Покупатель имеет право

Отказ в обслуживании покупателя как борьба с покупательским экстремизмом.

  • Mar. 21st, 2013 at 12:50 AM

…я не знаю каков процент
сумашедших на данный час
но если верить глазам и ушам
— больше в несколько раз!
(В.Цой)
Тут недавно в ЖЖ проскочило: «Клиент не всегда прав. Клиент иногда ох..вший». Есть абсолютно невменяемые типы, их действительно очень мало, но гадкий осадок после них свербит в душе еще очень долго. Это всякого рода тролли, злобные на весь мир пенсионерки, малолетние дебилоиды и т.п.
Вообще, психически ненормальные люди (у некоторых реальный диагноз «шизофрения») живут среди нас, ходят по тем же тротуарам и ездят бок о бок с нами в метро и автобусах. Просто их «шизики» признаны безвредными для общества. Это в лучшем случае, если они когда-то обращались за профессиональной помощью к психологу. Более того, в разговоре с ними вы ничего такого не заметите, разве что вдруг проскочит фраза вроде «за мной следят инопланетяне», которая скорее всего спишется вами на непонятное чувство юмора.
Но иногда взаимодействие с такими типажами срывает все шаблоны сначала у ваших продавцов, а затем и у вас. Как правило они устраивают в торговом зале моральный дебош: кричат, угрожают, требуют халявы здесь и сейчас, причём делается это хорошо поставленным театральным голосом так, чтобы все остальные покупатели слышали и ужасались. Этот момент — зведный час для тролля. Собственно ради этой минуты славы скандал и затеян.
И пока перепуганные продавцы запинающимися голосами предлагают варианты урегулирования спорной ситуации, совершая роковую ошибку, а именно — продолжая общаться с ним как с нормальным человеком, скандал приобретает всё более ужасающие обороты. Покупатели смущаясь покидают торговый зал, а тролль вдоволь наоравшись и потеряв всех зрителей своего «спектакля» вдруг ретируется, проорав напоследок угрозы в адрес вконец выбитых из колеи сотрудников. Работа нафиг блокирована: у людей трясутся руки. Этот инцидент они еще долго будут вспоминать в курилке. Конец первой части.
Вторая часть может начаться в любой момент, если тип вдруг вернётся. И ожидание этого момента хуже самого момента.
Бывает и другая тактика — изматывание необоснованными претензиями, причём в довольно корректной форме, например, как у Агаты (agata_g) с раковиной Вдоволь «напившись крови» тот придурок всё таки забрал деньги.
И тут возникает вопрос: как на законных основаниях отказать в обслуживании таким неадекватным людям?
Обычно в таких случаях Общество по защите прав потребителей (и суды, если тип до этого доведёт) апеллируют к ст. 426 ГК РФ:
1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
2. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.
****************************************************
В уголке потребителя вешаем кратенькую публичную оферту, в которой прописываем фейс-контроль. Собственно, ночные клубы по этой схеме работают давно с момента открытия. В ней прописываем, что мы вправе отказать в обслуживании без объяснения причин любому вошедшему в этот магазин. Нахождение и пользование услугами данного магазина означает принятие условий оферты. Согласно п.2 ст. 426 эти условия одинаковы для всех посетителей. Под п.4 мы не попадаем.
Кстати, основанием для отказа в обслуживании согласно ч.3 ст.426 может послужить… устав нашей организации! Который как правило типовой. В нём обычно прописано, что целью создания ООО является извлечение прибыли и бла-бла-бла. В связи с тем, что гражданин <имярек> приносит нам одни убытки — мы отказываем ему в обслуживании. То есть в соответствии с законом нам всего лишь нужно обосновать свой отказ, чтобы «не попасть под раздачу» по ст. 426 ГК РФ!
Например, Агате можно было приложить копии платёжных документов, подтверждающих расходы магазина на обслуживание того злополучного заказа. И только на этом основании можно запросто расторгнуть договор купли-продажи.
Вот еще интересный закон:
Конституция РФ ст.15 ч.1:
Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.
Там же, ст. 37 ч.2:
Принудительный труд запрещен.
Т.е. по закону если Вы и Ваши сотрудники изъявите нежелание общаться с вышеописанным типом, НИКТО не вправе заставить Вас это делать! Так и пишем в основании для отказа: продавцы не желают обслуживать этого покупателя. И собираем заявления с подписями сотрудников. Все эти документы передаём в ОЗПП или в суд с ходатайством «На основании ст. 37.ч.2 Конституции РФ и представленных заявлений, прошу отказать в удовлетворении жалобы господина n.» Кстати, такое коллективное заявление в деле окажет ощутимое моральное давление на тролля.
Предложенная схема конечно не лишена недостатков, но сорвать устоявшийся шаблон и ОЗПП, и судье может запросто. Максимум что светит — признание оферты недействительной, что впрочем тоже можно обжаловать. Кстати, стоит обжаловать любые постановления судов, если они не соответствуют вашим интересам. Если ставки сделки высоки — открываем новое ООО, переписываем на него всё имущество, и пусть тролль судится с пустым юрлицом. Даже постановление суда, попавшее в руки приставов вернётся с пометкой «с них нечего взять» На то она и ограниченная ответственность 😉
Есть и другая тактика — перетроллить тролля. Т.е. спровоцировать его на незаконные действия, далее вызвать полицию и сдать его с заявлением. Например, можно тупо встать на входе в магазин и грудью преградить дорогу, предложив убраться по добру по здорову.
p.s. Не складывайте послушно лапки, боритесь за свои права — никто их просто так вам не даст! Мы и так самая угнетаемая часть общества, имейте же хоть какое-то достоинство!
Бесплатная Консультация: Москва и МО С-Петербург и ЛО По России

  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Защита прав потребителей при покупке товара. Статьи

Защита прав потребителей при покупке товара. Статьи

Статьи, посвященные некоторым вопросам защиты прав потребителей (по состоянию законодательства на 01.01.2007г.)

1. Что необходимо знать потребителю при покупке товара
2. Что делать потребителю, если обнаружились недостатки товара
3. Спор потребителя с продавцом. Действия потребителя
4. Новогодние покупки (о недостатках товара, купленного со скидкой, об обещании подарка и об обмене товара)

Что необходимо знать потребителю при покупке товара

Каждый день мы, так или иначе, становимся стороной договора розничной купли-продажи. Будь то покупка буханки хлеба, телевизора или автомобиля – наши отношения с продавцом регулирует Закон «О защите прав потребителей». Стоит сразу отметить, что данный закон призван защищать преимущественно интересы потребителя-гражданина, нежели продавца, тем не менее, российское законодательство в этой области не отличается самыми жесткими санкциями к продавцу по сравнению, например, с законодательством европейским.

Итак, закон о защите прав потребителей призван защищать интересы более «слабой» стороны в договоре – потребителя. Однако активность потребителя по защите своих прав на российском рынке товаров и услуг все еще не велика. Приобретя некачественный товар, покупатель не всегда предъявляет претензии продавцу, а, предъявив такую претензию и наткнувшись на отказ продавца обменять или вернуть деньги, потребитель не всегда обращается в суд. Объяснить такую тенденцию можно лишь отсутствием познаний в области защиты своих прав, другими словами незнанием алгоритма действий в такой ситуации.

Закон «О защите прав потребителей» хоть и не велик по объему, содержит массу нюансов. Но все же, попытаемся в общих чертах, изложить порядок действий покупателя при покупке товара, обнаружении в нем недостатков, предъявления претензии продавцу, обращении в суд. Думаем, что наибольшее количество вопросов возникает при покупке бытовой техники ненадлежащего качества. Это теле- аудио- видео- аппаратура, сотовые и радиотелефоны, холодильники и СВЧ-печи, компьютеры, копировальная техника, другие аналогичные технически сложные товары. Итак, покупаем бытовую технику…

Решил приобрести.. Покажите товар

Выбрав понравившийся Вам товар, в целях убедиться в его качестве, Вы вправе потребовать у продавца показать товар в действии. Согласно постановлению Правительства от 19 января 1998 г. N 55, покупатель вправе осмотреть предлагаемый товар, потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации его действия, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле. Иными словами, если Вы покупаете, скажем, электрочайник, продавец не обязан вскипятить на Ваших глазах в нем воду. Но при покупке, например, телевизора, вы вправе потребовать его «включить» и настроить.

При покупке Вам должны передать установленные изготовителем товара комплект принадлежностей и документы (технический паспорт или иной заменяющий его документ с указанием даты и места продажи, инструкция по эксплуатации и другие документы). К информации, которую до сведения покупателя обязан довести продавец, и на которую следует обратить особое внимание, относится информация, содержащая: сведения об основных потребительских свойствах товара; правила и условия эффективного и безопасного использования товара; гарантийный срок, если он установлен для конкретного товара.

Правила и условия эффективного и безопасного использования товара

Эти правила должны содержаться в инструкции по эксплуатации бытовой техники. Если такая инструкция не передана покупателю с товаром, то в случае выхода из строя бытовой техники по вине самого покупателя, последний может ссылаться на отсутствии его в этом вины, ведь он не знал, как правильно эксплуатировать технически сложный товар. К примеру, потребитель не мог знать, что прибор нельзя использовать более 10 часов подряд, либо, использовать вблизи нагревательных приборов, и т.д. Либо же другой случай: инструкция покупателю передана, однако в ней недостаточно информации, в результате чего вина покупателя в поломке также будет отсутствовать, ведь согласно закона, «продавец обязан своевременно в наглядной и доступной форме довести до сведения покупателя необходимую и достоверную информацию о товарах..»

Гарантийный срок

Сегодня в условиях жесткой конкуренции между производителями бытовой техники, установление гарантийного срока на «технику» — явление обычное. Изготовитель, а то и сам продавец, устанавливая гарантийный срок на продаваемое «изделие» тем самым ручается, что его товар – качественный и гарантийный срок этому подтверждение. Гарантия на изделие может устанавливаться как от нескольких месяцев, так и до нескольких лет. Что же дает покупателю «гарантия»?

Если недостатки товара обнаружены покупателем в период гарантийного срока, бремя доказывания того, что дефект возник в результате неправильной эксплуатации лежит на продавце. Например, купив сотовый телефон с гарантией в 1 год, через месяц счастливый покупатель обнаруживает, что телефон самопроизвольно выключается, западают кнопки, пропадает изображение на дисплее… В этом случае предполагается, что недостатки возникли в результате производственного дефекта, пока продавец не докажет обратное (проведет экспертизу за свой счет). Если же поломка произошла за рамками срока гарантии, предполагается, что недостатки возникла по вине потребителя, пока последний также не докажет обратное (в этом случае уже сам потребитель должен озаботиться проведением экспертизы за свой счет).

Если на товар не установлен гарантийный срок, то потребитель вправе предъявлять претензию продавцу по общему правилу в течение двух лет со дня передачи товара потребителю. В этом случае доказывать, что недостатки возникли до передачи товара (т.е. не по вине потребителя) придется потребителю.

Иная информация. Кроме вышеуказанной информации, продавец по требованию потребителя обязан ознакомить его с сертификатом или декларацией о соответствии, либо с заверенной копией сертификата, либо с товарно-сопроводительными документами, оформленными изготовителем или поставщиком (продавцом) и содержащими по каждому наименованию товара сведения о подтверждении его соответствия установленным требованиям.

Товар бывший в употреблении

Согласно вышеуказанному правительственному Постановлению, если приобретаемый покупателем товар был в употреблении или в нем устранялся недостаток (недостатки), покупателю должна быть предоставлена информация об этом. Об имеющихся в товаре недостатках продавец должен предупредить покупателя не только в устной, но и в письменной форме (на ярлыке товара, товарном чеке или иным способом). В противном случая, продавец несет риск расторжения договора покупателем, который в данном случае, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения убытков.

Опубликовано в газете «Труд-7» (Омск) от 1 ноября 2006г.

Александр Отрохов, Правовой Центр «Логос»

см. также “О некоторых изменениях в Закон «О защите прав потребителей» (25 октября 2007 года был принят Федеральный закон РФ N 234-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации». Обновленный Закон «О защите прав потребителей» вступил в силу 12 декабря 2007 года.

Рекомендуем по теме:

Претензии потребителей о недостатках автомобиля, некачественной бытовой техники

Исковые заявления в защиту прав потребителя о возврате, обмене товара

Рекомендуем другие публикации по теме в рубрике «защита прав потребителей»

Отказ в обслуживании покупателей от ИП

224 юриста сейчас на сайте

Работаю продавцом в магазине, принадлежащему индивидуальному предпринимателю и хотела бы уточнить правомерно ли ИП устанавливает запрет на обслуживание определенных покупателей и отказывает им в обслуживании. В частности продавцам запрещать обслуживать в торговом зале своих родственников, родню

14 Июня 2015, 12:23, вопрос №870703 Ирина, г. Муром

    отказ в обслуживании
  • Поделиться
  • Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

    Ответы юристов (4)

    • Маряшов Виктор Юрист, г. Тольятти
      • 81ответ
      • 26отзывов

      НЕТ, не имеет права отказать никому согласно закону о защите прав потребителей.

      14 Июня 2015, 12:25 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть

    • Юрист Общаться в чате
      • 7,3рейтинг
      • 4840отзывов

      Здравствуйте Ирина, конечно же это незаконно, в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса РФ:

      1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
      Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
      2. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
      3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
      При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
      4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
      5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.

      Пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ:

      Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

      Можно также обратиться с заявлением в Роспотребнадзор.

      Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха.

      14 Июня 2015, 12:27 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0 Свернуть

      Уточнение клиента

      Здравствуйте! Так и есть. Т.е в мою смену, когда я работаю продавцом в магазине согласно указа ИП я не имею права обслуживать своих родственников (сына, мужа) и они должны обслуживаться у другого продавца и стоять у него в очереди. Причину столь абсурдного распоряжения они не называют. Хочется им так

      14 Июня 2015, 15:17

    • Адвокат, г. Санкт-Петербург Общаться в чате
      • 1802ответа
      • 571отзыв

      Полагаю что нет так как между ИП продавцом и потребителем установлены отношения основанные на публичном договоре, статьи 492, 426 ГК РФ. Это подразумевает обязательную продажу всем лицам.

      14 Июня 2015, 12:29 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть

    • Муратов Роман Юрист, г. Москва
      • 1435ответов
      • 473отзыва

      Такой запрет противоречит нормам Гражданского кодекса РФ и Закону «О защите прав потребителей», а именно норме публичном договоре.

      14 Июня 2015, 12:38 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть

    Все услуги юристов в с. Верхневилюйск Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
    с юристами в каждом городе о лучшей цене.

    Покупка квартиры у частника: нюансы последнего этапа. Ситуации: 1) продавец оставил мебель, 2) долги по ЖКУ; 3) разгром. Как все предусмотреть и не допустить

    1 августа 2012 г.

    Логическое завершение сделки купли-продажи квартиры, ее финальный аккорд – это передача недвижимости от продавца покупателю. Все предшествующие этапы (просмотры, торги, закладка денег в банк, подписание договора, подача его на госрегистрацию и т.п.), спору нет, тоже важны. Но именно в тот момент, когда продавец отдает ключи, и за его сутулой спиной захлопывается входная дверь, покупатель понимает: все, дело сделано, квартира однозначно моя!

    Как правило, этот последний этап проходит без особых эксцессов: люди в массе своей вменяемы, продал – так уезжай. Но иногда случается и так, что все идет, что называется, «не по резьбе». Как именно и что тут делать покупателю – в этих темах разбирался «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

    Как оно должно быть и обычно бывает?
    В те давние годы, когда автор этих строк еще не был вечно брюзжащим и одышливым толстяком, а стройным розоволицым юношей, он обучался на порталиста. В программе имелся курс древнегреческой литературы, и я на всю жизнь запомнил требования к классической драме – единство места, времени и действия. С этих позиций и рассмотрим интересующий нас предмет.

    Итак, место. Здесь без вариантов – только сама передаваемая квартира. Как ни любят некоторые риелторы свой родной офис (там же чай, компьютерные пасьянсы и возможность посудачить с товарками), тут приходится, кряхтя, отправляться на объект – дабы убедиться, что он в порядке, не произошло никаких аварий и т.п.

    Второе – время. Опрошенные нами эксперты называли разные сроки. «По сложившейся практике свободные квартиры передаются в течение одного дня после регистрации либо в срок, не превышающий семи дней, — считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – При альтернативных сделках сроки зависят от количества квартир в цепочке: сначала передается последняя квартира, потом предпоследняя, покупатель первой квартиры ждет освобождения в порядке очередности». Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», говорит о времени от двух недель до двух месяцев. С чем согласились абсолютно все специалисты рынка (даже называя несколько отличающиеся конкретные сроки) – этот вопрос определяется сторонами сделки. Как покупатель с продавцом договорятся – так и будет.

    Теперь о действиях. Их, напоминает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», довольно много:

    1. покупатель должен удостовериться в том, что квартира передается ему в том состоянии, которое было согласовано до сделки;
    2. производится финишный контроль отсутствия у продавца задолженностей по квартплате и оплате коммунальных услуг до дня передачи квартиры;
    3. покупатель получает от продавца расчетные книжки и прочие необходимые документы (например, паспорта и инструкции по эксплуатации оборудования, передаваемого вместе с квартирой) и ключи;
    4. стороны сделки фиксируют отсутствие претензий друг к другу.

    Все перечисленное записывается в специальном документе – акте приема-передачи. Несмотря на некоторую внешнюю «несерьезность» (акт составляется в произвольной форме, может быть написан от руки и просто подписывается сторонами – не надо его никак заверять, ставить печати), это очень важная бумага. Именно с подписанием передаточного акта договор считается окончательно исполненным. А отказ одной из сторон подписать акт, напоминает Олег Самойлов, может считаться нарушением договорных обязательств. Это дает возможность противоположной стороне подавать иск о возмещении нанесенных убытков согласно п. 1 ст. 405 ГК РФ («Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения»).

    «Разумный» — это какой?
    Рассмотрим теперь пункты из предыдущей главы. Начнем со сроков, в которые должна состояться передача квартиры. Вся названная конкретика (день, неделя, два месяца…) – это т.н. «традиции делового оборота». Иными словами, на рынке «все поступают так». А если кто-то вдруг не поступает? Тогда, по логике, надо обращаться к законам. В них же, как выясняется, царит «тьма египетская».

    «Ст. 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи», — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». А если этот срок вовсе не указан? Тогда вступает в силу ст. 314, которая – увы! – написана в высшей степени обтекаемо. Судите сами: «2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства». Надо ли говорить, что представление о «разумности» у граждан бывает самое разное – иллюстрацию этому вы сможете прочитать ближе к концу данной статьи.

    Сначала корица, потом разгром
    Еще один мощный источник конфликтов – состояние квартиры. Дело в том, что к просмотрам продавцы лезут из кожи вон, стараясь придать своему объекту «товарный вид». Написано немало рекомендаций о том, как надлежит это делать: убраться в квартире, вымыть окна, наполнить помещения запахом булочек с корицей… К окончанию сделки никаких резонов «цеплять на морду имидж» у продавца уже нет – деньги ведь получены. Какая уж тут корица – частенько квартиры передают в состоянии, лучше всего описываемом словом «разгром». Автору (некий личный опыт имеется) приходилось видеть подобное жилище. Особенно тронула деталь: выдранные из стен электророзетки. Дом старый, соответствующие изделия – черного советского пластика, этакие «крестники плана ГОЭЛРО», но бережливый продавец зачем-то выковырял их…

    Между тем, напоминает Александр Рюмин, коммерческий директор агентства недвижимости «Премьер эстейт», закон подразумевает передачу квартиры в пригодном для проживания состоянии. «Это как минимум наличие всей сантехники, плиты, стекол на окнах, дверей на своих местах», — говорит эксперт.

    Что же делать, если вы, покупатель, приехали в квартиру, а там подобное безобразие? Как обращает внимание Светлана Кузнецова, специалист по работе с недвижимостью ЗАО «Триумфальная арка», ответ можно найти в п. 2 ст. 556 ГК: «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи, … не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора». Иными словами, квартиру, конечно, надо принять – не отказываться же. Но все свои претензии внести с передаточный акт и впоследствии обращаться в суд, требуя от продавца соответствующей компенсации.

    Частным случаем данной проблемы является ситуация, когда объект продается с обстановкой: за прекрасную мебель и бытовую технику, которые продавец оставляет в квартире, он получает от покупателя дополнительную денежку. Как гарантировать, что все это имущество действительно останется? Пути два: либо включить соответствующие пункты в договор купли-продажи, либо составить на этот счет отдельный документ. В любом случае, говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», должна быть составлена подробная опись передаваемого имущества, его стоимость, четкие фотографии, а также отмечено его состояние. Также необходимо указать, какие штрафные санкции будут возложены на продавца в случае нарушения.

    Потому как если ничего этого не сделать – придется просто положиться на порядочность противоположной стороны. А простая формулировка вроде «два дивана» (без указания, что же это за диваны такие и в каком состоянии) может привести к тому, что в день получения квартиры вы обнаружите пару предметов мебели, принесенных с соседней помойки… «Возмущаться, доказывая, что обо всем было договорено совсем не так, будет абсолютно бесполезно», — подводит итог Римма Балясникова, директор отдела информации агентства ЕГСН.

    Жилищно-коммунальные страдания
    Еще одним пунктом, упомянутым в первой главе нашего повествования, было подтверждение, что у квартиры нет долгов по квартплате и коммунальным платежам – с получением от продавца соответствующих оплаченных квитанций. Если вдруг случилось так, что непогашенные счета есть – тут два варианта. Либо берем с продавца соответствующую сумму (заплатим потом сами), либо – если продавец отказывается – вносим соответствующую претензию в акт приема-передачи.

    Практика показывает, что соответствующие организации (ЖЭКи, телефонные узлы, филиалы «Мосэнерго»), конечно, очень хотят получить все долги за прошлые годы. Хотят настолько, что напрочь «забывают» о ст. 153 Жилищного кодекса РФ, где вообще-то ясно сказано, что «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». В переводе на более понятный язык это означает, что покупатель квартиры отвечает по всем долгам, возникшим после регистрации договора купли-продажи в Росреестре – соответствующая дата проставлена на свидетельстве о собственности. А если организации ЖКХ имеют какие-то претензии к тому, что произошло до этой даты – они могут разыскать прежнего хозяина квартиры и потребовать деньги с него.

    Опираясь на собственный опыт, автор может засвидетельствовать: жилищно-коммунальные трудящиеся, когда дело доходит до обсуждения данной темы, обычно изволят очень громко визжать и даже топать ножками. Но стоит деликатно намекнуть, что содержание вашего конфликта и текст ст. 153 ЖК вы сейчас изложите на бумаге и отнесете в прокуратуру с просьбой проверить, нет ли здесь вымогательства с использованием служебного положения – вышеозначенные трудящиеся ЖКХ скучнеют и переводят разговор на погоду.

    История из жизни
    Говорят, на ловца и зверь бежит. Трудясь над данной темой, обозреватель www.metrinfo.ru узнал, что знакомая одной из его коллег попала в какую-то проблемную ситуацию, связанную с освобождением квартиры. Позвонив этой женщине (назовем ее Людмилой), мы услышали такой рассказ:

    «Квартиру я покупала в апреле. Продавец мне не очень понравилась – такая наглая молодая баба (оценка, конечно, не очень лестная – но, как мне кажется, Людмила вполне имеет на нее право. – В.А.). В частности, она оставила нам серьезные долги по коммунальным платежам.

    Кроме этого, в квартире обнаружились шесть огромных кроватей. Дело в том, что хозяйка раньше сдавала жилье… баскетбольной команде. И мебель оказалась под стать тем гигантам, которые жили здесь.

    Кровати она вывозить отказалась. Довольно категорично потребовала, чтобы они «какое-то время» полежали на балконе. Я, добрая душа, согласилась. Сошлись на том, что имущество будет вывезено в течение месяца.

    Потом начались звонки по телефону: незнакомые люди интересовались мебелью. Некоторые даже приезжали посмотреть. Стыдили меня за то, что я в объявлениях указывала, что мебель хорошая и новая – а она старая и огромная. Как выяснилось, прежняя хозяйка пыталась свое имущество продать, для чего размещала объявления на досках в интернете. Там писала, что все новое – а мне приходилось оправдываться перед незнакомыми людьми, объясняя, что это не я писала насчет замечательного состояния.

    Прошел месяц, потом еще один, и еще. Покупать кровати никто и не думал, а прежняя хозяйка постоянно звонила и выторговывала у меня еще «недельку». Прекратил это дело только мой взрослый сын – он позвонил и категорически потребовал, чтобы мебель уехала в ближайшую субботу. Продавец, конечно, выразила свое смертельное возмущение – но в означенный день приехала. Несчастный мальчонка хилого вида (на грузчиках она, получается, тоже сэкономила) отнес этот хлам туда, где ему и место – на соседнюю свалку».

    Обсуждать тут моральный облик продавца не хочется – в виду очевидности предмета. Обратим внимание на прочее.

    Во-первых, покупатель проявила себя как психологически не очень крепкий человек. Что ж – имеет право: клиент не обязан все уметь и знать, он квартиры покупает не каждый день. Но у Людмилы был агент – и этот «специалист по недвижимости» (кавычки тут, думаю, вполне уместны) самоустранился от решения проблемы. Не очень красиво, правда? И разруливать ситуацию пришлось сыну Людмилы.

    Второе: Людмилу очень интересовал вопрос, не могла ли она просто выбросить эти так надоевшие ей кровати? Тут сложно – с одной стороны, это имущество, которое де-юре принадлежит старой собственнице квартиры. Выбросить его – значит, с юридической точки зрения, совершить самоуправство, распорядившись чужим. Но – с другой стороны – по закону, нечто существует только в том случае, если упомянуто в документах. А нет записи – нет вещи. Так что вывод получается такой: если бы продавец навязала Людмиле письменное обязательство хранить эти многострадальные кровати до морковкиного заговенья, Людмила попала бы в очень тяжелое положение: надо было бы вывозить вещи на склад, оплачивать хранение. Но ничего письменного не было – только устное соглашение. А значит, надо было после первого же месяца отправить хлам на помойку, а при последующем звонке продавца изобразить страшное удивление: какие такие кровати?! Лично меня бы совесть после этого совершенно не мучила…

    Резюме от портала www.metrinfo.ru
    Изученная нами тема относится к числу тех, что мало регулируются законом. По существу, категорически требуется только одно – подписать акт приема-передачи, а в остальном все «по соглашению сторон» да «в разумные сроки». Вывод очень простой: обо всем надо договариваться заранее и все соглашения сразу фиксировать в письменном виде. Дабы не объявился потом такой персонаж, как тот, что попался Людмиле, и не стал выторговывать «недельку» за «неделькой».

    Комментарии экспертов

    Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам

    В ГК РФ не разъясняется, что понимается под разумным сроком, вследствие чего между сторонами может возникнуть спорная ситуация, решать которую будет суд. При разрешении таких споров суд учитывает все обстоятельства сделки. Если в разумный срок после заключения договора передача товара не произведена, то продавец обязан это сделать в течение семи дней со дня предъявления требования покупателя (все требования к продавцу с указанием срока на исполнение нужно оформлять в письменной форме).

    На наш взгляд, с учетом обычаев делового оборота и правоприменительной практики максимально разумным сроком является один месяц с даты регистрации договора.

    Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»

    Подписание передаточного акта означает, что с этого момента обязанности по содержанию квартиры переходят от продавца к покупателю. Важное обстоятельство заключается в том, что в передаточном акте покупатель указывает, имеет ли он претензии к жилью или нет. Как правило, такие претензии отсутствуют, хотя стоит присмотреться к квартире повнимательнее. Например, если через месяц после покупки в квартире прорвет водопровод и затопит соседей, то покупатель не сможет доказать, что это не его вина. Только указание всех недочетов и неисправностей в передаточном акте будет служить законной защитой и оправданием.

    Игорь Боачев, генеральный директор агентства недвижимости ООО «АэНБИ»

    Был случай с земельным участком – продавец продавал участки с полуразрушенными блочными ФБС фундаментами. Покупатель перед сделкой попросил небольшую скидку и сказал, что решит проблемы со строительным мусором или будущим фундаментом сам. Продавец отказался, сказав, что пригонит кран и заберет блоки. Кранов для вывоза блоков пришлось пригонять три, а работа по вывозу блоков обошлась в 6 раз дороже, чем стоят новые блоки и плиты с доставкой. Тут конечно, мне пришлось много и долго следить за процессом, постоянно подгонять и настаивать на вывозе, т.к. продавец, поняв, что он сделал глупость, вообще перестал торопиться. Спасло только то, что с продавца до полного исполнения взятого им обязательства бала удержана приличная сумма, которую ему было жалко терять.

    Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп»

    Мне вспоминается случай, когда мужчина купил квартиру и через полгода залил соседей снизу, так как в ванной прорвало трубы (они были неправильно заменены по вине предыдущего владельца квартиры). Этому человеку удалось доказать виновность в произошедшем предыдущего собственника и взыскать с него определенную сумму денег. К сожалению, подобные случаи скорее исключение, чем правило. Чаще всего в такой ситуации новому владельцу ничего не удается доказать.

    Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»

    По договору купли-продажи продавец обязуется освободить и передать квартиру в какой-то срок. Проблема может возникнуть, если продавец не передает ключи от квартиры и с ним нет возможности связаться. Даже имея документы о собственности, покупатель не имеет право самовольно взламывать дверь квартиры. Нужно привлекать сотрудников полиции. А если продавец отказывается пускать покупателя в квартиру, то выселить его можно только по решению суда. После передачи квартиры и подписания передаточного акта, покупатель освобождает квартиру самостоятельно и может обратиться с иском к продавцу о взыскании связанных с этим расходов.

    Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»

    Хорошей страховкой от плохого поведения продавца является удержание части суммы от продажи у покупателя или третьего лица (риелтора), как правило, достаточно удержать 50 — 100 тыс. рублей. Передаточный акт должен составляться в обязательном порядке, но в Москве он составляется реально и сдается на регистрацию после регистрации сделки купли-продажи, а в Московской области — формально и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи, одновременно. Это связано с тем, что в области этот передаточный акт (если его сдать после регистрации сделки) будут регистрировать как саму сделку, т.е. минимум 14 дней, что, как правило, не устраивает и продавца, и покупателя, и риелтора.

    Владимир Абгафоров | Фото: radikal.ru, Metrinfo.Ru – Недвижимость Москвы и Подмосковья