Что проверять при покупке квартиры

Содержание

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

29.11.2018 · 0 · Все записи за Ноябрь 2018

Как правильно купить вторичку

Алгоритм приобретения недвижимости примерно одинаков во всех случаях.

Процедура перехода прав собственности при покупке-продаже может совершаться только на основании соответствующего договора:

Стороны договариваются о сделке Как правило, продавец требует задаток, для этого нужно будет:

  • оформить отдельное соглашение о передаче аванса, где прописать все реквизиты сторон и адрес квартиры;
  • указать сумму аванса в размере 1−10% от общей стоимости;
  • заключить предварительный договор купли-продажи, указав сроки подготовки документов для проведения сделки;
  • при передаче задатка оформить расписку, ее подписывают обе стороны.
Подготовить документы, необходимые для проведения сделки Если недвижимость будет приобретаться в ипотеку, то перечень несколько иной — его указывает банк.

В стандартном порядке без кредита понадобятся:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие и технические бумаги на жилье;
  • справка о составе семьи или о прописанных в продаваемой квартире;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права продавца на недвижимость;
  • оценочная стоимость помещения или справка из БТИ;
  • согласие супруга продавца на сделку, если квартира приобреталась в браке;
  • согласие совладельцев на сделку, если недвижимость находится в долевой собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным (имеет право потребовать покупатель).
Подготовить проект договора купли-продажи Готовые варианты всегда есть у нотариуса. Если помещение находится в долевой собственности, договор обязательно заверяется нотариально. В других случаях на усмотрение сторон договор можно и не заверять.
Провести регистрацию сделки в Росреестре Когда на основании договора купли-продажи и заявления сторон права собственности переоформляются на покупателя, и необходимые сведения заносятся в базу данных. Для регистрации оплачивается госпошлина. Подать необходимо 3 экземпляра договора купли-продажи, один из них остается в Росреестре в архивах, и другие бумаги.
Сделать окончательный расчет по деньгам
  • Способ должен быть оговорен заранее в договоре на продажу. Возможно, на этапе его подписания и получения ипотеки − это аренда банковской ячейки.
  • В других случаях средства переводятся на карту (счет) покупателя или передаются ему в руки в присутствии свидетелей.
  • Если по факту покупатель не сделает этого, продавцу придется обращаться в суд и доказывать, что передачи денег не было.
Продавец обязан оплатить НДФЛ
  • В размере 13% от полученных за недвижимость денег, если он владел ею менее 3-ти лет. Если квартира будет реализована по первоначальной стоимости, т. е. без прибыли, то оплачивать налог не придется.
  • Покупатель, наоборот, имеет право вернуть потраченные деньги в размере 13%, если получит налоговый вычет.
  • Сумма покупки не должна превышать 2 млн. руб., а покупатель должен доказать, что работает официально.

Существуют некоторые правила реализации недвижимости, которые нужно учесть:

  • аванс является гарантией, кто квартира не продастся другому лицу, но в соглашении нужно указать штрафные санкции для обеих сторон на случай, если одна из них откажется от сделки;
  • к соглашению об авансе отдельно составляется приложение о состоянии продаваемой квартиры с фото и другими доказательствами;
  • в договоре купли-продажи указывается, когда после завершения сделки помещение будет освобождено, а жильцы выпишутся, если они не сделали этого раньше.

Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Какие нужно проверить документы

Перед началом процедуры покупки-продажи обязательно должна быть проверена юридическая чистота недвижимости, а также личные документы сторон (паспорта).

Покупателю нужно проверить:

  • правоустанавливающие бумаги, сверить указанные в них сведения с паспортными данными продавца;
  • технические документы и соответствие помещения его плану на случай неузаконенной перепланировки;
  • наличие у продавца, владеющего долей, письменного отказа совладельцев от преимущественного права на покупку;
  • справку о составе семьи или домовую книгу, т. е. есть ли в помещении прописанные граждане, особенно несовершеннолетние дети, инвалиды, престарелые, матери-одиночки;
  • доверенность, если продавцом является не собственник, а его представитель;
  • справку из ЕИЦ о размере долгов по коммунальным.

Что стоит учитывать, если покупать в ипотеку

Не имея на руках полной суммы на покупку жилья, потенциальный покупатель может запросить кредит в банке, если продавец будет не против. Для многих граждан этот вариант помогает решить жилищный вопрос намного быстрее, но необходимо учитывать, что все равно придется уплатить банку первоначальный взнос, кроме задатка продавцу.

В дальнейшем выплата кредита может затянуться на годы с обязательной выплатой процентов ежемесячно. Это обозначает, что заемщику всегда нужно иметь достаточный уровень доходов.

Разрешается привлечь для приобретения жилья для семьи и материнский капитал. Но в среднем ипотечный заемщик может за квартиру переплатить до 300% за весь срок кредитования от реальной стоимости.

Покупателю, который решился на ипотеку, нужно:

  • заранее подобрать кредитора с наиболее выгодными для него лично условиями;
  • затем подать предварительную заявку, чтобы по документам банк определил, может ли он выдать кредит (особенно важна справка о доходах);
  • подобрать вариант жилья и еще раз убедиться, что на его приобретение могут быть выданы средства;
  • приготовить документы для банка на оформление ипотеки.

Одним из важных документов для банка будет являться акт оценки квартиры, по которому он оценит риски по выдаче кредита. Стоить такая независимая оценка может в пределах 10−40 тыс. руб.

Как правило, в банке можно получить 80−90% от стоимости недвижимости. О наличии денег на оплату первоначального взноса заемщику нужно будет представить документ или выписку со счета.

Помимо бумаг, которые обычно нужны для оформления сделки с недвижимостью, для подписания ипотечного договора потребуется:

  • справка о доходах за последние 6−12 месяцев;

    Образец справки о доходах

  • копия трудовой подтверждающая, что заемщик трудоустроен официально;

    Образец трудовой книжки

  • документы о наличии дополнительных доходов, если они есть;
  • свидетельство о браке или разводе, рождении несовершеннолетних детей, если есть такие документы.

    Образец свидетельства о заключении брака

    Образец свидетельства о расторжении брака

Заемщику помимо договора ипотеки нужно будет подписать и залога, т. к. квартира становится залоговым имуществом до окончательного расчета по кредиту. Это обозначает, что на нее накладывается ограничение.

Образец договора купли-продажи недвижимости:

Лист 1

Лист 2

Помимо прочего, банк обяжет заемщика подписать договор страхования на покупаемое жилье и своей жизни. Дополнительно, если заемщик в браке, его супруг должен выступить созаемщиком и представить свои документы о доходах.

Оформлением договора ипотеки занимается банк, заемщик должен проверить его содержание, обратить внимание на такие пункты:

  • штрафы за просрочку;
  • будет ли переуступка прав требования коллекторам при непогашаемом долге;
  • запрет на досрочное погашение;
  • можно ли сразу после переоформления прав собственности прописаться в квартиру самому и зарегистрировать своих несовершеннолетних детей;
  • другие нюансы.

В один день заемщику нужно подписать все договоры:

  • купли-продажи (двусторонний или трехсторонний, где еще участвует банк);
  • кредитный;
  • залога;
  • страхования.

Как правильно покупать квартиру

Как найти подходящий вариант жилья

При поиске вариантов на вторичном рынке необходимо придерживаться некоторых понятий:

Что такое вторичное жилье
  • Это не старые квартиры с неудобной планировкой. «Вторичка» − это жилые помещения, у которых уже есть собственник с оформленными правами на владение, т. е. оно прошло в свое время регистрацию в Росреестре.
  • Он мог получить их от предыдущего владельца или напрямую через застройщика.
  • Рынок вторичного жилья в России намного больше, чем первичного. Квартира может находиться и в новом доме, который введен в эксплуатацию.
Какие квартиры предлагаются на вторичном рынке
  • Эконом-класса. Обычно это старые малогабаритные квартиры в домах высотой 2−4 этажа. Иногда в этих постройках нет отдельной ванной комнаты, а кухня очень маленькая.
  • Стандартные, расположенные в домах, выстроенных по типовым проектам высотой 5−16 этажей. Здесь можно купить 1−3 комнатную квартиру гражданину со средним доходом.
  • Улучшенной планировки. На рынке жилья такими считаются квартиры, расположенные в домах, построенных с применением современных технологий и материалов. Они отличаются хорошими планировками и комфортностью для проживания.
  • Элитное жилье. Такие дома могут быть построены по типу коттеджей, в них всего до 30-ти квартир.
  • Жилое помещение может быть двух- или трехэтажным или занимать весь этаж. Придомовая территория огорожена и облагорожена, имеется охрана, автопарковка и другие удобства.
Какие цели может ставить покупатель
  • Инвестирование. Обычно при наличии свободных средств покупаются квартиры в развивающихся районах (новых, элитных) с целью дальнейшей перепродажи со временем, когда на них поднимется цена.
  • Для проживания. Как правило, покупатель подыскивает жилье в соответствии со своими финансовыми возможностями и потребностями семьи.
  • По габаритам. Некоторые покупатели желают купить стандартную квартиру или элитные апартаменты из расчета количества кв. м. на каждого члена семьи. Обычно так поступают молодые семьи или малообеспеченные, другие категории претендентов, у кого есть возможность приобретать квартиры по жилищной госпрограмме.
Что будет влиять на стоимость Цена жилья зависит от многих факторов:

  • района населенного пункта;
  • наличия развитой инфраструктуры, близости метро и автостоянки, магазинов, школы и детсада;
  • общей площади и количества комнат;
  • обустройства придомовой территории;
  • наличия ремонта;
  • возраста дома и его состояния;
  • этажа.
Как проводить осмотр помещения Обратить внимание необходимо на:

  • общее состояние помещения, наличие хотя бы косметического ремонта;
  • разводку коммуникаций;
  • состояние дверных и оконных проемов, они не должны быть покосившимися;
  • насколько стены, пол и потолки ровные;
  • какая температура в помещении летом и зимой;
  • состояние электропроводки;
  • уровень влажности и наличие плесени, неприятного запаха;
  • установленную сантехнику;
  • плиту (газовая или электрическая);
  • то, была ли сделана перепланировка, на нее должны быть разрешение и акт ввода в эксплуатацию;
  • то, кто соседи;
  • состояние подъезда;
  • другие моменты.

Как обезопасить сделку

Нужен ли риэлтор

Юристы, нотариусы и риэлторы – это те специалисты, без которых лучше не совершать сделки с недвижимостью, особенно лицам, незнакомым с юридическими тонкостями процедуры. Перед покупкой необходимо найти агентство недвижимости и официально по договору пригласить для сотрудничества риэлтора. Его участие выгодно не только покупателю, но и продавцу.

Специалист:

  • подскажет, в какое время года лучше приобретать/продавать жилье;
  • поможет при необходимости снизить или повысить цену;
  • должен вместе с клиентом подготовить пакет документов и проверить жилье на «чистоту»;
  • предоставит доступ к имеющейся в агентстве базе данных и вместе с покупателем подберет для него наиболее подходящий вариант;
  • будет полностью сопровождать сделку от начала до конца переоформления права собственности.

При выборе риэлторского агентства необходимо обратить внимание на наличие лицензии, сертификатов и наград, состояние офиса и отзывы о работе в интернете.

Без посредников

Если потенциальный покупатель решил подыскивать жилье самостоятельно, он может придерживаться стандартных схем:

«Сарафанное радио» Иногда достаточно поделиться с друзьями, коллегами и соседями своим намерением приобрести новую квартиру, как сразу находятся варианты, которые можно рассмотреть.
Интернет ресурсы Сегодня помочь найти квартиру или оформить ее в собственность предлагают как агентства, так и частные посредники. Интернет переполнен объявлениями о недвижимости.

Прежде чем обращаться к риелтору, покупатель может промониторить цены, выяснить стоимость услуг специалистов по недвижимости и т. д.

Доски объявлений Поиск квартиры по объявлениям приносил всегда неплохие результаты. Продавцы стараются развешивать объявления в общественных местах в районе, где продается квартира, публиковать их в местной прессе.

Самые дешевые квартиры

Как торговаться

Цену на квартиру всегда изначально назначает продавец, но покупателю необходимо понимать, как можно торговаться и когда:

  • «мертвым» сезоном для недвижимости является лето;
  • рынок активируется осенью и весной;
  • рассчитывать на снижение стоимости можно, если сделку проводить зимой;
  • снижение возможно в пределах 20−30% от заявленной стоимости.

Продавец готов снизить цену только реальному покупателю. Если квартира продается давно или есть необходимость провести сделку срочно, то продавцы также идут на уменьшение стоимости. Но покупателю следует выяснить, с чем связана срочная продажа.

Для начала квартиру нужно тщательно осмотреть и начинать торговаться, если она действительно подходит покупателю. Торг возможен только при личной встрече с продавцом, нельзя это делать по телефону или в личной переписке.

Если жилье подходит покупателю, лучше не высказывать излишней радости, а показать себя, как информированного современного человека. С продавцом нужно наладить доброжелательные отношения, используя различные психологические уловки, в то же время нельзя перехвалить предмет продажи.

Кроме психологических приемов, покупателю нужно придерживаться и конкретных критериев, которые позволяют «сбивать» цену:

  • указать на неоспоримые недостатки помещения;
  • прийти на осмотр жилья несколько раз с различными людьми (родственники, друзья), тем самым высказывая сомнения;
  • сообщить продавцу, что есть подобные варианты несколько дешевле, можно даже показать реальный список посещений адресов;
  • следует на каждой встрече вести себя уверенно, называть конкретные суммы и аргументы «за» и «против»;
  • предложить оплату услуг нотариуса и риэлтора, проведение государственной регистрации за «свой» счет.

Если покупателю удалось «сбить» цену, необходимо без отлагательства заключать договор.

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Как избежать обмана

Сделки с недвижимостью нередко связаны с рисками для обеих сторон и банков, ведь они имеют много «подводных» камней.

Желательно тонкостями поинтересоваться заранее:

  • Покупка по доверенности всегда должна настораживать. Проводить сделку необходимо только после проверки документов на жилье и продавца, а также его представителя. С настоящим собственником необходимо встретиться лицом к лицу, − он должен быть психически здоровым и дееспособным, не страдать зависимостью и хотя бы устно дать согласие на сделку.
  • Продавцом должно выступать частное лицо, а не юридическое или государственный орган.
  • Можно поинтересоваться, как собственник приобрел права на квартиру. Если частично за счет материнского капитала, то доли недвижимости принадлежат и несовершеннолетним детям. Их нужно сначала выписать в другое, лучшее жилье только с согласия органа опеки, иначе не избежать судебного разбирательства. Сделать это лучше до продажи квартиры.
  • При осмотре квартиры нужно познакомиться с соседями и выяснить, кто является настоящим хозяином, чем тот занимается в жизни. Необходимо всегда помнить, что у близких родственников всегда есть право оспорить сделку в суде, если они претендуют на жилплощадь.
  • Если у недвижимости есть совладельцы, а это нужно проверить по документам, они могут заявить в суд о незаконной продаже (без их согласия) собственником своей доли. Лучше получить не только письменное разрешение от них, но и при личной встрече.
  • На наличие обременений жилье проверяется по выписке из ЕГРН, заложенную или арестованную квартиру продавать нельзя.
  • Если купить жилье с неузаконенной перепланировкой, то оформлять на нее документы придется новому хозяину. Но это возможно будет, если только ремонт сделан с учетом требований, предъявляемых к жилым помещениям. Иначе контролирующий орган потребует вернуть его к первоначальному состоянию. Это тоже придется новому собственнику делать за свои деньги.
  • Если дом находится в аварийном состоянии или предназначен под снос, подписывать договор купли-продажи на приобретение в нем квартиры запрещено законом.
  • На квартиру, полученную по наследству, могут запретендовать наследники, которые появятся намного позже. Сделка легко в суде будет признана недействительной.
  • Если при приватизации пройти процедуру неправильно, не учитывая интересы всех, кто мог принять участие, в дальнейшем заинтересованные лица опротестуют продажу.

Что нужно сделать после сделки

Последний этап после переоформления прав на собственность – это вселение новых жильцов.

По закону старый собственник обязан освободить жилплощадь в течение 2-х недель, но по взаимной договоренности покупателя и продавца это можно сделать в течение месяца. По факту освобождения квартиры новому хозяину передаются ключи, и он может перевозить свои вещи.

Далее новому хозяину желательно:

Прописаться на своей жилплощади, но он имеет право этого и не делать При переезде нужно учитывать законные требование – подача документов на перепрописку осуществляется в течение 7-ми дней с момента вселения в другое жилое помещение.
Переоформить на основании выписки из ЕГРН лицевые счета по коммунальным Для этого придется посетить каждую службу в отдельности.
Получить налоговый вычет, если есть такое право Нужно обратиться в налоговую с заявлением и другими документами, декларацией о своих доходах за последний год.
При обращении в регистрирующий орган для переоформления прав на квартиру нужно сразу запросить выписку из ЕГРН, когда процедура полностью завершится Такой документ может понадобиться в любую инстанцию. По новым правилам свидетельство о регистрации больше не выдается.

Поделиться в социальных сетях

Что еще почитать:

Госпошлина за паспорт в 14 лет в 2019 году

Что еще почитать:

Третья группа инвалидности

Полный перечень документов, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.

Какие документы должен предоставить продавец покупателю

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

Содержание: официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Примеры договоров купли продажи
Договор купли-продажи в долевую собственность
Договор купли-продажи ипотека
Договор купли-продажи простой

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

Содержание: кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру — узнайте в этой статье https://realtyinfo.online/5440-polucheniya-kadastrovogo-pasporta-na-kvartiru-documenty

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

Содержание: в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

Содержание: сведения о прописанных гражданах.

Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

Содержание: ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

Содержание: сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

Содержание: сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Как узнать свои долги по ЖКХ узнать свои долги по ЖКХ можно разными способами — через интернет, по телефону, а также лично. Подробнее об этих вариантах читайте в этой статье

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

Содержание: сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

Содержание: подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

Содержание: ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержание: сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

Содержание: подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

 предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке

Квартира в новостройке Выбирая квартиру в новостройке, стоит обратить внимание на несколько важных моментов — например, адекватность будущих соседей или разветвленность инфраструктуры. Подробнее читайте в этой статье

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Пакет документов для покупки квартиры

Наверх Последнее обновление: 20.02.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – .
  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  3. Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте –
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.
  4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!