Продать квартиру с прописанными

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия

26.09.2018 764 0

Последние изменения: Январь 2019

Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.

Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются. По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки. В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.

Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

Регистрация по определенному адресу и имущественные права относятся к разным категориям. По этой причине, закон не устанавливает запрета на совершение сделок, когда в квартире остаются прописанные лица. Особенности таких сделок указаны в положениях жилищного и семейного законодательства. Гражданский Кодекс (ст. 292) разъясняет, что продажа квартиры с прописанным человеком является законной.

Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.

В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.

С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье. Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка. Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.

Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически. Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета. Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.

Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.

При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.

Принудительная выписка

Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.

Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.

Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.

Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.

Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:

  • о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
  • об отсутствии оплат по ЖКХ;
  • создание семьи и проживание по другому адресу;
  • переезд на другое место жительство на длительный срок.

Голословных утверждений для принудительной выписки недостаточно. От собственника требуется представить на суде подтверждающие бумаги по вышеуказанным пунктам, при необходимости – привлечь свидетелей. Если ответчик заявляет о наличии сложных обстоятельств, суд предоставляет время для решения проблемы с выпиской. И все же иногда прекращение регистрации невозможно даже по суду.

Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий

Есть определенные категории граждан, выписать которых не удастся без наличия на то их согласия. Защитой от принудительного выселения вправе воспользоваться лица, относимые к несовершеннолетним, отказавшимся от приватизации, проживающим в кооперативах и т.д.

Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительность выписки:

  1. Наличие прав собственника не дает прав принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если оформляется сделка, без его согласия на нее не обойтись.
  2. Завещательный отказ допускает сохранение прописки за определенными гражданами, выписать которых наследник не вправе. Длительность обязательств составляет три года, либо в завещании указывают на бессрочность обязательства на протяжении всей жизни. Указанные граждане сохраняют право на регистрацию и пользование квартирой в течение всего указанного срока.
  3. Приватизация с отказом жильцов в пользу одного собственника подразумевает пожизненный характер найма помещения. Отказавшись вступать в собственность, граждане сохраняют право аренды, вне зависимости от наличия или отсутствия документа на недвижимости. Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами, отказавшимися от принятия собственности в пользу другого жильца, возможна, однако выселить без согласия и снять с регистрации не получится, в силу сохранения за ними прав нанимателей. (См. дополнительно: как узнать приватизирована квартира или нет.)
  4. Членство в кооперативе. Выплата пая в жилищном кооперативе дает право на регистрацию в нем. Отсутствие выписки о праве собственности не повод на принудительную выписку.
  5. Рента наделяет правом пожизненно использовать жилье, если заключен подобный договор.
  6. Заключение брачного контракта дает возможность оговорить право на использование жилья супругом, независимо от имущественных прав. В договор супруги вносят сроки действия права проживания – пожизненно или в течение ограниченного периода времени.
  7. Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны, пока им не предоставить аналогичную жилплощадь. Если у прописанного ребенка есть законные представители, они занимаются решением того же вопроса. При продаже помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, придется получать одобрение опекунского совета. Главное условие сделки – чтобы интересы ребенка не пострадали.

Как оформляется сделка

За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.

Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.

К договору прилагают приемопередаточный акт, где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).

Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором.

В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.

После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре. Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:

  • техническую документацию (техпаспорт с планом);
  • кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги.

Регистрационные действия Росреестра входят в список платных государственных услуг, поэтому перед подачей бумаг на регистрацию оплачивают госпошлину. Если заявитель не может представить оригиналы документов, допускается подача нотариально заверенных бумаг.

По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.

Возможные риски

Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.

Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.

Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью. Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.

Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.

Если новый собственник, покупающий жилье по сниженной цене, берется за самостоятельную выписку жильцов, он серьезно рискует попасть в ситуацию, когда квартира после сделки оказывается занятой прописанными жильцами, а суд отказывает в выписке, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, необходимо учитывать, насколько дешевле она продается, и каковы шансы на урегулирование проблемы выписки.

В то же время, важно помнить, что подобные проблемы ждут только в случае, когда продавец не скрывал наличия жильцов на момент сделки. Если бывший собственник скрыл проблемы с выпиской, покупатель сможет аннулировать сделку, основываясь на недобросовестности продавца. В таком случае остается шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру, отказавшись от покупки. Когда собственники решают вопрос, могут ли продать квартиру без согласия прописанных, необходимо учитывать, что вопрос освобождения жилплощади является важным моментом, и без добровольной выписки до сделки на хорошую цену за жилье можно не рассчитывать.

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

Телефонная консультация 8 800 505-91-11

Звонок бесплатный

36 юристов сейчас на сайте 4023консультаций за 24 часа

Может ли собственник продать приватизированную квартиру, без согласия прописанных лиц.

Добрый вечер! Согласие зарегистрированных в жилом помещении лиц на продажу квартиры не требуется. Спасибо за обращение на сайт.

Здравствуйте! Да, собственник квартиры имеет право продать квартиру по договору купли-продажи. Согласие зарегистрированных лиц не требуется.

Может продать. Согласия не нужно, новый собственник может в судебном порядке их выселить и снять с рег. учета согласно ст. 292 ГК РФ за исключением, если прописанные лица имеют право постоянного бессрочного пользования (отказались от приватизации в вашу пользу)

Может ли собственник квартиры продать ее без согласия человека, который в ней прописан?

Если зарегистрированный гражданин не имеет права собственности в данной квартире — может, без истребования согласия. Другое дело, что наличие зарегистрированного гражданина способно снизить рыночную стоимость квартиры на рынке жилья, но не более того.

Может продать. Никакого согласия зарегистрированного в квартире человека не нужно. На то он и собственник, чтобы иметь право распоряжаться своей собственностью, ст.209 ГК РФ.Потом этот человек может быть снят с регистрационного учета через суд.

Продать может, но в договоре купли-продажи должно быть прописано, что есть обременение. Если в договоре данный пункт не будет указан, росреестр не проведет сделку.

Добрый день, Ирина Прописка дает только право на проживание Если вы являетесь единственным собственником квартиры, то вправе продавать ее без согласия прописанных.

Добрый день! Вам необходимо получить согласие только, если это сособственник. В этом случае необходимо соблюдать правила преимущественной продажи доли. Просто регистрация не дает право распоряжения квартирой, но когда покупатель закажет справку по форме № 9, то увидит зарегистрированное лицо и может отказаться от покупки или просить снизить цену.

Здравствуйте. Если зарегистрированный человек является членом Вашей семьи или являлся при заселении, то он может обратиться с иском в суд о признании права пользования жилым помещением. Заявить ходатайство об аресте квартиры.

Ирина! Да, собственник вправе продать квартиру без согласия человека, который в ней прописан. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 2019 ГК РФ),

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных лиц. Квартира не приватезированна. Заранее спасибо!

Здравствуйте! Если квартира не приватизирована, то значит он не собственник. Если он не собственник, то продать квартиру не может. Продать квартиру можно, если она в частной собственности.

Здравствуйте! Если квартира не приватизирована, то продать её невозможно, поскольку она не в собственности. Желаю Вам удачи и всего хорошего!

Здравствуйте. Нельзя продать не привотизированную квартиру. Продать можно только то, что в собственности. С начало необходимо приватизировать.

Если квартира не приватизирована, то она является муниципальной собственностью и поэтому продать ее нельзя даже с согласия прописанных лиц.

Здравствуйте. Вы не можете продать не приватизированную квартиру, т.к. она не находится в вашей собственности. А приватизировать можете только с согласия всех зарегистрированных в ней лиц.

Может ли собственник квартиру продать квартиру без оповещения и согласия прописанных в ней людей (речь идет не о квартирах, где люди прописывают всех подряд, а о квартире, где всю жизнь жила семья).

Здравствуйте. Может, он же собственник.

По закону может, он собственник, распоряжается по своему усмотрению, согласия прописанных на это не надо.

К сожалению, может. И новый собственник будет вправе в судебном порядке ставить вопрос о выселении членов семьи бывшего собственника. Ситуацию может спасти только наличие права пожизненного пользования квартирой у жильцов.

Может ли мама продать квартиру без согласия сына. Мама собственник квартиры, сын там прописан.

Может,согласие сына не требуется.

да, может продать.

Может даже в известность не ставить о своих намерениях.

Может ли единоличный собственник продать квартиру (комнату) без согласия прописанных жильцов, в частности совершеннолетнего сына? Прописана ещё жена. Квартира куплена в браке (кооперативный дом). Сын и жена не живут в квартире уже 10 лет.

Здравствуйте господин Уралофф58, не обидитесь если буду вас так называть, потому что вы не представились. Ваше право на квартиру возникло после выплаты паевого взноса за нее (кооперативный дом). Собственник может распоряжаться принадлежащим ему имуществом в полном объеме, в том числе и продать его. Прописка на сегодняшний день — административный акт уведомляющий необходимые органы и организации о том, что в этой квартире живет еще жена и сын. Более ничего. Прошу вас рассмотреть вопрос под другим углом, со стороны покупателя. Покупая такую квартиру, на покупателя ложиться бремя выписать из квартиры ненужных ему жильцов. Как скоро он сможет это сделать? Сможет ли вообще? А если кто-то из них инвалид? Покупая «кота в мешке» не ждите, что заплатят реальную цену. Нужна помощь в урегулировании этого вопроса? Милости прошу. Мы готовы взять ваши проблемы на себя. с уважением, адвокат Березовский Сергей Валерьевич, тел. 200-77-60

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Может ли продать квартиру собственник без ведома и согласия прописанного в этой квартире близкого родственника.

ДА, может конечно. УДАЧИ ВАМ

Легко и законно.

Может ли собственник продать квартиру без согласия еще одного прописанного в ней лица? Если да,то что в дальнейшем будет с человеком, который там был прописан?

Имеет полное право. Того человека новый собственник выпишет через суд.

Может. Новый собственник сможет через суд снять с регистрационного учёта того, кто там останется прописан. Но нужно смотреть по ситуации, кто кому и кем приходится, кто был зарегистрирован в квартире на момент её приватизации, и т.д.

Скажите может ли собственник даровать или продать квартиру без согласия прописанных в ней людей но не проживающих в ней более пяти лет?

Да, может подарить

Может ли мать продать квартиру без моего согласия, если я в ней прописан? Мать является собственником. И имею я какие либо права на данную квартиру при продаже?

К сожалению прав Вы не имеете и продать она ее может. Одно условие, если Вы отказались от приватизации, то права есть на проживание.

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанного совершеннолетнего родственника?

Может продать.

Может ли моя тетя продать квартиру, собственником которой она является, без согласия прописанных в ней своей сестры, то есть моей мамы, меня и моего сына, 15 лет? В квартире, кроме нас троих, никто больше не прописан.

имеет право тетя продать квартиру , если она одна является собственником

Может ли собственник квартиры продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?

да может — смотрите ст. 209 ГК РФ

Может ли собственник продать квартиру без согласия остальных прописанных, если квартира приватизирована на всех членов семьи?

Нет, не может. Квартиру целиком могут продать только все сособственники по обоюдному согласию.

Может ли собственник жилья продать приватизированную квартиру без согласия на то прописанного и проживающего в ней члена семьи, но не являющегося собственником данного жилья? И может ли он вообще когда либо стать собственником этой квартиры? И можно ли его выписать от туда в любое время и без его согласия на это?

Виктор, продать собственник может. ввиду того, что квартира приватизирована сразу встает вопрос, а не давал ли прописанный и проживающий в ней гражданин согласия на приватизацию? Если давал, то он имеет право пользоваться квартирой пожизненно. Проживающий гражданин может стать собственником квартиры получив ее в порядке наследования или по договору . Выписать его можно только в случае если он утратил право пользования ею.

Здравствуйте Виктор. Собственник жилья может продать приватизированную квартиру без согласия проживающих членов семьи, собственником член семьи может стать в результате сделки (дерение, купля — продажа, ит.д.). Снять с регистрации возможно только в случае: перехода права собственности на нового собственника, если проживающий перестал быть членом семьи (развод, лишение родительских прав). Нужно помнить следующий момент: если проживающий давал отказ от приватизации то он сохраняет пожизненное право пользования жилым помещением, даже при переходе права собственности.

Может ли собственник квартиры продать, выписать жильцов, без согласия прописаных на жилплощади?

Евгений, добрый день! Если лица, зарегистрированы по месту жительства (имеют постоянную прописку), то либо они выписываются самостоятельно (добровольно), либо собственник выписывает их в судебном порядке. Самостоятельно собственник не может выписать других лиц без их согласия.

Может в судебном порядке.

Может ли собственник продать квартиру (комнату) без согласия прописанных жильцов, в частности совершеннолетнего сына?

Если гражданин является единоличным собственником, то он вправе продать принадлежащее ему имущество без согласия зарегистрированных в нем лиц.

Да, может продать без согласия проживающих, за исключением тех лиц, чье согласие может потребоваться для совершения сделки. Например, в некоторых случаях, может потребоваться согласие супруга, если квартира куплена в браке (из вопроса неясно заключен брак или нет). Кроме того, если квартира была не куплена, а приватизирована, и, при этом, кто-либо из проживающих, давал свой отказ от приватизации, то за такими лицами (отказавшимися от приватизаци) сохраняется право пользования (прописка). Как правило реальные покупатели уделяют этому моменту повышенное внимание. Поэтому продать квартиур собственник может, но у покупателя могут возникнуть проблемы в будущем со снятием с регистрационного учета лиц, сохранивших право пользования.

Мать-собственник квартиры ЖСК. Может ли продать квартиру без согласия детей в ней прописаных (совершеннолетних)?

Собственник может продать квартиру

Согласие детей не требуется, т.к. они не являются сособственниками данной квартиры.

Может ли мама, собственник жилья, продать квартиру без согласия сына. Хотя он прописан и имеет долю в этой квартире.

Ваша мама может продать как собственник только свою долю. прав на долю сына она не имеет

Продать можно только свою долю,предложив ее первоначально выкупить своему сыну. В случае отказа или неполучения ответа в месячный срок , сможет продать любому лицу за ту сумму, которая была предложена.

Если сын имеет долю в общем имуществе, при продаже своей доли мама обязана предложить ему выкупить ее. В случае отказа сына от преимущественного права покупки, мама вправе продать свою долю третьему лицу.

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанного ему 35 лет.

Если была приватизация квартиры и прописанный отказался в ней участвовать, то он имеет право проживать в данной квартире. При этом собственник имеет право продать эту квартиру, но только прописанный там так и останется прописан.

согласие прописанного там человека не требуется. Если покупатель согласен купить такую квартиру, то можно регистрировать договор купли-продажи.

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных в ней членов семьи?

Марина, собственник помещения имеет право распоряжаться своим имуществом без ограничений и без согласия на то прописанных лиц!

Может, не спрашивая

Может ли собственник приватезированной квартиры продать ее без согласия прописанных в ней людей (не собственников) если не хотят выписываться?

Вика, не сможет. Для начала выпишите их через суд, а затем, продавайте.

Скажите пожалуйста может ли человек, являясь собственником квартиры продать ее без согласия прописанных в ней людей (даже если они инвалиды) И Прошу Вас привести статьи закона
Прошу Вас ответить на этот вопрос
Спасибо Алена.

Алена! В силу ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Что касается лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, то на основании ст. 292 ГК. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. С уважением

спросить Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут Задайте бесплатный
вопрос юристам Администратор печатает сообщение