Проверка чистоты квартиры при покупке

Содержание

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

5/5 (3)

Пошаговая инструкция проверки юридической чистоты квартиры

Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Главное – уточнить право собственности продавца на объект недвижимости. Доказательством такого права есть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Попросите у владельца документ и внимательно с ним ознакомьтесь. Проверьте, нет ли там недостоверной информации, незаверенных исправлений, помарок, прочее.

Внимание! Документы, которые свидетельствуют о праве собственности человека на недвижимость:

  • выписка из ЕГРН, выданная в Росреестре, подтверждает, что у данного лица есть право на данную квартиру;
  • официальные бумаги, удостоверяющие способ приобретения жилья: на основании договора купли-продажи, договора дарения или обмена, договора ренты, приватизации, наследования имущества;
  • нотариально заверенная доверенность, которая подтверждает права иного лица представлять интересы собственника при продаже жилья;
  • заверенное у нотариуса согласие супруги (супруга) на продажу жилой недвижимости, приобретенной в браке (если не подписан брачный договор);
  • Проверить госрегистрацию договора и историю объекта.

Узнать о том, имеет ли продавец право на недвижимость и сделки с ней, можно, изучив выписку из ЕГРН, представленную собственником. Эту выписку можно получить самостоятельно, без продавца.

Для этого потребуются: письменное заявление, паспорт или другое удостоверение личности, квитанция об оплате услуги по предоставлению выписки и кадастровый номер объекта.

Полученная покупателем выписка будет не настолько развернутой, чтобы можно было уточнить детали. Поэтому лучше, если ее представит владелец квартиры, так как он получит в Росреестре расширенный вариант.

Описание истории зарегистрированной недвижимости можно найти в ЕГРН. Речь идет об объектах, сведения о которых накапливались с 1998 года. Там есть сведения о наличии арестов имущества, запретах на сделки с жильем, переходах права собственности, а также имущественных спорах.

Если узнаете, что с объектом связаны споры или аресты, обратите внимание на сроки давности. Признать сделку по недвижимости недействительной можно в течение 3 лет.

Задумайтесь, прежде чем покупать квартиру, по которой возникали споры или иные проблемы, тем более если срок давности еще не закончился. Из-за этого возникнут нежелательные проблемы.

Если вариант хорош, не торопитесь от него отказываться. Изучите бумаги, связанные с судебным решением. Уточните, является ли лицо, с которым вы хотите заключить сделку, реальным владельцем недвижимости.

Кстати, проверьте, как часто эта квартира меняла хозяев. Частые смены владельцев или длительное отсутствие жильцов в доме должны насторожить.

Если объектом продажи является старое жилье, оно может не иметь регистрации в ЕГРН, но это не говорит о том, что недвижимость проблемная. Для успокоения отошлите запрос в Департамент жилищной политики.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Как можно выписать человека из квартиры без его присутствия, .

Можно ли продать квартиру, если там прописан человек, но не собственник, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-v-nej-propisan-chelovek-ne-sobstvennik.html

Изучить договор

Ознакомьтесь с договором, на основании которого человек стал владельцем недвижимости. Обратите внимание на условия соглашения, где говорится о его расторжении, и узнайте, были ли выполнены данные условия.

Важно! Обратите внимание на дату вступления в силу договора. Это важно знать, чтобы не попасться на удочку мошенников. Например, если владелец жилья совсем недавно получил его по наследству и сразу продает, это заставляет насторожиться.

Узнать, производились ли перепланировки

Далее ознакомьтесь с документацией, которую предоставляет БТИ. Эти бумаги находятся у продавца. Полезное, что можно узнать из этих документов, – это наличие незаконных перепланировок, переустройства объекта, прочее.

Проверить продавца

Не стоит концентрировать свое внимание только на квартире, обратите внимание на ее владельца. Может случиться так, что в погоне за «чистой» во всех отношениях квартирой вы пропустите самое важное. Например, продавец может продавать чужую квартиру. Поэтому до того момента, как вы начнете уточнять все нюансы по недвижимости, проверьте, кто с вами общается, имеет ли он отношение к данному жилью. Попросите паспорт продавца, перепишите данные и утончите информацию по поводу подлинности документа на сайте ФМС или в территориальном подразделении ФМС.

Сотрудничать в сделке по продаже жилья с доверенным лицом владельца также нужно очень аккуратно. Сразу же потребуйте доверенность, посмотрите, заверена ли она нотариусом, какими полномочиями его наделили собственники жилья (например, можно ли ему отдавать деньги за покупку или он только подписывает документы).

Немаловажную роль в ситуации с продажей жилья играет психическое и физическое здоровье продавца. Уточните его дееспособность. Далеко, как говорится, ходить не нужно, побеседуйте с соседями, которые всегда все знают.

Проверить права третьих лиц

Обратите внимание на тот момент, кто еще прописан в продаваемой квартире. Для этого попросите показать вам выписку из домовой книги.

Вся информация, связанная с лицами, которые зарегистрированы в данной квартире, и их правом на проживание в ней после совершения сделки купли-продажи, важна.

Представьте себе, вы купили квартиру, счастливо живете в ней пару-тройку лет, и тут на пороге появляется человек, вернувшийся из мест лишения свободы, и заявляет о своем праве жить на данной жилплощади. Будет еще хуже, когда он представит соответствующие документы.

Внимание! Убедитесь, что, кроме одного продавца или еще каких-то членов семьи, никто «третий» в квартире не зарегистрирован. Здесь имеются в виду жильцы, отбывающие наказание в МЛС, лица, которые проходят длительное лечение в другом городе, прочее. Вернувшись, они с легкостью докажут, что это и их дом тоже.

Особое внимание в данной ситуации нужно обратить на наличие несовершеннолетних жильцов, прописанных в квартире. Если сделка, которую хочет заключить продавец, нарушает интересы детей, ее признают незаконной.

Попросите, чтобы вам показали согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Мало ли какие отношения у супругов, и советовался ли с женой муж, прежде чем объявить о продаже жилья. Кстати, согласие супруги нужно заверить у нотариуса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Задать вопрос юристу по недвижимости онлайн бесплатно.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Только проверив все документы на квартиру и личность самого продавца, соглашайтесь на заключение сделки.

Займитесь подготовкой к регистрации, которая состоит из нескольких этапов:

  • составьте предварительное соглашение, можете, по соглашению с продавцом, заплатить аванс или дать задаток;
  • соберите всю необходимую документацию;
  • передайте пакет документов в рег. управление, рассчитайтесь за приобретенную недвижимость;
  • возьмите в Росреестре выписку, получите документы на квартиру.

Заключение предварительного договора, передача задатка и аванса

Иногда так получается, что подходящий вариант квартиры найдется быстро, но денег пока не хватает, да и документы собраны не все. Понятно, что на сборы уйдет время, а потерять удачную находку не хочется, ведь на хороший товар может найтись другой покупатель.

Поэтому договоритесь с продавцом о заключении предварительного соглашения.

Запомните! Как это сделать, решайте вместе с продавцом. Вы можете:

  • составить предварительный договор;
  • передать продавцу аванс (обязательно берите расписку);
  • дать задаток.

Любое из перечисленных выше действий лучше выполнять при свидетелях. Одним из самых эффективных способов предварительной договоренности с продавцом считается договор о задатке.

Если такой договор составлен, то вам особо переживать о возможной потере объекта не стоит, потому что, если продавец найдет другого покупателя, ему придется вернуть вам задаток в двойном размере. Хотя некая опасность для вас тоже есть, ведь может так получиться, что по не зависящим от вас причинам вы не сможете приобрести эту квартиру. Тогда ваши деньги (задаток) останутся у продавца.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи недвижимости:

Что нужно знать о задатке

Если вы решили заплатить задаток, то обязательно заключите соответствующий договор.

Запомните! В документе записываются следующие данные:

  • дата заключения соглашения, где оно было подписано;
  • сведения о сторонах договора (Ф. И. О., место жительства, паспортные данные);
  • сведения о квартире;
  • установленная цена объекта;
  • когда будет заключена сделка купли-продажи;
  • информация о внесении задатка (согласно ст. ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ);
  • сумма, переданная в качестве задатка;
  • какая ответственность возлагается на стороны соглашения в случае невыполнения своих обязательств.

Подпись сторон ставится на каждой странице договора, а также в конце текста. Обратите внимание, что нужно составить договор в двух экземплярах, чтобы у каждой из сторон была своя копия.

Кроме договора, составляется еще один документ, который подтверждает передачу задатка. Это расписка.

В ней указывается:

  • где и когда составлен документ;
  • кто передал деньги, кто получил деньги (записываются личные и паспортные данные сторон);
  • информация, касающаяся договора о задатке;
  • какая сумма получена (цифрами, прописью);
  • подпись продавца.

Документ пишется от руки, в одном экземпляре. Далее он передается покупателю. Обратите внимание, что сумма задатка входит в общую стоимость квартиры.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец расписки о получении денежных средств за квартиру:

Составление документов для регистрации

Документацию по недвижимости собирает продавец. В ваши обязанности как покупателя входит оплата государственной пошлины. В обычной ситуации размер пошлины составляет 2 тысячи рублей, иногда сумма меняется.

Не стоит держаться в стороне от оформления документов. Участвуйте в составлении договора купли-продажи. Прежде чем подписать его, проконсультируйтесь с юристом по поводу корректности составления. За услуги юриста придется заплатить, но это оправдано. В будущем с договором никаких проблем не возникнет.

Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:

  • где и когда составлен;
  • личные данные продавца и покупателя (Ф. И. О., адрес, дата рождения, паспортные данные, данные документов, принадлежащих законным представителям, если среди участников сделки есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограничено дееспособные лица);
  • обязательства продавца – передать недвижимость в пользование покупателя, а обязательство покупателя – заплатить за покупку;
  • сведения об объекте продажи (информация берется из кадастрового паспорта – название, адрес, размеры, кадастровый номер, на каком этаже находится, сколько комнат, прочее);
  • информация о регистрации прав собственности на квартиру;
  • цена объекта, в какие сроки и каким способом эта сумма поступит на счет продавца;
  • подтверждение отсутствия долгов, обременений и арестов;
  • согласие супругов, законных представителей на продажу жилья;
  • сведения о перестройке или перепланировке;
  • сведения о жильцах квартиры, кто еще прописан;
  • отсутствие притязаний третьих лиц, по квартире нет никаких судебных споров;
  • согласие органа опеки на совершение сделки (если владелец квартиры – несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин).

Внимание! Перечень документов, которые передаются в регистрационное управление или МФЦ:

  • совместное заявление продавца и покупателя о переходе собственности на жилье (чтобы составить документ, обратитесь к специалисту МФЦ, риелтору или найдите образец на сайте Росреестра);
  • финансовый документ об оплате госпошлины;
  • договор купли-продажи и акт приема-передачи (в 3 экземплярах);
  • кадастровый паспорт;
  • заверенное у нотариуса согласие супруги на продажу жилья;
  • согласие родителей на продажу квартиры, если участник сделки – ребенок от 14 до 18 лет;
  • одобрение органов опеки (в случае участия в сделке несовершеннолетнего лица);
  • паспорта сторон сделки.

В некоторых ситуациях понадобятся дополнительные документы. Если чего-то не хватает, лицо, принимающее документы на регистрацию, сообщит об этом.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке?

Сдача документов в регистрационное управление и оплата

Не подписывайте документы и не передавайте деньги наедине с продавцом. Лучше это сделать в присутствии регистратора или нотариуса.

Потребуйте от продавца составить расписку о получении денежных средств в полном объеме. Также он должен указать в расписке, что никаких претензий по оплате не имеет. Расписка пишется продавцом от руки в единственном экземпляре и хранится у покупателя.

Обратите внимание, что если передать деньги до сдачи документов в регистрационный отдел, можно попасть в неприятную ситуацию. Продавец просто не явится на регистрацию сделки, откажется от нее полностью или будет затягивать момент передачи документов. Тот факт, что он составил расписку, поможет в возврате денег, но это все равно будет сложно сделать даже через суд.

Если заплатить деньги после передачи документов на регистрацию, все это время квартира будет находиться в ипотеке у продавца. Это тоже не выход, так как могут возникнуть сложности с погашением ипотеки. В договоре купли-продажи можно упомянуть, что в силу закона ипотека не будет применяться, но от этого предложения продавец, скорее всего, откажется.

Не стоит придумывать какие-то новые ходы, просто передайте деньги в момент подачи документов на регистрацию в присутствии свидетелей. Тогда точно никаких проблем возникнуть не должно.

Если для покупки квартиры вы взяли деньги в кредит, то расплачиваться с продавцом будет банк. Соответственно, до полного возврата кредитных средств жилье находится в залоге у банка. В этом случае банк будет участвовать и в оформлении документов на покупку, и в их проверке. Кроме этого, представитель кредитора обязательно присутствует при регистрации.

Обычно юрист банка контролирует весь процесс, поэтому никаких проблем с документами возникнуть не должно. Когда все документы переданы на регистрацию, сотрудник выдает расписку, в которой указана дата выдачи документов после регистрации. В указанный день явитесь в рег. управление, получите все документы. Теперь вы официальный владелец квартиры.

Возможные риски

Без рисков ни одна сделка по продаже и покупке недвижимости не обходится.

Внимание! Последствия, возникающие при покупке вторичной недвижимости, делят на несколько групп:

  • Проблемы с «чистотой» квартиры. Если квартира окажется проблемной, то новый собственник может потерять право на владение приобретенным имуществом. Риск заключается в том, что нет достоверных сведений о самом объекте продажи, а покупатели не до конца понимают, что им требовать от продавца;
  • Сложности с техническими характеристиками жилья. Человек свое право на жилье не потеряет, но сможет ли он жить в квартире, которая не пригодна к нормальной жизни людей. Сложности заключаются в том, что новому владельцу придется вложить немалые средства, чтобы привести ее в норму, устранить все проблемы, которые он почему-то не заметил;
  • Проблемы с заключением договора купли-продажи.

Заметьте! Самыми важными пунктами договора являются юридические. Когда человек не хочет связываться с банками и покупает квартиру самостоятельно за собственные деньги, он может расплачиваться появлением при покупке определенных рисков:

  • квартира может продаваться по фальшивым документам. В большинстве случаев это доверенность, у которой закончился срок действия. Оформив сделку по таким документам, можно остаться и без денег, и без квартиры;
  • когда покупается квартира, приобретенная продавцом в результате наследования или по договору дарения, могут не учитываться интересы третьих лиц (например, обязательных наследников). В этом случае суд признает договор незаконным;
  • если квартира является общим имуществом, могут быть нарушены права совладельца. Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, второй совладелец (супруг или супруга) должен дать свое согласие или несогласие на заключение сделки по продаже общего имущества. Документ заверяется у нотариуса;
  • объект продажи расположен в доме, который будут расселять;
  • несоблюдение прав несовершеннолетних лиц. Ребенок может быть прописан по другому адресу, но в этой квартире у него есть собственная доля. Такая сделка возможна только в том случае, если ее одобрит орган опеки и попечительства;
  • стоимость жилья занижена с целью снижения размера налога. В случае форс-мажора покупателю вернут ту сумму, которая прописана в договоре, то есть можно потерять определенную сумму денег;
  • вместо договора купли-продажи заключается договор дарения.

Эта ситуация больше выгодна для продавца, так как ему не придется платить налог. Но если сделку, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ, признают незаконной, деньги потеряет покупатель, которому придется уплатить налог, так как именно он имеет выгоду от сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Ст. 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок:

  • Под мнимой сделкой понимают сделку, которая совершена как видимость. Так как правовых последствий в этом случае нет, она признается ничтожной;
  • Притворная сделка создается для прикрытия иной сделки. Она также признается ничтожной. К сделке, о которой стороны договаривались в реальности, с учетом ее существа и содержания, применяются правила, относящиеся именно к ней.

Какие вопросы надо задавать

При встрече с продавцом и осмотре квартиры задайте ему основные вопросы, ответы на которые подтолкнут вас к принятию решения по поводу покупки именно этой недвижимости.

Кто собственник жилья?

Так как сделка заключается с владельцем имущества, нужна встреча именно с ним, а не с его помощниками или третьими лицами.

Каким способом приобретена квартира, есть ли регистрация права собственности?

Законной сделка будет только в том случае, если жилая недвижимость зарегистрирована в Росреестре. Когда правоустанавливающие документы отсутствуют, смысла покупать такое жилье нет.

Кто, кроме владельца, прописан в квартире, выписывали ли кого-то после того, как квартира стала собственностью продавца?

Этот момент очень важный. Чтобы не получилось так, что после определенного времени владения этой квартирой к вам нагрянут законные жильцы, которые находились, например, в местах лишения свободы, проходили курс лечения в психоневрологическом пансионате или гостили у бабушки в деревне.

Особое внимание следует уделить прописке несовершеннолетних. Нарушение прав несовершеннолетних недопустимо, в противном случае возникнут определенные сложности.

Женат ли собственник жилья?

Если у владельца квартиры есть законная жена, она должна быть в курсе ситуации. Ей нужно дать согласие на продажу недвижимости. Если оформлен развод, уточните дату развода и дату покупки квартиры. Если она покупалась в период совместной жизни продавца и его супруги, последняя имеет право на половину, даже если на момент покупки пара вместе не проживала, но развод оформлен не был.

Есть ли лица, которые также претендуют на эту жилплощадь как на собственность или место для проживания?

Речь идет о тех гражданах, которые на момент приобретения жилья владельцем также претендовали на него и обращались по этому поводу в суд. То есть речь идет о наличии судебных споров, связанных с данной недвижимостью.

Есть ли обременения на квартиру?

Возможно, объект продажи находится в залоге у банка, или существуют какие-то судебные споры. Может быть, есть ограничения пользования жильем. Все это нужно выяснять. Кстати, уточните по поводу договора пожизненного содержания, составленного предыдущим владельцем.

Какой срок данная недвижимость находится в собственности продавца?

Как известно, срок исковой давности составляет 3 года. За это время все желающие получить эту жилплощадь или лица, которые считают, что их права были ущемлены с моментом вступления в права собственности настоящего владельца квартиры, должны были использовать данный срок для опротестования сделки. Хотя иногда такая возможность сохраняется и по истечении 3 лет.

Будет ли продавец одновременно со сделкой о продаже заключать сделку о покупке нового жилья?

Не всегда покупателя может устроить так называемая альтернативная сделка, когда одновременно заключаются два договора: о продаже одной квартиры и покупке второй. Это сложная сделка и требует много времени для подготовки и оформления.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Кто именно будет подписывать договор: собственник или его представитель?

Сделки, которые заключаются на основании доверенности, очень ненадежные. Впоследствии может возникнуть много вопросов и сложностей. Кстати, сделки с доверенностями часто бывают мошенническими, поэтому не торопитесь покупать квартиру у представителя владельца жилья. Сделка, заключенная с настоящим владельцем, более надежная.

Кто живет по соседству?

Соседство с личностями, которые ведут асоциальный образ жизни, не только неприятно, оно может создать серьезные проблемы. Постарайтесь пообщаться с соседями, прежде чем купите квартиру.

Топ-5 самых популярных схем мошенничества

Рынок недвижимости – это место, куда рвутся мошенники, ведь так легко обмануть людей, которые хотят купить недвижимость по хорошей цене.

Мошенники разрабатывают схемы, чтобы легко выкачать деньги из покупателей или продавцов.

Приобретение жилья по поддельным документам

Эта схема основана на использовании фальшивого паспорта, который предоставляется владельцу квартиры при заключении договора аренды жилья. В течение длительного времени мошенники арендуют съемную квартиру, хозяева которой уехали, оставив ее арендаторам. За это время на квартиру по поддельным бумагам выписывается остальная документация, необходимая для продажи недвижимости.

Имея документы на руках, мошенники продают жилье, получают деньги и исчезают. Когда владельцы возвращаются, в доме уже новые хозяева. Понятно, что через суд договор купли-продажи будет признан недействительным. Хуже всех в этой ситуации будут себя чувствовать покупатели, которые останутся и без денег, и без квартиры.

Важно! Приобретая квартиру, проконсультируйтесь с юристами. Проверьте бумаги на их подлинность. Так будет шанс не остаться у разбитого корыта.

Покупка жилья, владелец которого принадлежит к группе риска

Давайте уточним, кто относится к группе риска. Это лица, имеющие психические заболевания, наркозависимые граждане, одинокие пенсионеры, то есть те люди, которые не всегда понимают, что они делают. То, что квартира принадлежит таким лицам, не афишируется. Часто применяется схема с несколькими перепродажами.

Когда у квартиры уже появятся новые владельцы, сделку из-за недееспособности собственника признают незаконной. Таким образом, покупатели останутся ни с чем.

Чтобы такая схема обошла стороной, проверяйте бумаги и не торопитесь покупать жилье, у которого за непродолжительное время сменилось несколько владельцев.

Наличие законных наследников, о которых ничего не известно

Приобретение недвижимости, полученной по наследству, – вещь опасная. Как известно, унаследовать жилье можно через полгода после смерти владельца. Но иногда наследники, о которых даже никто не знал (незаконнорожденные дети, другие родственники, которые ранее не собирались принимать наследство), появляются уже после того, как квартира продана другому человеку.

Какие гарантии нужны? Попросите справку о составе семьи продавца жилья. Далее составьте с продавцом договоренность, где он обязуется лично решить проблему, если появятся иные наследники на данную недвижимость.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2018 году?

Продажа жилья по поддельной доверенности

К сделке купли-продажи жилья приобщаются доверенные лица в том случае, когда собственник жилья не может лично продать квартиру. Чаще всего эти люди находятся за границей. Мошенники часто используют доверенности, оформленные на умерших граждан.

Также у документа может выйти срок действия, прочее. Поэтому, чтобы не попасть на крючок к ловким аферистам, не заключайте договор купли-продажи на основании доверенности, не познакомившись с настоящим владельцем жилья.

Нарушение прав несовершеннолетних жильцов

Подобная ситуация возможна, когда в доме прописан несовершеннолетний ребенок, но при заключении сделки этот факт умалчивается, или на него просто не обратили внимания.

В этом случае он имеет право обратиться в суд до тех пор, пока ему не исполнится 21 год. В этом случае закон на стороне ребенка.

Когда жилье приобретается на средства из мат. капитала, каждый ребенок имеет свою долю в данной недвижимости. В противном случае сделки с жильем будут незаконными.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости:

Как уберечься от мошеннических действий с объектом недвижимости?

Обычная версия a a a Картинки выкл вкл Настройки Настройка шрифта шрифт: Arial Times New Roman Интервал: Стандартный Средний Большой Выбор цветовой схемы Черным по белому Белым по черному Черным по синему Стандартные настройки Закрыть панель меню Будьте с нами:

Перед покупкой объекта недвижимости потенциальный покупатель может запросить и получить информацию об этом объекте на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, в офисе Кадастровой палаты или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Также на сайте Росреестра можно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» и бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости.

Собственник, в случае опасений за принадлежащие ему объекты недвижимости, может обратиться в офис Росреестра с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).

Как получить справочную информацию об объекте недвижимости

Сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» можно воспользоваться на сайте Росреестра, если вам необходимо получить актуальную информацию об объекте недвижимости: описание объекта, его адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений прав.

Поиск информации осуществляется по одному из критериев: кадастровому номеру, условному номеру, адресу, номеру государственной регистрации права, ограничения (обременения) права. Если право, ограничения (обременения) права на объект недвижимости зарегистрированы, сервис позволяет узнать информацию о виде права, ограничения (обременения) права, дате и номере государственной регистрации. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени.

На что следует обратить внимание при покупке объекта недвижимости

Продавцом должны быть представлены документы – подлинники (например, договора) или надлежащим образом заверенные копии (например, акта органа местного самоуправления), на основании которых ему принадлежит отчуждаемый объект недвижимости. Покупателю следуют обратить внимание на частую перепродажу объекта недвижимости. Если объект недвижимости продают по доверенности, то важно удостовериться, что сам собственник действительно изъявляет такое желание.

Чтобы установить факт принадлежности объекта недвижимости продавцу, можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если сведений об объекте нет в ЕГРН, целесообразно настаивать на получении справки из органа, который осуществлял регистрацию прав до начала деятельности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации учреждения юстиции по регистрации (например, в отношении жилых помещений информацию может предоставить ОТИ/БТИ).

Как наложить запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника

Если Вы опасаетесь за принадлежащие Вам на праве собственности объекты недвижимости, вы можете обратиться в офис Кадастровой палаты или МФЦ с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие Вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении.

Для Вашего удобства заявление может быть представлено в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

Заявление также может быть подано посредством почтового отправления. В случае представления заявления посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя.

Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.

Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.

Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:

  • заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
  • вступившего в законную силу судебного акта;
  • решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.

  • Вторичная недвижимость
  • Рынок новостроек
  • Ипотека
  • Загородная недвижимость
  • Линия дизайна
  • Продажа и аренда загородной недвижимости
  • Каталог коттеджных поселков
  • Рейтинг
  • Статьи
  • Видеосюжеты
  • Оценка загородной недвижимости

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал METRTV.ru приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки. Он дешевле по цене. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра «». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений – находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана – только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Владимир Воронов эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке – более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. Напомню, что с 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» – это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендую вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о .

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на . В Свердловской области налог на частные дома будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, начиная с 2019 или 2020 года.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления – о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Егор Митюрев агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл» Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Анастасия Чернова специалист по продажам АН «Находка» Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.

Если у продавца два ребёнка и более, а дом он покупал уже готовый, то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа – Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра «». Её можно получить в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

Денис Вохменин главный юрисконсульт АН «Находка» Чтобы проверить предоставленную владельцем информацию о праве собственности на дом и на земельный участок, необходимо заказать выписки из ЕГРН по дому и участку. В них содержится вся информация о собственнике (ФИО), об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о многообразии и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме – сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине – бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Но замечу, что отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов. Если же сделка была проведена по цене ниже рыночной на 25%, то она наверняка будет признана недействительной.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом». Впрочем, понятие личного банкротства в России появилось совсем недавно, и пока нет судебных прецедентов, показывающих, защищает ли подобная формулировка будущего владельца от оспаривания совершенной им сделки.

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

Денис Вохменин главный юрисконсульт АН «Находка» В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.