Кадастровая стоимость дома

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

17.05.2018

Кадастровая стоимость – это один из критериев, влияющий на размер налога и/или аренды. Но не каждый знает, что такое кадастровая стоимость дома, как ее определить, какие факторы влияют на размер, и можно ли ее оспорить. Предоставленная информация в данной статье поможет найти ответы на эти вопросы и в будущем снизить некоторые расходы.

Общие понятия

Вопрос о кадастровой стоимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Главными являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее ФЗ № 135) и Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее ФЗ № 237).

В ст. 3 ФЗ № 237 и ст. 3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость (КС) определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки либо в других случаях, определенных данными законами.

Кадастровую оценку (оценку) проводят раз в 3 – 5 лет бюджетные учреждения (БУ), созданные субъектами РФ. Данная процедура проходит в 3 этапа:

  1. исполнительный орган принимает решение о проведении оценки;
  2. бюджетное учреждение определяет КС и составляет отчет;
  3. исполнительный орган выносит акт об утверждении КС.

Результаты оценки в обязательном порядке должны быть внесены в ЕГРН.

Оценка должна быть независимой и определяется исходя из нескольких факторов:

  1. Назначение дома. По назначению дома можно разделить на индивидуальный жилой дом, дачный или садовый домик. Каждый из них имеет разную кадастровую стоимость.
  2. Площадь дома.
  3. «Возраст» дома. Год постройки показывает, насколько физически и морально устарел дом.
  4. Вид населенного пункта и экономическая ситуация в регионе. Как правило, недвижимость в городе или в пригороде на порядок дороже, нежели дом в деревне и на территории садоводческого товарищества.
  5. Инфраструктура и коммуникации. При оценке обращают внимание на наличие или отсутствие электричества, водопровода, отопления, водоотведения, а также связи.
  6. Вид дома по материалу. К этому критерию относится материал, из которого построен дом: из бруса, кирпичный, каркасный, из блоков.

Пожалуй, это основные критерии, по которым осуществляется кадастровая оценка бюджетными организациями. Для того чтобы определить КС загородного дома, специалисту не нужно выезжать по адресу – он может получить необходимую информацию в Росреестре.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Наряду с кадастровой стоимостью существует рыночная. В ФЗ № 135 под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта на рынке, т. е. цена, по которой может быть отчужден дом в условиях конкуренции. При этом она может быть больше или меньше кадастровой. Это связано с тем, что рыночная оценка более детальная. Дополнительно учитываются ремонт, планировка, наличие мебели, соседи, участок, водоемы, магазины и многие другие факторы.

Главные отличия:

  1. Кадастровую стоимость определяет государство в лице БУ, а рыночную может определить частный оценщик.
  2. При рыночной оценке учитывается больше критериев.
  3. Кадастровая оценка проводится раз в 3 – 5 лет, а рыночная – при осуществлении сделки с недвижимостью (продажа, залог, обмен), при изъятии у должника, при определении стоимости вкладов в уставный капитал и при анализе рынка недвижимости.

Примером может послужить ситуация, когда БУ определило КС дома в размере 1,5 млн. руб., не учитывая проведенного ремонта и наличия дорогостоящей мебели, а рыночная оценка установила, что цена дома составляет порядка 1,9 млн. руб.

Расчет кадастровой стоимости дома

Рассчитать кадастровую стоимость можно на различных сервисах в интернете, сделать запрос на сайте Росреестра или самостоятельно по определенной формуле. В интернете предложены формулы для расчета КС, однако ни одна из них не даст достоверной информации.

Формула для расчета

КС = S + (Ки + Кс) * Кп

КС – кадастровая стоимость

S – площадь дома

Ки – коэффициент инфраструктуры и коммуникаций

Кс – коэффициент специфики

Кп – переходный коэффициент

Пример

S – 100 кв. м.

Ки – 1000 р.

Кс. – 700 р.

Кп. – 3

КС = 100 * (1000 + 700) * 3

При таком расчете КС = 510 000 р.

Не стоит забывать, что это только примерный расчет. Точный размер коэффициентов знают только оценщики. Поэтому надежный способ узнать КС – обратиться в специализированные органы или через интернет.

Определение кадастровой стоимости дома

Самостоятельный расчет никогда не даст достоверной информации, касающейся КС. Посмотреть точную ее сумму можно несколькими способами:

  • лично в Росреестре;
  • в МФЦ;
  • через интернет;
  • через Почту России.

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН. Получить ее можно в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ предоставляется платно. Размер госпошлины составляет для юридических лиц 2200 р. на бумаге и 600 – в электронном виде, а для физических 750 и 300 р. соответственно. Также можно бесплатно узнать КС в режиме онлайн. Если нужен официальный документ, подтверждающий сумму, то лучше заказать платную выписку ЕГРН.

Для этого необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на дом;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Чтобы получить выписку в Росреестре, нужно посетить территориальное подразделение и предоставить пакет документов. В течение 3 дней выписка будет готова и ее можно забрать лично, или заказать доставку курьером. Узнать КС через МФЦ можно аналогично первому варианту. Отличием будет срок предоставления выписки – до 5 рабочих дней.

Заказ выписки через почту несколько отличается. Пакет документов отправляется заказным письмом на адрес кадастровой палаты. После того как письмо будет доставлено, специалист изучит документы и направит выписку по адресу заявителя. Такой вариант может значительно увеличить срок получения выписки.

Заказать официальную выписку через интернет можно на сайте Росреестра.

Данный вариант возможен для зарегистрированных пользователей. В первую очередь необходимо заполнить заявку в разделе «Получить выписку из ЕГРН». При заполнении указывается предпочитаемый способ получения выписки: в электронном виде или на бумаге. Выписка будет отправлена на e-mail или Почтой России по адресу.

Если нужно узнать КС без документального подтверждения, можно воспользоваться бесплатными сторонними порталами или на сайте Росреестра.

В последнем варианте выбрать сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Заполнить форму и отправить запрос. После отправки откроется страница, где будет указана КС.

Изменение/оспаривание/уменьшение кадастровой стоимости дома

Согласно законодательству, КС должна равняться рыночной. Но в большинстве случаев она слишком завышена. Такая ситуация связана с несовершенством оценочной системы – не всегда оценщики располагают верными сведениями о факторах, определяющих стоимость. К ним относятся:

  • площадь дома;
  • назначение здания;
  • усовершенствование инфраструктуры и коммуникаций;
  • изменение экономической ситуации в регионе;
  • изменение качественных характеристик;
  • другое.

Как отмечалось выше, государственная оценка проводится каждые 3 – 5 лет, и в течение этого времени (например, экономическая ситуация региона значительно ухудшилась, или жилье находится в аварийном состоянии). В таких случаях рыночная стоимость становится намного ниже.

Определение КС необходимо в следующих случаях:

  1. Исчисление налога. Налог на недвижимость оплачивается исходя из кадастровой стоимости. Такой способ расчета платежей будет введен во все регионы до 2020 г.
  2. Арендная плата. В случаях, когда арендодателем является государство, сумма платежей определяется исходя из КС объекта.
  3. Оформление наследства у нотариуса. Данная процедура платная. Размер госпошлины напрямую зависит от КС наследуемого имущества.
  4. Выкуп у государства. Чтобы осуществить приватизацию в случаях, не предусмотренных ФЗ «О дачной амнистии», необходимо выкупить дом у государства. Сумма выкупа – это размер КС.

Законом не запрещено оспаривать результаты оценки. В случае, если считаете, что КС завышена, ее можно уменьшить, обратившись в:

  • комиссию, созданную при Росреестре;
  • суд.

Первый вариант предусматривает возможность граждан обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. Для этого необходимо подать заявление и документы в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ЕГРН. Преимуществом такого способа можно отметить срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Минусом такого варианта является то, что данные комиссии созданы не во всех субъектах, и в случае отказа, собственнику необходимо будет обратиться в суд.

Во втором варианте предполагается подача искового заявления в обход комиссии. Однако в этом случае требуется оплата госпошлины и, возможно, расходы на услуги юриста. Судебное разбирательство будет длиться от 3 до 6 месяцев. Если суд удовлетворит иск, то сумму налога или других платежей пересчитают, и платить нужно будет по новой КС.

Документы для оспаривания КС

  • Заявление;
  • паспорт заявителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (при необходимости);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения КС (при необходимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости).

Это основной перечень документов. Дополнительно необходимо будет предоставить доверенность, если заявление подается не собственником, а также квитанцию об оплате госпошлины (если через суд).

Выводы по теме

  1. Кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, созданные государством.
  2. Она не всегда равна рыночной стоимости.
  3. От размера КС напрямую зависят расходы собственников и арендаторов.
  4. Результаты кадастровой оценки можно оспорить в досудебном и судебном порядке.

В завершение стоит отметить, что, зная кадастровую стоимость дома, можно избежать лишних расходов и оценить будущие налоговые затраты.

Как рассчитать кадастровую стоимость дома?

Для чего гражданам нужна информация по кадастровой стоимости их недвижимого имущества? В основном этот вопрос возникает, когда им нужно рассчитать обязательный налог на недвижимость. Также такие сведения понадобятся при совершении сделок по продаже или разделу жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое кадастровая стоимость дома

Кадастровая Палата занимается определением кадастровой стоимости любой недвижимости, будь то частный дом, квартира, гараж или земельный надел. Следует заметить, что в последние годы произошли значительные изменения в этом показателе.

Эти изменения объясняются желанием приблизить данный показатель к ценам на рынке недвижимости. Установленные размеры очень важны при определении цены на объект сделки (это может быть продажа или обмен жилья), а также они необходимы при расчете налоговых выплат.

Что означает понятие «кадастровая стоимость»?

По определению, она представляет собой цену определенного объекта недвижимости. Рассчитывается она по утвержденным методикам при учете цен на жилье, существующим на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость является основой для расчета суммы налога на частную собственность.

Между кадастровой стоимостью и ценой жилья на рынке существует значительная разница, хотя они определенным образом зависят друг от друга.

При этом рыночная цена может меняться чуть ли не каждый день, а кадастровая – остается неизменной в течение трех лет. Но менять ее необходимо, для этого существуют определенные сроки – не реже, чем один раз в пять лет.

Иногда показатели стоимости намеренно завышены и превышают даже рыночную цену. Расчеты осуществляются с учетом на перспективу.

Денежная оценка жилья, установленная государственными органами, специализирующимися на данной деятельности, позволяет гражданам:

  • реально подойти к размерам арендной платы при сдаче жилья в наем;
  • определиться с размерами налоговых выплат;
  • произвести равноценный раздел имущества;
  • оспорить расчеты стоимости.

Разобраться в формулах, используемых при расчете показателя, простому обывателю довольно сложно. Поэтому в нашей статье мы хотим ознакомить вас с основными показателями, которые оказывают непосредственное влияние на окончательную сумму.

В принципе, это те же показатели, от которых зависит стоимость недвижимости на рынке.

Показатель 1. Дата возведения дома

Возраст дома имеет достаточно большое влияние на расчеты. Когда речь не идет о зданиях, которые представляют историческую и культурную ценность, дата строительства оказывает понижающее действие.

Дело в том, что чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его основные показатели, как несущие конструкции, фундамент, коммуникации. Чтобы привести такое строение в порядок, нужны большие затраты.

Расчет кадастровой стоимости дома.

Из сего складывается кадастровая стоимость квартиры,

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html

Но показатели снижения стоимости в связи с годом строительства дома неодинаковы. Они могут отличаться даже в пределах одной деревни. Так происходит из-за влияния другого показателя, а именно материала, из которого построен дом.

Некоторые материалы более долговечны, например, кирпич, срок эксплуатации которого приравнивается к ста годам. А вот деревянные постройки менее устойчивы ко времени. Их срок использования – 50-60 лет.

Показатель 2. Площадь дома вместе с прилегающим участком

Формула расчета стоимости недвижимости обязательно содержит показатели размеров. Ведь она напрямую зависит от площади объекта. Чем больше здание, тем выше на него цена. Та же история и с прилегающей к дому территорией.

Если объектом продажи является частный дом, то необходимо знать, что земельный участок продается вместе с ним. Несмотря на тот факт, что регистрация этих двух объектов в Едином государственном реестре происходит по отдельности, их реализация осуществляется «в комплекте».

Чем больше площадь земли, тем выше кадастровая стоимость. От размеров участка зависят объемы материальной выгоды, которые он может принести владельцам.

Показатель 3. Развитость инфраструктуры

Для жителей сельской местности вполне понятно различие в стоимости большого частного садового дома на приличном участке земли, но удаленного от города, и небольших по площади коттеджей, построенных на земле, предназначенной под ИЖС.

Так происходит из-за того, что чаще всего садовые товарищества не имеют ни нормальных дорог, ни школы или детсада, никаких основных благ проживания. К ним не подведены ни газ, ни вода. Все перечисленные блага есть на обжитых маленьких территориях.

Таким образом, становится понятным, почему кадастровая стоимость большого дачного домика ниже, чем у маленького жилого дома.

Показатель 4. Определение средней стоимости в целом по региону

Существует определенная зависимость стоимости недвижимости от места ее расположения. Если это высокоразвитый регион, то и жилье там будет стоить дороже.

В таких регионах у людей выше зарплата, соответственно, они могут себе позволить недвижимость дороже. В экономически слаборазвитых регионах, стоимость жилья ниже.

Именно поэтому во время проведения расчетов кадастровой стоимости будет использоваться не цена на жилье в конкретном регионе, а средний показатель по стране.

Так, при равности остальных показателей, собственник недвижимости в Надыме будет выплачивать большие налоги, чем собственник идентичного жилья в Челябинске. Эта схема относится к частным домам и квартирам в многоквартирных домах.

Как узнать кадастровую стоимость дома

Ознакомившись с вышеизложенным материалом, вы узнали, как рассчитывается кадастровая стоимость дома или квартиры. А теперь давайте разберемся, где можно получить информацию по данному показателю.

Получить данные сведения можно в нескольких местах. Как вы это будете делать, зависит от вашего собственного решения.

Узнаем стоимость в онлайн режиме

В ЕГРН собрана информация по всем объектам недвижимости нашей страны. К сведениям, имеющимся в Росреестре, имеет доступ любой гражданин страны, умеющий пользоваться компьютером.

Как можно узнать стоимость бесплатно по интернету?

Главным источником является сайт Росреестра.

Инструкция поиска информации на данном сайте:

  • Откройте главную страницу портала;
  • Отыщите на странице форму ввода ваших данных;
  • Впишите в нужные поля адрес объекта или его кадастровый номер;
  • Жмем «Поиск»;
  • На экране появляется нужная вам информация;
  • Ту же операцию вы можете проделать по поиску сведений по недвижимости ваших родственников, друзей или соседей. Эта информация доступна абсолюта каждому. Никакой регистрации для осуществления поиска не нужно.

Есть граждане, которые сомневаются в правильности расчетов кадастровой стоимости, от которой зависит сумма налоговых выплат. Для этого мы предлагаем вам поэтапную схему того, как узнать нужный показатель.

Этап первый. Обращение в Кадастровую Палату

Данным вопросом занимается территориальное представительство Росреестра. До того, как прийти в учреждение, узнайте время приема по таким делам.

Эффективную помощь в этом вопросе оказывают МФЦ. Жителям городов, где расположились такие центры, очень повезло. В них им окажут быструю квалифицированную помощь. Этому способствует не только лучшая материальная база, но и качество самого обслуживания граждан.

Этап второй. Пишем заявление

Чаще всего, оказать помощь в написании заявления вам откажут по причине большой занятости. Поэтому делать это придется самостоятельно, используя представленный на стенде образец.

Если вы обратитесь в центр, то за вас эту процедуру на компьютере выполнит оператор. От вас понадобится только подпись. Еще одним положительным моментом обращения в такой центр, является отсутствие риска допустить ошибки в документах.

Этап третий. Сбор необходимой документации

Понятно, что одним заявлением вы не обойдетесь. Поэтому придется потрудиться и собрать еще несколько важных бумаг.

Чтобы получить справку из ЕГРН, необходимы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы на недвижимость.
  • В принципе, список получился довольно коротким.

Этап четвертый. Расписка по поводу получения документов

Служащий, принимающий ваши документы, обязан составить расписку о получении документов. Прежде всего, ему необходимо сделать копии с этих бумаг, а оригиналы он возвращает вам.

В расписке указывается дата, назначенная для получения желаемой информации. При обращении в МФЦ, вам не нужно приходить лично, чтобы узнать, есть ли какой-то результат. Вам автоматически придет сообщение на телефон.

Этап пятый. Получение выписки из Кадастровой Палаты о стоимости недвижимости

Выписка выдается в той организации, где вы писали заявление. Справка представляет собой бумагу с печатью Росреестра синего цвета.

Если при составлении заявки, вы указали, что желаете получить ответ по почте, в положенные сроки вам будет доставлен Почтой России конверт со справкой.

Как оспорить кадастровую стоимость дома

Если показатель стоимости будет завышен, это приведет к выплате увеличенных налогов. Это становится проблемным вопросом, как для обычных граждан, так и для юридических лиц.

Решение проблемы одно – снижение кадастровой стоимости. Давайте подумаем, как это можно сделать.

Шаг №1. Подготавливаем всю документацию по проведению оценки

Если вы уверены, что ваши налоги стали выше из-за неправильной оценки стоимости недвижимости, требуйте корректировки. Для этого вы подготавливаете документы по недвижимости, а оценщики сделают все остальное.

Когда в результатах прежних и новых расчетов будет разница, можно обжаловать показатель, предоставленный госучреждением.

Стоит отметить, что в начале этого года коммерческим организациям запретили заниматься расчетом таких показателей. Сегодня этим делом занимаются специальные учреждения, которые создаются в регионах страны. Это нововведение будет работать с 2020 года.

Шаг №2. Кадастровая Палата

Если возник спорный момент, нужно со всей документацией идти в Кадастровую Палату. В ней есть специальные комиссии, которые занимаются данными вопросами.

Там вы пишите соответствующее заявление о вашем несогласии с результатами расчетов и о пересмотре соответствующего показателя.

В дальнейшем, таких комиссий не будет. Со временем спорные вопросы по завышенному или заниженному показателю стоимости будут решаться в суде.

Шаг №3. Поиски компании, которая имеет право рассчитывать нужный показатель

Наличие в вашем регионе бюджетной комиссии по оценке стоимости недвижимости, освобождает вас от права выбора. Вы обращаетесь именно туда.

Если действие закона еще не затронуло ваш регион, найдите оценщиков самостоятельно.

Шаг №4. Ожидание результатов

Специальная комиссия, которая рассматривает ваше заявление, может принять только одно из двух решений. Либо ваши требования будут удовлетворены, либо вам откажут.

Все зависит от того, насколько точно была проведена оценка стоимости жилья. Если вы не согласны с решением комиссии, у вас есть возможность попробовать добиться справедливости через суд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 91 из 116 читателей считают Запись полезной. Поделиться:

  • Предыдущая записьКак признать жилье непригодным для проживания?
  • Следующая записьВ чем разница между кадастровым номером и условным номером?