Когда можно продать квартиру

Содержание

Через сколько можно продать квартиру после покупки

ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Продажа >> Через сколько можно продать квартиру после покупки

15.08.18 Продажа 287

Через сколько можно продать квартиру после покупки, не затрачивая свои финансы на налоговые платежи? – именно этот вопрос может возникнуть у новых владельцев жилого помещения. Об этом следует осведомляться в налоговой законодательной базе. В ст.217 (п.17.1) говориться об условиях освобождения от налога на доход, получаемый от продажи собственного квартирного жилья. Такое возможно лишь тогда, когда купленная квартира будет находиться в полном владении 3 года или более того. Получается, что продать без налогов ее можно только спустя 3 года.

В чем разница сроков выжидания – 3 года или 5 лет

Чтобы понимать разницу, почему в одних правовых источниках говорится о возможности продажи квартиры через 3 года, а в других – через 5 лет, нужно обратиться к «Особенностям освобождения от налогов» в ст.217.1 НК РФ. В п.3-4 статьи говорится о минимальных сроках правового владения жильём, которые интересны государственным организациям для расчетов налогообложения.

Пункт 3 ст.217.1 Налогового Кодекса даёт информацию о пределе в 3 года минимума владения квартирой, когда разрешено продать объект без налога в 2019 году, чтобы не платить налог с доходов. Потому что полученные суммы из продажи дорогостоящей собственности считаются доходом. Но это возможно лишь в случаях, когда в отношении жилья соблюдались определенные условия.

Например, получено недвижимое имущество было ранее в качестве:

  1. наследства;
  2. дара от родственника, близкого человека для семьи;
  3. приватизированного имущества;
  4. имущества под рентой после заключения соглашения передачи в собственность на условиях содержания иждивенца (инвалида, престарелого лица, несовершеннолетнего ребенка).

Для справки: Речь идёт сугубо о сделках, где собственниками квартир являются граждане (физ. лица), а не предприятия, компании (юр. лица, ИП).

Благодаря введенным 1 января 2016 года новшествам в законодательство по налогам и взаимосвязи с налогообложением недвижимости, возникли два варианта установления сроков ожидания, когда можно будет продавать купленное жилье. Регулирует поправки федеральный закон №382-ФЗ от 29.11.2014, который вступил в действие 1.01.2016 г. Изменения прописаны в ст.217.1 НК РФ.

Разница в сроках, после которых можно осуществлять продажу квартиры без оплаты подоходного налога, указана в таблице. Срок выжидания до момента следующей безналоговой продажи устанавливается в зависимости от времени, когда именно покупалась квартира:

Срок на случай, если квартира была приобретена:
до 1 января 2016 года после 1 января 2016 года
3 года 5 лет

Для справки: Все указанные в законе сроки представлены в своём минимуме. Это значит, что если вы купили квартиру в 2015 году и владели ею более 3-х лет, то вполне спокойно можете ее продавать, не опасаясь преследований со стороны налоговой инспекции (штрафов, конфискации имущества, иного).

Нюансы

Бывают случаи, когда оформить сделку по продажи квартиры, чтобы не платить налог, невозможно даже при наличии всех условий, указанных в законодательстве. Такие исключения делаются с подачи местных властей, у которых также по закону есть свое право менять правила и порядок налогообложения. Делается это для регулирования, формирования местного бюджета. Мера может быть предпринята временно.

То же самое работает и в обратную сторону – местные законодатели могут пойти на уступки некоторым категориям граждан. Это касается лиц, квалифицируемых законом как социально слабо защищенные. В такую группу входят:

  • инвалиды;
  • дети-сироты;
  • пенсионеры;
  • ветераны;
  • многодетные семьи и др.

К примеру, если пенсионер находится в сложной ситуации. Когда ему срочно необходимо продать квартиру без финансовых потерь в виде уплаты налогов по доходам, тогда местные власти могут издать решение в его пользу – освободить от налогообложения в индивидуальном порядке. При этом покупка была до 1.01.16г., а во владении недвижимость была всего 2 года.

Есть еще и другие нюансы, на которые важно обратить внимание:

  1. Минимальный размер срока устанавливается строго после выдачи свидетельства о вступлении в права собственности (ст.219 ГК РФ).
  2. Чтобы установить, кто числиться близким человеком, подарившим квартиру, следует посмотреть перечень таковых в ст.14 СК РФ.
  3. В случае наследования квартиры – факт получения в собственность недвижимого имущества признает ранее, с даты вступления в права, а не с даты регистрации (получения свидетельства).
  4. Если квартира получена при паевом договоре, тогда правовладение ею наступает после внесения последней доли в качестве погашения полной её стоимости.
  5. Неуплата налога, либо отказ, предоставлять в налоговую инспекцию сведения о совершенной в период действия налогового обязательства сделке наказываются штрафами. Санкции в размере не более 30% от стоимости жилья, но не менее 1000 руб.

Свидетельство о праве собственности на квартиру, которую хотят продать без налога в 2019 г., выдается в государственном учреждении ЕГРН – Едином ГосРеестре Недвижимости. Оформляется оно госслужащими после проведения регистрации ДКП – договора купли-продажи. Этот этап проходят все лица, которые участвуют в сделке купли-продажи жилья. Дата выдачи свидетельства считается точкой отсчета времени, когда фактически была куплена квартира.

После приобретения квартиры следует еще подождать минимум 3 года, если она покупалась до 1.01.16г., или 5 лет, если покупка была совершена после начала 2016 года. В противном случае придется оплачивать 13% из суммы, полученной от покупателя квартирного жилья. Если так случилось, то у собственника-продавца есть еще одна возможность – оформить вычет из уже оплаченного налога. В любом случае, чтобы воспользоваться налоговыми льготами, недвижимость должна быть оформлена по всем правилам, официально принадлежать собственнику.

Прочтите также: Продажа неприватизированной квартиры: процедура 2018

Сколько лет нельзя продавать квартиру

06.05.2018

Когда можно продавать квартиру после покупки

  1. Выбор продавцов (для поиска подходящей квартиры можно воспользоваться посредническими услугами).
  2. Осмотр квартир (на этом этапе выявляются изъяны объектов, их преимущества, дополнительно осматриваются дома, в которых они располагаются, в день рекомендуется осматривать не более двух вариантов).
  3. Ведение переговоров с продавцом (если после осмотра было принято решение о покупке определенной жилой площади, начинаются переговоры с продавцом, которые касаются стоимости, внесения оплаты и т.д.).
  4. Составление договора (при этом учитываются мнения обеих сторон, поскольку нельзя включить в договор пожелания и требования только продавца или только покупателя).
  5. Регистрация сделки в Росреестре (как только договор пройдет регистрацию, новому владельцу будут выданы ключи от квартиры).
  1. В новостройке (в том числе, по договору ДДУ, что связано с экономической выгодой). Если используются услуги риэлтора, то их стоимость будет снижена, поскольку приобретение квартиры в новостройке избавляет от многих формальностей.
  2. На вторичном рынке. Приобретение квартиры с «историей» – более сложная процедура, поскольку появляется необходимость изучения того, кто в ней жил, были ли выписаны все граждане и т.д.

Через сколько лет можно продать квартиру чтобы не платить налог

  • право на наследуемую недвижимость признается по дате открытия наследства, в то время, как регистрация собственности в Росреестре может произойти позднее;
  • право на кооперативную квартиру возникает при внесении последнего паевого взноса;
  • если собственность была приватизирована до вступления в силу ФЗ №122, т.е. до 29.01.1998 года, свидетельство о собственности могло быть получено только после начала действия закона, по этой причине право собственности по приватизированным объектам отсчитывается с момента приватизации собственности (см. указание Минфина № 03-04-05/35433 от 18.07.2014 г).
  • с дохода, полученного от квартиры, находящейся в собственности продавца менее 3 лет, уплачивается 13-процентный налог;
  • при продаже имущества, купленного в 2016 году, продажа без подоходного налога возможна только спустя 5 лет;
  • при расчете налога возможно уменьшение налогооблагаемой базы на сумму имущественного вычета;
  • статья 220 НК РФ (п.2) предусматривает право применения налогового вычета в виде фиксированной суммы, ограниченной 260 тысячами рублями.

Квартиру без налога теперь можно продать только через пять лет

В виде исключения трехлетний срок будет действовать и дальше в трех случаях: если квартира, дача или участок получены в наследство или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника; если право собственности возникло в результате приватизации; если недвижимость досталась по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пятилетний «период охлаждения» вводится для борьбы со спекулятивными сделками на рынке недвижимости. Задумывалось это, когда рынок был стабилен, и многими покупка квартиры или участка рассматривалась как способ сохранить деньги: сегодня купил, через три года, если надо, продал чуть подороже безо всяких налогов. Теперь из такого актива труднее будет «выйти», он станет гораздо менее ликвидным.

Сколько в собственности должна быть квартира, чтобы избежать уплаты налога

Декларацию нужно заполнять тщательно и подробно, так как любая ошибка может привести к отказу в предоставлении льготы и т. д. Обязательно нужно приложить все важные документы, включая паспорт. Документ подается как лично, так и с помощью соответствующих онлайн-сервисов. Если плательщик нарушит сроки оплаты, то его ожидает начисление штрафов.

Зная, сколько должна быть квартира в собственности перед продажей для освобождения налога, владельцы этим пользуются. Но бывают случаи, когда квартиру после покупки необходимо продавать очень срочно. Тогда НДФЛ выплачивается обязательно. Тем не менее, хозяин может воспользоваться определенными льготами, уменьшающими сумму налога или освобождающими от его уплаты.

Быстро продать квартиру становится сложнее. Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, прописано, что стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. «Газета.Ru» изучила новые налоговые правила.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

А вы знаете, через сколько можно продавать, дарить и обменивать квартиры после покупки

Если продавать квартиру до 5 лет в собственности, то вы заплатите 13% от полученной прибыли. Если квартира была получена в наследство или подарена или получена по договору пожизненной ренты и вы ее продаете до 3ех в собственности – платите 13% от разницы между кадастровой стоимостью квартиры и той ценой, за которую вы ее продаете.

Налоговый вычет полностью покрыть сумму, которую необходимо отдать государству. Для того, чтобы им воспользоваться, необходимо рассчитать фактическую прибыль, полученную от продажи жилья, и от этого значения отсчитывается налоговый вычет. В некоторых случаях в получении такой льготы могут отказать, но обязательно укажут причину.

Как не платить налог с продажи квартиры: последние изменения в законодательстве и возможности

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Экономим огромную сумму: через сколько лет после приобретения квартиры можно продать ее, чтобы не платить налог

Еще один вариант, как уйти от налога и даже уменьшить его размер вплоть до нуля, а именно: купить другую квартиру на средства, вырученные от продажи своей недвижимости – проведя все операции в одном календарном году и воспользоваться имущественным вычетом. Максимальная сумма вычета – 2 млн рублей, предоставляется гражданину один раз в жизни (письмо Министерства финансов №03-04-05/7154).

Если квартира приватизирована до 1998 года, берется во внимание дата заключения соответствующего договора. Для всех сделок после 1998 года применяется стандартное правило – началом периода владения считается день регистрации права собственности в Росреестре.

Продать квартиру без налога

«Министр финансов России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что в случае продажи доли в праве собственности на нежилое помещение положения п.17.1 ст.217 НК РФ применены не будут, и налог в данном случае взимается в независимости от того сколько времени собственник владеет долей».

Стоит отметить, что быстро продать квартиру без налога, которая досталась собственнику по наследству, была приватизирована или передана по договору пожизненного содержания с иждивением, теперь не удастся. Так как цена на квартиру будет определена по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, в этом случае, составит 1 млн. руб., затраты на налоги будут весьма значительными. Это не дает возможность выгодно продать жилье, тем, кто планировал купить новую квартиру, и улучшить свои жилищные условия. Возможно собственники попробуют переложить затраты на покупателей, но все же есть большие сомнения, что рынок к этому готов, — ведь правила начинают диктовать покупатели.

Когда собственник может продать квартиру после ее покупки без уплаты налога

При реализации совместной собственности часто возникают нюансы, связанные с распределением долей и выяснения какой будет сумма вычета. Например, когда квартира состоит в общей собственности супругов, при этом, выделение конкретной доли на каждого не производилось, то при её отчуждении по одному соглашению о купле-продаже, сумма вычета будет распределяться по договоренности между ними, а общая сумма вычета будет равна одному миллиону рублей.

В настоящий момент, если брать центральные регионы нашей страны, то из всего рынка строительства нового жилья, 30 % будет составлять возведение апартаментов, которые в свою очередь не являются жилыми объектами, но будут продаваться для постоянного проживания. Во многом это зависит от категории земельного участка, на котором они строятся, поскольку она предполагает только нежилое и коммерческое назначение. Для таких объектов сумма имущественного (налогового) вычета будет составлять не один миллион рублей, как для жилых помещений, а всего лишь четверть от этой суммы, что обязательно будет учитываться при заполнении указанной декларации и произведении расчёта подоходного налога.

Что важно знать о продаже квартиры после покупки?

После того, как приобретена недвижимость, может возникнуть внештатная ситуация, требующая срочной продажи. Многих владельцев интересует вопрос, через какой промежуток времени можно продать квартиру или комнату, исключая выплату налога после ее покупки.

Проведение сделок, имеющих прямую связь с покупкой и продажей недвижимости в нашей стране, предопределяет обязательную уплату налога от размера полученного дохода. Налоговое законодательство обязывает граждан осуществлять выплаты налога НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.

Но существуют правовые условия, позволяющие не осуществлять налоговых отчислений. Данный факт напрямую связан со сроком давности вступления жилплощади в личную собственность.

Через какой промежуток времени возможно продать недвижимость, чтобы не платить налог?

Жилплощадь, купленную после 1 января 2016 года, можно продавать, освободившись от налоговых обязательств только по прошествии пяти лет. Ранее период исчислялся тремя годами. Российские законодатели увеличили срок для исключения проведения сделок со спекулятивными намерениями.

Есть случаи приобретения недвижимости, которые можно продавать без налогообложения по старой схеме через 3 года:

  1. Люди получили квартиру, дачу или участок земли в наследство от родственника или другого лица;
  2. Жилье куплено у близкого кровного родственника;
  3. Недвижимость перешла в собственность путем составления договора дарения от близких людей;
  4. Если подписано соглашение на пожизненную ренту;
  5. Когда при покупке оформлялась приватизация жилья.

Квартира приобретена в ипотеку

При этом виде сделки исчисление суммы и срок давности не отличается от общих правил, связанных с куплей – продажей.

Имеет значение, каким образом оформлено имущество в собственность:

  • Если право собственности наступает по истечении срока погашения кредита, то давность владения для налогообложения будет исчисляться с даты последнего внесенного платежа по ипотеке.
  • Если документы оформляются сразу в собственность, но с обременением (банк вправе наложить ограничения на все сделки по имуществу до полного погашения задолженности), срок владения считается с момента подписания документа передачи в собственность.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотечном кредите?

Пока за квартиру или дом не выплачены все деньги по ипотеке, банки должны дать разрешение на продажу жилья.

Здесь начинает складываться двоякая ситуация:

  • С одной стороны, если позволить провести сделку купли – продажи, банк получит оставшийся долг по кредиту в полном объеме.
  • С другой стороны, банк теряет часть доходов в виде процентной ставки за пользование денежными средствами.

Поэтому встречаются прописные препятствия в ипотечных договорах в виде штрафа за досрочное погашение или комиссионные сборы за превышающий размер ежемесячного платежа.

Однако существует несколько вариантов продажи жилья, находящегося в ипотеке:

  • Можно досрочно погасить кредит, взяв деньги у покупателя в счет будущей оплаты за квартиру.
  • Если покупатель соглашается переоформить ипотечный кредит на себя.
  • При самостоятельной продаже, когда покупатель платит оставшуюся по кредиту сумму, заемщику выдают справку об отсутствии долга и с квартиры снимается арест.
  • Когда посредником в совершении продажи выступает банк. Все деньги покупатель вносит в банковские ячейки, банк снимает арест и позволяет сторонам провести сделку.

Квартира куплена под материнский капитал

Данный вид приобретения жилья является социальным пособием от государства семьям, в которых рождается второй ребенок. Дотация не облагается налогом НДФЛ по российскому законодательству.

Многие полагают, что вся сумма, потраченная на покупку, берется в расчет для исчисления налоговой базы. Однако это не так: только размер материнского капитала не входит в уплату налога. Если покупка произошла с применением сертификата и ипотечного кредитования, то налог высчитывается только с кредитной суммы.

Вариант покупки жилплощади с применением материнского капитала:

Иванова С.А. приобрела квартиру в 2017 году за 2200000 рублей. Банк одобрил кредит в сумме 1900000 рублей, остальная сумма погашена материнским сертификатом в размере 300000 рублей. Сумма налогового вычета составила – 2200000-300000 = 1900000 ×13% = 247000 руб.

Срок давности владения также имеет 5 лет со дня приобретения имущества в собственность.

Все манипуляции с квартирой или комнатой, купленной под материнский капитал, осуществляется под надзором органов опеки и попечительства, чтобы не были нарушены права детей.

Чтобы получить разрешение на будущую продажу имущества потребуется предоставить доказательства по следующим вопросам:

  • Родители обеспечат детей долями в другой квартире размером не меньше, чем в предыдущей квартире.
  • Условия проживания в новом жилье должны соответствовать санитарным нормам и должны быть такими же или лучше, чем в предыдущем месте жительства.

Когда работников опеки удовлетворят предоставленные данные по планируемой продаже, тогда можно получить разрешение на проведение сделки.

Кто обладает законным правом не платить налоговый сбор после продажи жилплощади?

Российское законодательство предусматривает категории людей, имеющих законное право на использование льготы на выплату налогов по имущественным сделкам всех видов:

  • Инвалиды 1 и 2 группы, инвалиды с детства;
  • Герои Советского союза и Российской Федерации;
  • Участники ВОВ и участники других боевых действий по защите Российской Федерации;
  • Лица, пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС, других ядерных испытаний на территории России;
  • Семьи военнослужащих, оставшиеся без поддержки кормильца;
  • Члены семей погибших при исполнении служебного долга;
  • Люди, занимающиеся профессиональной деятельностью в специально оборудованных помещениях, используемых исключительно для проведения рабочего процесса, на время их использования;
  • Граждане, желающие приобрести или осуществить строительство хозяйственных помещений для личного пользования и ведения хозяйства, не превышающие площадь в 50 квадратных метров;
  • Люди пенсионного возраста, получающие пенсию по достижению мужчинам – 60 лет, женщинам – 55 лет.

Вышеперечисленные категории граждан должны иметь понятие, что льготой можно воспользоваться только в отношении одного из объектов жилой или рабочей площади, которые находятся в личной собственности.

К примеру, если человек обладает комнатой в коммуналке и строением под ателье или мастерскую, ему придется выбирать к какому виду имущества применить право на налоговую льготу.

Как определяется размер налога?

С развитием рыночной экономики в сфере недвижимости многие недобросовестные граждане зарабатывают деньги куплей – продажей объектов жилплощади. При этом всячески пытаются обойти закон не предмет уплаты налога с быстрой продажи.

Встречаются случаи искусственного занижения реальной цены жилья при продаже, чтобы снизить размер налоговой выплаты.

Данный факт послужил появлению нововведений при расчете налогооблагаемой базы с 2016 года. Налоговые органы берут на вооружение не только стоимость недвижимости, прописанную в официальном договоре продажи, а также и стоимость, указанную в кадастровом реестре.

Рыночная цена квартиры составляет не менее 70 % от кадастровой стоимости.

Поэтому, если в договоре купли – продажи указана сумма намного меньше, то расчет налоговой базы с января 2016 года будет рассчитываться исходя их кадастровой стоимости.

Курносов Олег Викторович в марте 2017г. приобрел комнату за 1,5 млн. рублей. Решил продать ее также за 1,5 млн. рублей. Сколько % будет составлять доход продавца? Кадастровая стоимость комнаты составляет 3,5 млн. руб., поэтому полученный доход будет составлять 70% от 3,5 млн. руб.

В случае, когда недвижимость была куплена до принятия закона, то налог с продажи будет исчисляться из суммы, указанной в договоре.

Расчет суммы налога при продаже происходит одним из этих способов:

  1. От полученного дохода с продажи квадратных метров вычитается один миллион рублей.
  2. От дохода с продажи вычитается стоимость покупки жилья, и разница облагается налоговой ставкой.
  3. Когда разница между покупкой и продажей имущества составляет миллион рублей, налог платить не требуется.

НК Российской Федерации разрешает уменьшить сумму дохода с продажи жилья за счет потраченных финансовых средств при приобретении квадратных метров. Закон касается только купленного жилья, а не полученного по наследству или по договору дарения.

Если в квартире произвели ремонт, то в налоговый орган необходимо предъявить документы (чеки, счет — фактуры, накладные), подтверждающие ремонтные расходы.

Кудряшова С.А. купила дом за 1,8 млн. рублей, а продала его за 2,2 млн. рублей. В этом случае налогом облагается только сумма разницы 400 тыс. рублей. Ну, а если продажа произошла с меньшей суммой, НДФЛ платить не надо вовсе.

Во избежание лишней бумажной волокиты при сдаче документов для расчета налога, все чеки и расходные ордера надо сохранять. Но если сохранить чеки и товарные накладные не удалось, не составит огромного труда их восстановить.

В каких случаях можно избежать налоговый сбор при продаже недвижимости?

Граждане, продавшие имущество, и получившие денежную прибыль, имеют обязательства оплатить налог в размере 13% от полученной прибыли от продажи в пользу государства.

Избежать налоговой выплаты можно в следующих случаях:

  • Собственник владеет имуществом более трех лет (с 2016 года более пяти лет).
  • Если дом, земельный участок или квартиру подарили кровные или близкие родственники:
    • Родители или дети
    • Дедушки или бабушки
    • Сестра или брат
    • Супруга или супруг
  • Стоимость приобретаемой жилплощади меньше или равна продажной стоимости.
  • Когда размер потраченных денег на ремонт недвижимости эквивалентна сумме налога, для этого в налоговый орган требуется предоставить документальное подтверждение.
  • Когда квартира перешла в собственность по завещанию.
  • Если владелец принадлежит к одной из категорий граждан, принадлежащей к льготникам.

Чтобы знать свои права и обязанности перед налоговым органом, перед любой сделкой приобретения или продажи имущества необходимо внимательно изучить законы, касающиеся как отчисления налогового сбора, так и получения налогового вычета.

Эти знания и понятия помогут в будущем, когда дело коснется покупки или продажи имущества, правильно сориентироваться и предпринять нужные шаги в соответствии с законами Российской Федерации.

О сайте

Согласно нормам российского законодательства, доходы граждан облагаются налогом. Прибыль, полученная от продажи недвижимого объекта, также подлежит налогообложению. Снижение процента налога или уклонение от его уплаты законными способами — естественное желание человека, который не хочет расставаться с крупной суммой денег. Рассмотрим, как продать недвижимость и не отдавать государству НДФЛ.

Можно ли продать квартиру сразу после покупки, при каких условиях?

Становясь собственником имущества, гражданин получает право распоряжаться им по своему усмотрению. Единственное ограничение заключается в том, что своими действиями владелец не должен нарушать права третьих лиц.

Можно ли продать квартиру сразу после ее покупки? Да, законодательство не ставит никаких временных ограничений. Однако владельцу недвижимости следует помнить, что доход, полученный от продажи, облагается налогом в размере 13% от 70% кадастровой стоимости квартиры.

Сколько времени должно пройти с покупки жилья, чтобы продать его без уплаты налога?

Необходимость уплаты подоходного налога ограничена во времени. Государство предусмотрело льготу для граждан, которые являются собственниками имущества на протяжении длительного периода — они освобождаются от налога. Поскольку сумма НДФЛ довольно велика, то большинство владельцев недвижимости интересуется, когда можно оформить сделку купли-продажи и не потерять при этом деньги.

Общие положения о сроках при продаже

Какой промежуток времени перед продажей квартира должна быть в собственности? Это зависит от того, кем являлся предыдущий владелец:

  • 3 года, если имущество получено от близкого родственника;
  • 5 лет, если имущество получено от дальнего родственника или постороннего человека.

Также имеет значение, каким образом текущий владелец стал собственником квартиры. Он мог ее получить в дар, унаследовать, купить — в этом случае распространяется правило родства. Если недвижимость получена в результате приватизации или по договору о пожизненном содержании с рентой, то срок составляет 3 года.

Срок продажи зависит от степени родства с человеком, который являлся предыдущим хозяином недвижимости. Близкими родственниками считаются дети, родители, супруги, братья и сестры. Если вы купили квартиру у своей тетки, то необходимо будет подождать 5 лет и только потом продавать имущество, потому что она считается дальним родственником.

Закон о таких временных рамках был принят в 2016 году. До этого максимальный период, который необходимо было выждать владельцу, составлял 3 года и не зависел от родственных отношений с предыдущим владельцем. Следовательно, если гражданин приобрел жилплощадь до 2016 года, на ее продажу распространяются старые условия.

Если жилье приобретено на материнский капитал

Распространяется ли условие о временных сроках на жилье, купленное на средства материнского капитала? Социальные пособия налогами не облагаются, однако это не значит, что продавец освобождается от НДФЛ. Сделка купли-продажи будет происходить по общим условиям, а родителям придется подождать минимум 3 года с момента покупки жилплощади.

Это не единственные трудности, с которыми столкнутся родители. Поскольку квартира приобретена на средства материнского капитала, то ребенок является ее совладельцем и зарегистрирован в ней. Сделки с недвижимостью, к которой имеет отношение несовершеннолетний, должны происходить под контролем органов опеки и попечительства.

Для продажи жилья родителям потребуется обратиться с заявлением в местную администрацию и органы опеки для выдачи разрешения на сделку. Без такого разрешения договор считается недействительным. Если покупателю и продавцу удастся договориться и совершить передачу денежных средств, сотрудник Росреестра откажется регистрировать собственность на имя нового владельца, если тот не сможет предоставить разрешение от органа опеки.

Обязанность органов опеки и попечительства — следить за соблюдением прав несовершеннолетнего и предотвращать их нарушения. Они не выдадут разрешение на продажу, если условия жизни в новом жилье будут хуже, или доля ребенка будет меньшей по площади.

Квартира куплена в ипотеку

На ипотечную квартиру распространяются общие правила уплаты налогов. Поскольку она куплена у постороннего лица, то гражданину необходимо выждать 5 лет с момента получения права собственности и только потом оформлять продажу. Однако здесь возникают трудности. В какой момент гражданин становится собственником квартиры, купленной в ипотеку?

Такие нюансы чаще всего указываются в ипотечном договоре с банком. Возможны 2 варианта:

  1. Право собственности появляется с момента подписания ипотечного договора. Квартира фактически принадлежит гражданину, но находится под обременением банка. Ее возможно продать без уплаты НДФЛ через 5 лет с момента оформления ипотеки, но сделать это все равно затруднительно. Поскольку жилье находится под обременением, то любые операции с ним должны совершаться с разрешения банка, который неохотно идет на перепродажу ипотечной недвижимости.
  2. Право собственности возникает после полного погашения ипотеки. Весь период выплаты кредита гражданин по факту не является владельцем недвижимости. Следовательно, без уплаты налога он может продать квартиру только тогда, когда пройдут 5 лет после окончания выплаты ипотеки. Учитывая то, сколько на практике длятся ипотечные выплаты, человек может рассчитывать на выгодную продажу через 20-25 лет после подписания договора.

ЧИТАЕМ ТАКЖЕ: когда можно продать квартиру после ее дарения без налога?

Что делать, если в ипотечном договоре ничего не сказано о том, когда наступает право собственности? Тогда вступают в силу общие правила Гражданского кодекса. Согласно ГК РФ, гражданин становится полноправным владельцем только после погашения кредитных обязательств в полном объеме.

Кто освобождается от уплаты налога при продаже купленного жилья?

Как избежать уплаты налога или хотя бы его снизить? Уменьшить размер НДФЛ можно, воспользовавшись одной из государственных льгот:

  1. Налоговый вычет. Налогом облагается сумма свыше 1 млн рублей. Следовательно, необходимо вычесть 1 млн. руб. и заплатить подоходный налог от остатка.
  2. Расходный вычет. Владелец квартиры может вычесть из суммы доходов расходы на приобретение квартиры.

Например, он купил жилье за 4 млн. руб., а продал за 2 млн. руб. — в этом случае налогом облагается только половина от изначальной стоимости квартиры. Можно учесть расходы на ремонт и перепланировку недвижимости, но их потребуется документального доказать в налоговой инспекции.

Можно ли не платить налог вообще? Возможные варианты:

  • недвижимость продана менее чем за 1 млн. руб.;
  • расходы на покупку квартиры превышают доходы от ее продажи;
  • собственник владеет жилплощадью более 3 или 5 лет.

Воспользоваться одновременно двумя вычетами — и налоговым, и расходным — невозможно. Также не следует искусственно занижать стоимость недвижимости и продавать ее дешевле 1 млн. руб., получив остальные деньги от покупателя в обход договора. Для предупреждения мошенничества и уклонения от уплаты НДФЛ налогом облагается кадастровая стоимость недвижимости, а не рыночная. Избежать уплаты налога и не нарушить при этом закон невозможно.

По новым изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации, определяющим через какое время можно продать квартиру после ее покупки без уплаты налога, предусмотрено немало нюансов и исключений. Перед тем как в них разобраться необходимо озвучить самое главное и значительное изменение, которое состоит в увеличении срока нахождения квартиры в собственности на два календарных года. Таким образом, период владения объектом недвижимости, который освободит от обязанности уплаты подоходного налога с продажи квартиры, теперь исчисляется не тремя годами как раннее, а пятилетним сроком её отчуждения, чтобы появилась возможность не платить в казну.

Уплата подоходного налога по новым правилам

В порядке получения права на налоговый вычет в 2017 году также добавились изменения. При продаже любого объекта недвижимого имущества существует обязанность уплаты физическим лицом подоходного налога в казну государства. Новое законодательство предусматривает выплаты по налогам и сдачу декларации, но есть случаи, когда будет достаточным отправить лишь уведомление в Налоговую службу, свидетельствующее о получении прибыли, за проданное жилье.

Итак, реализация того или иного объекта недвижимости предусматривает обязанность бывшего владельца уведомить контролирующий налоговый орган о том, что была получена прибыль, а при определенных условиях, будет необходимо заполнить декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить требуемый налог с продажи квартиры. До начала 2017 года НДФЛ с суммы прибыли, полученной с продажи земельного участка, частного дома или жилой квартиры, уплачивался в том случае, когда указанные объекты находились в собственности менее трёх лет.

Как было сказано ранее данный срок был увеличен на два календарных года, теперь он составляет пять лет, однако, существует несколько исключений, которые необходимо перечислить:

  • с открытия наследства прошло не менее трёх лет (относится к случаям, когда основанием перехода прав на объект недвижимого имущества явилось наследование);
  • получение жилья на основании договора дарения, если дарителем выступал любой близкий родственник;
  • проведение сделки в порядке приватизации;
  • сделка осуществлялась посредством оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

Во всех вышеперечисленных обстоятельствах будет сохраняться установленный ранее трехлетний срок владения объектом недвижимости. Более того, по нормам налогового законодательства Российской Федерации, критерий снижения ставки налогообложения какими-либо рамками неограничен, он также может составлять и ноль. Вышеуказанные исключения не являются исчерпывающими, поскольку у местных властей любого субъекта РФ есть возможность сохранить трехлетний срок владения недвижимостью абсолютно для всех категорий граждан, чтобы не возникало путаницы через сколько можно продать свою квартиру после её покупки. То есть оставить прежний порядок налогообложения, как это уже сделали в пяти регионах нашей страны, например, в республике Алтай или Ставропольском крае.

Особенности и порядок уплаты НДФЛ

Следует отметить, что если физическое лицо приобрело жилую площадь до начала 2017 года, то действие вышеуказанного порядка налогообложения сохранится в предыдущем виде, а именно, освобождение от уплаты НДФЛ, после нахождения объекта недвижимости в собственности в течение трёх лет и более.

Ставка налогообложения с полученного дохода на сегодняшний день составляет ровно 13 %. Если её сравнивать с другими странами, особенно европейскими, то она покажется довольно небольшой, однако, ввиду непростой сложившейся экономической ситуации для гражданина Российской Федерации — это довольно ощутимые финансовые потери. Обязательно стоит отметить, что есть возможность снизить выплаты по подоходному налогу, например:

  1. Уменьшить сумму, с которой будет производиться расчёт подоходного налога, на размер имущественного вычета. Указанный вычет остался в неизменном виде и составляет он те же один миллион рублей.
  2. Если говорить о значительном снижении суммы подоходного налога, тогда собственнику придется предоставить все необходимые документы, подтверждающие произведённые финансовые расходы на приобретение данного объекта недвижимости. В таком случае бывший владелец, продавший один из указанных объектов недвижимого имущества может быть полностью освобождён от уплаты НДФЛ, причём, независимо от того, в течение какого периода он владел этой недвижимостью, есть только один возможный вариант в этом случае, – если расходы за когда-то купленный объект будут идентичны полученным доходам при её продаже.

Важно отметить, что если сумма, которая была получена с продажи квартиры (недвижимого имущества), составляет менее одного миллиона рублей, то физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от срока владения жильём. Когда речь идёт о любом другом имуществе, тогда указанная сумма должна быть менее двухсот пятидесяти тысяч рублей, многие граждане нашей страны не знают об этом, судя по количеству сделанных запросов в интернете.

В настоящий момент, если брать центральные регионы нашей страны, то из всего рынка строительства нового жилья, 30 % будет составлять возведение апартаментов, которые в свою очередь не являются жилыми объектами, но будут продаваться для постоянного проживания. Во многом это зависит от категории земельного участка, на котором они строятся, поскольку она предполагает только нежилое и коммерческое назначение. Для таких объектов сумма имущественного (налогового) вычета будет составлять не один миллион рублей, как для жилых помещений, а всего лишь четверть от этой суммы, что обязательно будет учитываться при заполнении указанной декларации и произведении расчёта подоходного налога.

Общая совместная и долевая собственность

При реализации совместной собственности часто возникают нюансы, связанные с распределением долей и выяснения какой будет сумма вычета. Например, когда квартира состоит в общей собственности супругов, при этом, выделение конкретной доли на каждого не производилось, то при её отчуждении по одному соглашению о купле-продаже, сумма вычета будет распределяться по договоренности между ними, а общая сумма вычета будет равна одному миллиону рублей.

В случае, если правоустанавливающий документ предусматривает долевое участие, тогда и вычет будет распределяться в соответствии с конкретной выделенной долей на каждого из супругов. В ситуации, когда также проданный жилой объект недвижимого имущества снова реализуется по различным договорам купли-продажи, право на вычет в один миллион рублей получает каждый владелец (супруг), впрочем, количество собственников здесь не ограничено.