Обязанности управляющей компании

Содержание

Обязанности управляющей компании по жилищному кодексу

Большинство жильцов многоквартирных домов не знают, какие обязанности у управляющей компании. Собственник каждой квартиры должен заключить с УК договор, в котором прописываются все услуги, порядок и условия их оказания. Отсутствие контроля работы организаций со стороны жильцов часто приводит к безнаказанной и противоправной деятельности со стороны УК.

Функции управляющих организаций

Жилищный кодекс, федеральное законодательство и отдельные законодательные акты накладывают на деятельность УК ряд задач, выполнение которых должно строго соблюдаться. Деятельность УК начинается с момента заключения договора управления — с этого момента фирма начинает по закону управлять домом в разрешенных рамках.

Правовое регулирование деятельности

Бесперебойная работа УК и своевременно выполняемые услуги должного качества — зачастую работа регулирующих органов, а не добрая воля фирмы. Далеко не все компании стараются в полной мере выполнять свои обязанности, а ведь согласно законодательству РФ, их немало.

Деятельность фирм регламентирована в следующих правовых документах:

  1. Жилищный кодекс РФ, а именно его статьи 154−157, 161−165. Жилищный кодекс является основным документом, по которому работает УК. В указанных статьях разбираются основные правила работы фирмы, обязанности управляющей компании и ее ответственность.
  2. Федеральный закон № 210-ФЗ. ФЗ № 210-ФЗ был принят еще в 2004 году, и с тех пор устанавливает порядок начисления и изменения тарифов за ЖКХ-услуги УК при обслуживании многоквартирных домов.
  3. Статьи Гражданского кодекса ст. 209−217, 288−293, 683−688. Обязанности компаний, порядок функционирования, решение спорных вопросов и санкции.
  4. Постановление «О предоставлении коммунальных услуг и порядке выбора управляющей компании», выпущенное правительством РФ.
  5. Постановления Госкомитета РФ о многоквартирном жилье, правила и нормы для жилищного фонда.

Указанных документов достаточно, чтобы в случае нарушения ответственная фирма получила существенные санкции. Естественно, если жильцы в курсе обязанностей обслуживающей их дом компании.

Что говорит жилищный кодекс

Жилищный кодекс содержит в себе все базовые моменты и нюансы, которыми должна руководствоваться УК в своей работе. В нем прописано, что жильцы многоквартирных домов должны заключать договора с организацией, занимающейся зданием и придомовой территорией.

В ЖК перечислены основные обязанности управляющей компании многоквартирных домов:

  • Предоставлять коммунальные услуги, выполнять все задачи в сфере ЖКХ.
  • Содержать в чистоте и порядке дом и придомовое имущество, общее имущество дома, производить уборку и ремонт.
  • В точности выполнять возложенные на нее обязанности.

Дело в том, что абсолютно все функции УК в законе не прописаны. Конечный перечень обязанностей организации и условия предоставления услуг должны обсуждаться и утверждаться на общем собрании. Участвовать в нем могут жильцы (собственники) многоквартирного дома. Одновременно с этим, большинство функций УК одинаковы для всех и должны выполняться в соответствии с законодательством.

Содержание и уборка одного многоквартирного дома может выполняться одновременно несколькими компаниями. С каждой из этих фирм управляющая компания заключает договор. По этому договору сторонние фирмы оказывают необходимые услуги, по нему же заключаются необходимые акты приема выполненных работ. Если все выполнено как следует, фирмы-исполнитель получает выплаты согласно договору.

По закону, УК не может выполнять функции обслуживающих организаций. Одновременно быть обслуживающей организацией и УК нельзя.

Обслуживание придомовой территории

Все обязанности управляющей организации можно разделить на несколько групп, одной из которых является контроль за прилегающей территорией, принадлежащей дому. В обязанности УК по жилищному кодексу входит обслуживание только придомовой территории — земельной площади, юридически закрепленной за конкретным многоквартирным домом.

Все жильцы дома не только имеют право пользоваться придомовой территорией, но и обязаны платить за нее. По закону земля считается общей собственностью всех жильцов дома.

Требование содержать территорию относится непосредственно к УК и содержит несколько пунктов:

  • Своевременная уборка территории.
  • Вывоз бытовых отходов по расписанию.
  • Работы по озеленению территории.
  • Установка лавочек, мусорных контейнеров, мусорки.
  • Строительство детских площадок.

Считается, что все работы производятся только в согласовании с жильцами многоквартирного дома. Соответственно, контролировать работу управляющей организации также обязаны жильцы.

Предоставление коммунальных услуг

Главной задачей управляющих организаций остается контроль за своевременной подачей услуг ЖКХ в полном объеме. Все коммунальные услуги также должны оказываться исключительно на основании договора, заключение которого состоит из нескольких этапов.

  1. Сначала подается заявление в энергоснабжающую организацию с просьбой заключить договор.
  2. УК собирает все необходимые документы для оформления и заключает договор.
  3. После подписания документов услуги ЖКХ начинают оказываться согласно прописанным условиям.

По сути, основной задачей УК в сфере ЖКУ остается контроль за качеством, полнотой и бесперебойностью оказания услуг. Если что-то не так, конфликты решаются путем составления специального протокола разногласий. Все функции УК должны регламентироваться, поэтому отвечать перед мкд и ЖЭУ фирма будет только в том случае, если проблема произошла действительно по ее вине.

Ремонт многоквартирного дома

В договоре присутствует пункт «Обязанности», в котором четко прописано, обязана ли управляющая компания выполнять те или иные действия по ремонту многоквартирного дома.

Все эти функции должны быть прописаны корректным юридическим языком. В противном случае имеется возможность годами иметь проблемы с качественным ремонтом, поскольку его необходимость в договоре не была прописана или прописана размыто.

Все ремонтные работы со стороны УК можно разделить на две категории:

  1. Текущие работы. Сюда входит все, что позволяет поддерживать дом в текущем состоянии и не допускать ухудшения ситуации в будущем.
  2. Работы, целенаправленно ведущиеся для улучшения каких-либо характеристик, функций или параметров дома.

Общее содержание работ в сфере ЖКХ:

  • Проверка поступления оплаты за коммунальные платежи — свет, водоснабжение, отопление, газ и другие.
  • Обеспечение безопасной эксплуатации дома для всех его жильцов.
  • Контроль своевременности и качества поставок услуг от сторонних организаций, которые уполномочены предоставлять эти услуги в соответствии с договором.
  • Организация ремонта и прочих работ.

В организацию ремонтных и иных работ входит полный комплекс мер, необходимых для проведения ремонта от начала и до конца. Это поиск подрядчиков, привлечение бригад исполнителей, подписание договоров и актов приема-передачи выполненных работ, оплата услуг исполнителей. Функции управляющей компании ЖКХ вынуждают фирмы делать все это и выполнять другие действия, которые необходимы для выполнения работ.

Заключение договора с УК

При составлении и подписании договора с фирмой следует убедиться, что в нем прописаны наиболее важные моменты. Регулирование со стороны закона делает свое дело, однако неправильно составленный договор способен обернуться проблемами для всех жильцов многоквартирного дома.

Согласно статье 162 ЖК РФ, договор жильцов с фирмой носит срочный характер и не может составлять более пяти лет. В срок, указанный в договоре, компания обязана в полной мере предоставлять все прописанные услуги.

В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны следующие вещи:

  1. Полный перечень предоставляемых коммунальных услуг.
  2. Указание на расположение, адрес многоквартирного дома.
  3. Первоначальный список работ и услуг, а также условия их изменения в дальнейшем.
  4. Определение порядка оплаты и размера платежей за услуги ЖКХ и самой УК.
  5. Указание срока заключения и срока действия договора.

Желательно, чтобы в договоре была дополнительно прописана ответственность УК. Прописанный на бумаге порядок контроля за деятельностью фирмы поможет избежать проблем в дальнейшем.

Ответственность за невыполнение функций

Если управляющая фирма не справляется со своими обязанностями или прямо их игнорирует, есть возможность обратиться за помощью сразу по нескольким адресам. Регулирующие органы проведут проверку деятельности УК и, в случае обнаружения проблем, будут приняты меры и применены штрафные санкции.

Куда обращаться с жалобой на УК:

  1. Для начала имеет смысл в письменном виде уведомить компанию о проблеме и попросить устранить неисправность в соответствии с договором.
  2. Если УК не идет на контакт и никакой обратной связи или действий после письма не было, можно лично записаться на прием к руководителю фирмы. На приеме можно будет изложить свои претензии и быть уверенным, что начальство компании их услышало.
  3. Если ничего не помогает, пишется заявление, по установленной форме, в жилищно-правовую инспекцию. В заявлении потребуются ссылки на нормативно-правовые акты, которые были нарушены.

Во всех случаях желательно иметь фотографии или другое доказательство противоправной деятельности УК. При обращении в жилищную инспекцию следует приложить подтверждения того факта, что обращение в управляющую организацию уже было.

Число оказываемых предприятиями жилищно-коммунального хозяйства услуг может исчисляться многими десятками. Разобраться во всем этом многообразии подчас затруднительно даже самим коммунальщикам. При этом общие требования к порядку и срокам услуг ЖКХ продолжают меняться и совершенствоваться.

Так, на смену Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (с изменениями от 6 мая 2011 г.), установившему порядок предоставления коммунальных услуг гражданам приходит Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (пока еще не вступило в законную силу).

Платные и «бесплатные» услуги ЖКХ

В настоящее время бесплатных услуг ЖКХ не существует. Даже в том случае, если какая-то категория жильцов (допустим, лица, пользующиеся квартирой по договору социального найма) не оплачивает ту или иную услугу, либо оплачивает ее не полностью, за услуги платят другие субъекты – муниципалитеты, например.

Дело в том, что сейчас жилищное законодательство провозглашает принцип платности оказываемых в коммунальной сфере услуг и работ. Любая услуга, осуществляемая предприятиями ЖКХ в целях обслуживания и содержания жилого дома, должна быть оплачена, невзирая на наличие или отсутствие договоренности об этом с самими жильцами. В свою очередь граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах состоит из двух больших блоков платежей — платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Первый блок включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Особенностью данной разновидности платежей является регулируемость цен на коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Заблуждение же относительно бесплатного характера ряда оказываемых управляющими компаниями услуг связано с тем, что жильцы зачастую путают договорные услуги с недоговорными. Первые услуги обязаны оказываться в силу указания на них в договоре на управление многоквартирным домом (аварийные работы, промывка системы отопления и другие), вторые же оказываются по желанию самих жильцов (установка нестандартной сантехники, смена работоспособных элементов отопления и так далее).

И те, и другие услуги являются платными. Просто в первом случае жильцы на случай экстренной необходимости и в целях исключения разного рода аварийных ситуаций в будущем вносят плату ежемесячно. Зачастую общее наименование такой платы — “за содержание и ремонт жилья”. Во втором случае плата вносится непосредственно за оказание дополнительных, так называемых “платных ” услуг, приобретаемых жильцами по своему усмотрению. Периодичность такой платы, само собой, отсутствует, отсюда, собственно и “платность” подобного рода услуг.

Виды и периодичность оказания «бесплатных» услуг

Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».С конкретным набором услуг по содержанию жилого дома можно ознакомиться в обслуживающей дом управляющей компании. Перечни вывешиваются на сайтах компаний, а также непосредственно в офисах для ознакомления всеми жильцами. К обязательным услугам относятся:

  • Смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, очистка бачка от известковых отложений.
  • Мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре.
  • Смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки.
  • Проверка исправности канализационных вытяжек.

Подобные работы проводятся управляющей компанией при проведении технических осмотров и обходов.

  • Утепление чердачных перекрытий.
  • Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
  • Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
  • Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
  • Ремонт и укрепление входных дверей.

Данные работы проводятся при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период.

  • Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
  • Удаление с крыш снега и наледей.
  • Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
  • Уборка и очистка придомовой территории.
  • Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.
  • Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.
  • Удаление мусора из здания и его вывозка.
  • Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
  • Поливка тротуаров и замощенной территории.

Данные работы проводятся по мере необходимости в зависимости от загрязненности и частоты использования того или иного объекта. Например, уборка придомовой территории, очистка кабины лифта должны производиться ежедневно. Поливка тротуаров в жаркое время дня должна производиться не реже двух раз в сутки. При снегопадах значительной интенсивности уборка территорий от снега должна производиться непрерывно. Влажная уборка лестничных площадок и маршей осуществляется ежемесячно, а мытье окон, стен, дверей, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц и почтовых ящиков – каждую весну.

  • Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
  • Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
  • Снятие пружин на входных дверях.
  • Консервация системы центрального отопления.
  • Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

Проводятся при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период. При этом стоит помнить, что периодичность выполнения тех или иных работ может меняться при выявлении неисправностей самими жильцами и необходимости экстренного их устранения. Например:

  • Разбитые стекла и сорванные створки окон, форточек, балконных дверей подлежат замене в летнее время в течение 3 суток, в зимнее – в течение 1 суток.
  • Входные двери в подъездах, наружная кирпичная кладка, течи в водопроводных кранах, трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах, неисправности мусоропроводов и лифтов, протечки в отдельных местах кровли ремонтируются/устраняются в течение суток.
  • Неисправности в системе освещения общедомовых помещений устраняются в течение 7 суток.
  • Замена предохранителей, автоматических выключателей, рубильников, неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий, неисправности в электроплите с ее отключением производятся/устраняются в течение 3 часов.
  • Повреждение кабелей, питающих жилой дом и отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования устраняются в течение 2 часов.

Сроки устранения отдельных неисправностей начинают течь с момента их обнаружения или заявки жильцов. Что же касается планового, текущего ремонта, то периодичность его осуществления принимается в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Все вышеперечисленные услуги входят в обязательный набор и оплачиваются ежемесячно путем внесения платы за содержание и ремонт жилья. Для того, чтобы повторно не оплачивать ранее уже оплаченную услугу необходимо обратиться в управляющую компанию, обслуживающую жилой дом, заполнить заявку на требуемую услугу и получить наряд-квитанцию. То же касается и всех дополнительных услуг, оказываемых сверх обязательного минимума. Если выданной управляющей компанией квитанции на руках не имеется, то работник ЖЭКа может с полным на то основанием потребовать с жильца оплатить оказанную услугу по факту окончания работ, причем в завышенном размере.

Плата за коммунальные услуги и ее перерасчет

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.

Перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение возможен при временном отсутствии потребителя в занимаемом жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд.Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней со дня принятия соответствующего заявления, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.

Для перерасчета к заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя. Такими документами могут являться справки о командировке, заверенные по месту работы, справки о нахождении на лечении, проездные билеты, счета за проживание в гостинице и так далее.Перерасчет производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.

Вторым случаем изменения размера платы за коммунальные услуги является предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, либо с перерывами, превышающими установленную законодательством продолжительность.Допустимую продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также их качество определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Например, допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды составляет 8 часов в месяц, либо не более 4 часов единовременно. Для горячей воды правила те же самые. В случае отклонения состава и свойств холодной или горячей воды от санитарных норм оплата холодного и горячего водоснабжения вообще не производится. Допустимая продолжительность перерываэлектроснабжения составляет 2 часа. За каждый последующий час размер ежемесячной платы снижается на 0.15 процента.

Объем непредоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени непредоставления коммунальной услуги. Если исполнитель своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки.

В целях подтверждения факта предоставления услуг ненадлежащего качества потребитель должен уведомить об этом управляющую компанию, либо указанную ей аварийно-диспетчерскую службу.Такое уведомление с указанием потребителем своей фамилии, имени и отчества, точного адреса проживания, а также вида непредоставленной коммунальной услуги делается в письменной форме или по телефону и подлежит регистрации в аварийно-диспетчерской службе.

В диспетчерской службе обязаны сообщить регистрационный номер заявки и время ее приема. Если причины предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества известны, диспетчерская служба делает соответствующую отметку в журнале регистрации заявок, которая в дальнейшем будетявляется основанием для признания исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Таким же основанием является и акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который составляется по результатам проверки.

С конкретными примерами расчета изменения размера платы за предоставление услуг ненадлежащего качества можно ознакомиться в Письме Минрегиона РФ от 4 июня 2007 года №10611-ЮТ/07.

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

  1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
  2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
  3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
  4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
  5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
  6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

  • Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
  • Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
  • Предоставлять им коммунальные услуги;
  • Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

  1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
  2. Проводила ее озеленение;
  3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
  4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, .

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

Итак, УК имеет право на:

  • Получение дохода;
  • Взыскание долгов с жильцов;
  • Лишать жильца определенного ресурса за долги;
  • Начислять пени.

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

  • Обслуживание
    В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.
  • УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

  • Ремонтные работы
    Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.
    В этот пункт также входит:
    1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
    2. Контроль за их оплатой;
    3. Организация ремонтных работ;
    4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
  • Коммунальные услуги
  • УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.

    Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

  • Уход за придомовой территорией
    Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
  • Технический контроль
    Организация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
  • Перерасчет
    Перерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
  • Финансовое обеспечение
    УК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом.

Наиболее яркий и частый пример – отказ от замены определенных предметов, которые входят в собственность всех жителей дома.

Здесь закон остается на стороне жильцов, и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности.

В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом, либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  • Написать обращение в УК, изложить свои претензии и попросить исполнить свои обязательства, согласно соглашению;
  • Если оно не было принято, стоит прийти на прием к руководителю УК;
  • Представить доказательства неисполнения обязанностей;
  • Если должной реакции не последовало, обратиться в жилищную инспекцию, написав соответствующее заявление с указанием в нем своих претензий и ссылками на нормативные акты и статьи. К заявлению стоит приложить доказательства.

Образец заявления в жилищную инспекцию: .

После этого ЖИ проведет проверку в целях выявления нарушений. Если они действительно имеются, то УК обяжут их устранить под угрозой обращения в суд.

Суд же может либо заставить организацию выполнить ваши требования в обязательном порядке, либо наложит штраф.

Также он может отстранить компанию от дел.

Что туда не входит?

Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, заставляя УК делать то, что не входит в ее обязанности, необходимо знать, какие действия она может не выполнять:

  1. Вывоз мусора;
  2. Проведение внеочередных ремонтных работ, если в этом нет необходимости;
  3. Покупка нового теплоносителя;
  4. Сруб деревьев на придомовой территории;
  5. Ремонт домофона;
  6. Освещение придомового участка;
  7. Установка системы видеонаблюдения;
  8. Украшение придомовой территории.

Управляющие компании имеют свой набор прав и обязанностей, согласно закону и документам.

При нарушении этих правил организация может либо лишиться лицензии, либо уплатить штраф. Однако для этого необходимо, чтобы жилец вовремя заметил нарушение и обратился в соответствующую инстанцию.

И в заключении советуем вам посмотреть видеоролик о том, как устроена работа управляющей компании:

Перечень услуг управляющей компании

Предыдущая статья: Чем занимается управляющая компания?

Следующая статья: Как отказаться от управляющей компании?

С необходимостью проведения коммунального ремонта не раз сталкивались жильцы в многоквартирных домах. Трубы изнашиваются, коммуникации со временем теряют своих первоначальных качеств, поэтому для их дальнейшего использования требуется проведение ремонтных работ.

Большинство собственников квартир не имеют представления о том, какие услуги управляющая компания обязана предоставлять на бесплатной основе.

Пользуясь этим, ЖКХ дополнительно включают в счета стоимость дополнительно проведенных работ.

Чтобы не допустить подобной ситуации, рекомендуется внимательно изучить, какие услуги оказывает управляющая компания бесплатно.

Правовое регулирование

Вопросы, связанные с предоставлением услуг управляющей компанией, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

  • ЖК РФ;
  • Постановление Правительства № 491 от 2006 года;
  • Постановление Правительства № 354 от 2011 года;
  • ГК РФ статья 310;
  • ГПК РФ (регулирует порядок обращения в судебную инстанцию при возникновении жалобы).

За что отвечает УК?

Основная забота управляющей компании – содержание общего имущества, принадлежащего собственникам квартир в доме, в порядке.

В этих целях между УК и владельцами жилых площадей подписывается договор, регулирующий каждую сторону их отношений.

В нем упоминается, какие услуги ЖКХ должны делать в квартире, и во все доме, а также, какую ответственности они несут за невыполнение своих обязанностей. Наряду с этим указывается стоимость каждой услуги.

На что тратятся деньги собственников?

Многих собственников квартир интересует, на что тратятся денежные средства, уплачиваемые по счетам за коммунальные услуги? Один из пунктов сметы – проведение своевременного и качественного ремонта общего имущества дома. К нему относятся коммуникации и помещения, обслуживающие более одной квартиры.

Следовательно, канализационные, водопроводные, электрические и иные системы, состояние подъездов и территории около дома – все это сфера деятельности управляющей компании.

УК не обязаны ремонтировать оборудование, находящееся в пределах квартиры, но имеется несколько исключений. Подробно этот вопрос регламентирует ЖК РФ и Постановление Правительства № 491 от 2006 года.

Услуги управляющей компании

Услуги управляющей организации делятся на несколько категорий – платные и бесплатные. Их знание позволит жильцам самостоятельно контролировать деятельность ЖКХ.

Платные

Услуги управляющей компании, за предоставление которых собственник жилья должен заплатить самостоятельно, включают в себя ремонт:

  • индивидуальных устройств учета (к ним относятся счетчики);
  • плиты, работающие на газу и электричестве;
  • сантехника (краны, нагреватели, ванны, унитазы и т.д.);
  • трубы, расположенные после точек их соединения со стояком;
  • домофоны;
  • кабели, подающие электричество, приборы освещения, расположенные в пределах квартиры.

Согласно законодательству можно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме.

Чем занимается управляющая компания в сфере ЖКХ? Смотрите .

Бесплатные

На бесплатной основе управляющие компании обязаны (в соответствии с договором и действующим законодательством) производить ремонтные работы в отношении общедомового оборудования.

Полный перечень:

  • приборы отопления, расположенные в жилой площади;
  • стояки подачи горячей и холодной воды, ответвления, следующие до точки первого соединения;
  • газопровод;
  • отводы от газопровода, следующие до газовой плиты;
  • стояки отопления, и следующие от них коммуникации, доходящие до соединения с отводящими трубами;
  • устройства, отвечающие за учет – счетчики, но только в случае, если они расположены до соединения с отводами или отключающими приборами.

В сфере ЖКХ

Обязанности УК в области ЖКХ включают в себя:

  • планирование деятельности по техническому обслуживанию коммуникаций и её проведение;
  • обеспечение поставок энергетических ресурсов, к которым относится тепло и электричество;
  • наблюдение за уплатой коммунальных платежей жильцами многоквартирного дома;
  • составление плана проведения косметического или капитального ремонта, его приведение в действие;
  • ведение сотрудничества с населением, основанного на вопросах соблюдения правил безопасности;
  • рассмотрение жалоб, устранение недостатков, ответы на письма и обращения граждан;
  • расчет коммунальных платежей.

Договор

Договор между управляющей компанией и жильцами многоквартирного дома составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами. Один экземпляр соглашения находится на хранении у владельцев помещения, другой принадлежит управляющей компании.

Если у одного из собственников квартиры отсутствует договор, то необходимо составить письменное обращение в компанию и запросить эту документацию – соглашение и приложения к нему.

Ч. 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, что в соответствии с договором устанавливаются взаимные обязательства для каждой стороны.

Управляющая компания обязуется предоставлять коммунальные услуги и выполнять ряд других работ, а жильцы выплачивают денежные средства в соответствии со счетами.

Здесь представлен образец договора с управляющей компанией.

В одном многоквартирном доме условия сотрудничества должны быть обязательными для каждого жильца. Они утверждаются на общем собрании, во время которого осуществляется выбор способа управления.

Суббота, Январь 12, 2019 На главную ЖКХ услуги и тарифы Что ЖКХ должны и могут отремонтировать в квартире бесплатно?

Большинство собственников жилых помещений и арендаторов сталкиваются лицом к лицу с проблемой ремонта коммунальных сетей в квартире, но чаще всего они не имеют понятия, какого рода услуги должны предоставить управляющие компании (УК) бесплатно. Этой ситуацией активно пользуются жилищно-коммунальные службы, взимая незаконным образом дополнительную оплату за услуги, стоимость которых уже вошла в счета, приходящие каждый месяц собственникам жилья.

В этой публикации вы узнаете, что ЖКХ должны и могут отремонтировать в квартире бесплатно.

  • За какое имущество в доме отвечают управляющие компании / ЖКХ службы
  • На что должна распределяться оплата коммунальных слуг?
  • Какой ремонт в квартире служба ЖКХ / УК должны делать бесплатно?
  • Как быть, когда УК требует деньги за ремонт или отказывается его выполнять?

Итак, давайте разбираться, какой ремонт в квартирах должны бесплатно делать службы ЖКХ (управляющая компания)?

За какое имущество в доме отвечают управляющие компании / ЖКХ службы

Управляющая компания (УК) – коммерческая организация, которую выбрали собственники жилья или жилищное товарищество для доверительного управления, в частности, содержания имущества многоквартирного дома. Чаще всего между собственниками и УК заключается договор управления. Этот документ регламентирует взаимоотношения между сторонами, поэтому в нем должно быть упомянуто, какие именно работы обязаны делать службы ЖКХ в многоквартирном доме и квартирах, какая ежемесячная оплата предусмотрена, какая ответственность лежит на УК перед жильцами.

На что должна распределяться оплата коммунальных слуг собственниками жилья?

Наниматель жилья или собственник, оплачивая ежемесячные счета, вправе рассчитывать на своевременный ремонт общего имущества дома, который обязаны по договору осуществлять управляющие компании. То есть, речь идет о тех помещениях и коммуникациях, которые обслуживают ряд квартир. К ним относятся инженерные системы отопления, газоснабжения, водоснабжения, канализации, освещения, а также чердаки, состояние придомовой территории, подъездов. Есть ошибочное мнение, что коммунальщики обязаны ремонтировать все оборудование, находящееся в доме, в частности, располагающееся непосредственно в квартире. Для разъяснения этого вопроса следует обратиться к статье № 36 Жилищного кодекса и Постановлению Правительства от 13 августа 2006 года № 491 (редакция от 26.03.2014). Данные законодательные акты определяют перечень имущества, за которое ответственны УК, и те объекты, что должны ремонтировать сами собственники и наниматели.

Какой ремонт в квартире служба ЖКХ / УК должны делать бесплатно?

Ремонт оборудования, расположенного в квартире, являющегося общедомовым, управляющая компания обязана осуществить бесплатно. Чтобы понять, какой ремонт в квартире службы ЖКХ должны делать бесплатно, давайте разберемся, что относится к имуществу, которое обязаны ремонтировать жилищно-коммунальные службы:

  • Система газоснабжения – газопровод и отводы от него. Ремонт осуществляется до расположенного на ответвлениях отключающего устройства или запорного крана, ведущего непосредственно к плите.
  • Стояки горячего и холодного водоснабжения и ответвления. До точки первого соединения с отводящим трубопроводом.
  • Стояки отопления, включая ответвления от них до точки, где происходит соединение с отводящими трубами.
  • Водоотводящие стояки и их ответвления (тройники, заглушки, патрубки) до точки первого соединения с отводящими трубами.
  • Находящиеся в вышеперечисленных сетях счетчики (приборы учета), расположенные до точки первого соединения с запорными кранами, отводами и отключающими приспособлениями.

Оборудование, принадлежащее гражданину на правах частной собственности, ремонтируется за его счет. В этот перечень входят:

  • Плиты газовые и электрические.
  • Батареи центрального отопления.
  • Индивидуальные приборы учета. К ним относятся счетчики газа, воды, электричества.
  • Электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир.
  • Сантехника – краны, ванны, смесители, сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины.
  • Домофоны.

Данный перечень имеет одинаковую силу, как для собственников приватизированного жилья, так и для нанимателей муниципального жилья.

Как быть, когда управляющая компания требует деньги за ремонт или отказывается его выполнять?

В случае поломки общедомового оборудования или аварии, произошедшей на участке внутридомовых сетей в квартире, управляющая компания обязана в установленный срок осуществить соответствующие ремонтные работы. Собственники жилых помещений должны знать, что если ремонт квартирного имущества вызван ненадлежащим оказанием коммунальных услуг или недостойным содержанием общего имущества, то на защиту их прав встает закон – Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 пункт 149. В соответствии с ним собственники имеют право потребовать возмещение понесенных расходов или необходимого ремонта от коммунальных служб.

В случае, когда УК требует с владельца или нанимателя дополнительную плату за данные услуги или обманным путем не желает их оказывать, то их действия являются противозаконными – этом прямое нарушение ст. 310 ГК РФ и Закона «О защите прав потребителей».

В этом случае собственник может подавать претензию в письменном виде, где укажет свои требования и жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию. После чего он имеет право подать исковое заявление и взыскать с управляющей компании 50% суммы присужденного ей штрафа.