Что нужно при покупке квартиры

Содержание

18:46, 23 июня 2011 Расскажите друзьям Facebook Вконтакте Одноклассники Twitter 18:46, 23 июня 2011

Тонкости, о которых знают не все

Покупка квартиры — серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.
Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи
Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.
Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна «история» квартиры, все сделки совершенные с ней.
В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.
Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.
Назначьте встречу с собственником квартиры
Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. «Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру». Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.
Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж
Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.
Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. «После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы — гниют, а пол — проваливается, — комментирует Александр Зиминский. — Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить».
Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса
Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег — ячейка в банковском депозитарии.
Ячейка арендуется на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет 12 дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель — для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно — 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли — продажи — квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.
Получите налоговый вычет
Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета — 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб.
Получить данную льготу можно двумя способами. Первый — можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.
Второй способ — вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки. Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным.
«Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить», — заключает Александр Зиминский.

Какие документы следует проверить при покупке жилья?

14 апр 00:01Недвижимость / Квартира Приобретение квартиры – вопрос достаточно важный. Для грамотной покупки нужно устранить все спорные моменты, перебрать кучу бумаг, быть внимательным к деталям в договоре. Как не попасть в сложную ситуацию и купить квартиру без лишних трудностей, мы рассмотрим в этой статье.

Список документов, которые нужно проверять

Самыми главными документами, которые необходимо получить и проверить, являются:

  • договор основания (возникновения) права на квартиру на каждого из владельцев;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт (при наличии кадастрового, технический является второстепенным и не обязателен при оформлении покупки).

Эти документы являются правоудостоверяющими, а их проверка является первым и главным шагом перед покупкой квартиры. Большую часть из документации Вам должен предоставить сам собственник квартиры.

Другие подтверждающие документы:

  • договора купли-продажи, дарения, мены и др.;
  • решения суда;
  • удостоверение о наследстве.

Однако будьте крайне внимательны при возникновении даже минимальных задержек в процессе проверки. Это может говорить о возможных махинациях либо попытках подсунуть подделку.
При сомнении в законности предоставляемых документов, повторно запросите их посредством официальных учреждений (нотариат, регистрационное управление и др.). Будет хорошей идеей присутствовать при выдаче данных бумаг. Чтобы подтвердить подлинность этой информации следует обратиться в отделение Росреестра о предоставлении Вам копий документации. Затем сравните их с выданными продавцом.
Также у владельца можно получить выписку с ЕГРП. Она содержит всю историю жилого объекта за последние 15 лет.

Информация о продавце

Осуществлять продажу квартиры может как собственник, так и представитель (доверенность). Информация о продавце находится:

  • в документах на квартиру;
  • в свидетельстве о собственности.

Если Вы заключаете сделку с доверенным лицом, необходимо организовать личную встречу с хозяином, в том числе, чтобы обсудить согласие о продаже. По возможности попросите паспорт и запишите данные из него (можно сделать копию), а все остальные технические вопросы, можно решать уже с самим представителем. При отказе во встрече такая сделка может обернуться не самым лучшим образом. Не будет лишним узнать у нотариуса достоверность выданной доверенности представителя. В особенности стоит выяснить, не осуществлялся ли отзыв этого документа.
Будьте предельно осторожны, если собственником является ребёнок:

  • Если ребёнок младше 14 лет, продажу проводит его законный представитель.
  • В возрасте ребёнка от 14 до 18 лет сделка о продаже заключается при наличии письменного согласия тех же представителей.

Если продавец состоит (состоял) в браке, немаловажным будет личная встреча с супругом (-ой). Это стоит сделать даже после расторжения брака, чтобы получить одобрение на продажу квартиры. При его отсутствии сделка может вызвать лишние судебные разбирательства.
Помимо прочего стоит получить справку о квартире. Предоставляют её в регистрационном управлении. В ней будут содержаться все сведения обо всех собственниках квартиры.

Спорные ситуации при покупке

Есть несколько моментов, которые нужно иметь в виду при приобретении жилплощади. Любая из этих ситуаций может неблаготворно повлиять на исход сделки или даже лишить нового владельца купленной квартиры.
1. В квартире временно отсутствуют лица там не прописанные, но сохранившие за собой право проживания даже после смены собственника. Ими могут являться:

  • заключённые, отбывающие срок в тюрьмах;
  • военнослужащие на срочной службе;
  • дети, состоящие в воспитательных центрах;
  • люди преклонного возраста, перемещённые в дома престарелых;
  • лечащиеся в психоневрологическом диспансере.

Выписанные ранее граждане имеют право заново прописаться в квартире и жить там.
2. Права третьих лиц. Прежде, чем оформлять покупку стоит убедиться, что квартира не под арестом.
Договор купли-продажи считается недействительным в тех случаях, когда сделка оформлялась во время ареста жилплощади. Арест может наложить только суд, например, в ситуации, когда собственник продолжительный отрезок времени не производил оплату коммунальных долгов либо кредита.
3. Не сдана под залог.
Квартира может принадлежать банку, в качестве залога, при ипотечном кредите (как пример). В этой ситуации следует преждевременно оплатить кредит, а затем запросить снятие ограничения в Регистрационной палате.
4. Не сдаётся в аренду.
Арендаторы не могут повлиять на решение о продаже квартиры, однако имеют все права на то, чтобы продолжать проживать, пока не закончится срок, который был указан при составлении договора аренды.
5. Не находится в ренте.
Продавец мог заключить договор ренты. Если по этому документу указано, что после смерти жилплощадь переходит в имущество рентоплательщика, то так оно и случится.
6. Не фигурирует в судебном разбирательстве.
7. Квартира получена по наследству.
Необходимо удостовериться у нотариуса, что не существует других кандидатов на получение квартиры, так как они могут потребовать её посредством суда.
8. Присутствует ли разрешение на перепланировку.
В случаях, когда не осуществлялось узаконивание перепланировки в квартире, это предстоит сделать новому собственнику. Минус такой ситуации в том, что процесс этот крайне трудный и очень долгий. В том числе, если квартира имеет неподтверждённую перепланировку, банк может отказать в ипотеке.

Наличие долгов на квартире

Отдельным пунктом стоит выделить наличие задолженностей. Следует уведомить продавца о предоставлении справок из каждого учреждения, подтверждающего отсутствие долгов (электричество, газ, вода, домофон и др.) учитывая текущий месяц. Если купить квартиру имеющую долги по коммунальным услугам, работники ТСЖ (бывший ЖЭК) не будут выяснять, чьи они, поэтому все требования по оплате упадут на плечи нового собственника.
В случаях, когда продавец не может по каким-либо причинам погасить долги, их стоимость можно вычесть из стоимости квартиры.
Грамотный продавец перед продажей квартиры зачастую сам оплачивает все долги, чтобы избавить покупателя от лишних трудностей. Если все задолженности были погашены продавцом, это стоит обязательно указать в договоре купли-продажи. Это поможет в ситуациях, когда после покупки могут появиться новые долги, по каким-либо причинам пропущенные. При их возникновении оплатить их придётся бывшему собственнику.

Проверка документов (видео)

Если у Вас все же остались вопросы, Вы можете посмотреть представленное видео, в котором описано, какие документы следует требовать при покупке квартиры, и на что обращать внимание.

Также рекомендуем ознакомиться со статьей: Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой. В ней дадим массу полезных советов покупателям.
Чтобы тщательно и успешно проверять все документы при покупке квартиры, нужно иметь определённый опыт и знания в сфере права. Для неопытного человека это может оказаться непосильной задачей. Чтобы избежать сложностей, связанных с покупкой квартиры, можно нанять юриста, который за определённую сумму поможет грамотно и без проблем оформить сделку.

На что нужно обратить внимание при выборе квартиры

FamilyDays 8386 106 подписчиков Первый этап покупки – это выбор квартиры. Его можно считать самым сложным, ведь следует учитывать несколько важных моментов, нюансов, а также тонкостей определения. Что примечательно, о некоторых моментах многие даже не знают.

В чем заключаются плюсы и минусы выбора квартиры

Для того, чтобы разобраться с плюсами и минусами, необходимо определиться с расположением квартиры – она должна быть в новостройке или же вторичным жильем.

Квартира в новостройке

Главное преимущество такой квартиры – доступная стоимость. В большинстве случаев квартиры в домах, которые еще строятся, будет стоить примерно на 15-20 процентов дешевле. К остальным плюсам можно отнести следующие:

  • улучшенная и соответствующая современным требованиям планировка;
  • применение только современных материалов во время строительства;
  • использование новых технологий в процессе строительства;
  • отсутствие каких-либо проблем с системами коммуникации.

Но есть и минус – приобретение такого жилья в строящемся доме сопровождается рисками. Пока строится дом, человек может купить не саму квартиру, а имущественное право, по которому ее можно получить. Еще один минус – нельзя будет заселиться в квартиру, потому как придется подождать около года, пока достроят дом и сдадут его.

Важные советы:

  1. Не стоит заселяться в дом сразу же после сдачи или в течение 1-2 месяцев. Все дело в том, что после сдачи в течение нескольких месяцев в квартирах будет проводиться ремонт, так что отдохнуть не получится;
  2. Не стоит заключать соглашение с компаниями или людьми перекупщиками, лучше всего работать сразу с компанией-застройщиком;
  3. Также следует изучить документацию и устав застройщика, и его разрешение на проведение работ;
  4. Если стоимость очень низкая, а сама компания хочет побыстрее избавиться от квартир, то лучше всего будет отказаться от сделки.

Вторичная квартира

Несмотря на большое количество новостроек, больше всего продается вторичное жилье.

Основные плюсы:

  • въехать можно быстро, ждать несколько месяцев или целый год не придется;
  • обновление квартиры и косметический ремонт обойдется не очень дорого и займет немного меньше времени;
  • коммунальные платежи намного ниже, чем в новых домах.

Минусы:

  • здание не новое, а это значит, что нужно будет проверить качество коммуникационных систем и проводки;
  • вторичное жилье чаще всего охраняется домофоном;
  • состояние подъездов не самое хорошее;
  • дом стареет сам по себе, то есть там появляются серьезные трещины;
  • у квартиры есть свои история, и не всегда она будет хорошей или соответствующей закону.

Ипотека

При покупке жилья в ипотеку есть несколько важных ограничений:

  • квартира автоматически перейдет в залог;
  • жилье должно быть в черте города, поближе к центру;
  • дом не должен быть аварийным или же подлежать сносу;
  • нельзя взять по ипотеке деревянные дома;
  • у некоторых банков есть требования на количество этажей.

Важные моменты

При подборе будущей квартиры важными становятся такие параметры, как:

  • расстояние от квартиры до центра;
  • чистота местности и доступность транспорта;
  • этаж;
  • суммарная площадь;
  • наличие лифта, телефона или мусоропровода.

Кирпич или железобетон?

Если речь идет о новостройках, то большая часть из них строится из железобетонных изделий. Эта технология дает возможность сократить затраты со стороны застройщика и, как итог, продавать квартиры по оптимальной стоимости. Технология не новая и не инновационная, так как ее использовали около 35-40 лет.

Но здесь есть недостаток – летом они очень сильно греются, а зимой холодят. Проблема решаема – необходима вентиляция, но кто же сможет взять на себя такие заботы?

Еще один минус жб зданий – большинство внутренних стен – несущие, поэтому это большое ограничение, если речь идет о перепланировке. Но плюс в том, что их много и с приемлемой стоимостью.

У кирпичных домов плюс в том, что несущими являются только внешние стенки, поэтому внутри квартиры можно делать все, что угодно.

Инфраструктура

Вне зависимости от типа дома – вторичка или новостройка, необходимо обратить внимание на то, где находится этот дом. Если ли рядом парк, магазины или площадка для детей (кому что нужно).

Объекты инфраструктуры для каждого свои, но важно, чтобы недалеко от дома были аптека и продуктовый магазин.

Отсутствие объектов, которые производят шум, будет дополнительным плюсом (это клубы, автостоянки или магазины с алкоголем). Если рядом будет строится что-либо большое (новый дом, предприятие или что-либо другое), то здесь также лучше всего отказаться.

Этаж

Если это квартира первого этажа, следует осмотреть подвал, а если на последнем – то чердак. Как утверждают специалисты, оптимально будет брать квартиру, которая находится между 4 и 12 этажом.

Соседи

С ними следует знакомиться еще до въезда. И не нужны причины – достаточно просто постучаться в дверь и представиться соседом. Часто хватает пары минут, чтобы познакомиться и составить оценку.

Планировка

Здесь есть несколько советов:

  • не стоит покупать ту недвижимость, которая будет располагаться около лифта, так как будет много шума;
  • не рекомендуется приобретать угловую квартиру, так как она самая холодная;
  • если возможность, нужно покупать квартиру так, чтобы комнаты не примыкали к квартире соседей.

Стоимость и обременение

Если квартира слишком дешево стоит, то это очередной повод для того, чтобы насторожиться. Что касается обременения, то важно убедиться, что квартира не находится на задолженности или в аресте. Это еще один повод для того, чтобы отказаться от жилой площади.

Совет полезен? Распечатать На что нужно обратить внимание при выборе квартиры Поиск Войти на сайт или Забыли пароль?
Еще не зарегистрированы?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

5 октября 2016 г.

Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья.

1. Передача денег до или после регистрации права собственности

Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

2. Передача денег без расписки

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

3. Проверка подлинности и количества купюр

Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придется заплатить комиссию. Еще большая неприятность – получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках. Также есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Этого можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке. Таким образом, к получению крупной суммы сделки нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

4. Небезопасное место

Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Никогда не проводите сделку в пустынных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Лучше всего проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

5. Передача денег без свидетелей

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

6. Внесение большой предоплаты

Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.

7. Пренебрежение помощью профессионалов

Для успешного закрытия сделки следует привлечь профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса, банковского сотрудника. Во-первых, они обладают достаточным опытом, чтобы учесть все формальности и быть готовыми к форс-мажорам. Во-вторых, в случае возникновения судебных споров они смогут дать квалифицированные показания в суде. В-третьих, профессионалы с высокой долей вероятности распознают мошенников.

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

3 способа максимально быстро продать квартиру

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

09:36 20/04/2010 AIF.RU 7 307386

Анализ юридической чистоты квартиры – не такая уж сложная процедура, справиться с которой при желании по силам и покупателю, а не…

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Самые интересные статьи АиФ в Telegram – быстро, бесплатно и без рекламы

Подписка