Расчет арендной платы

Содержание

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

11.12.2017

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Арендная плата за оборудование расчитывается по следующим расчетам

Пермского края и ежегодно пересматриваемая в соответствии с официальными данными органов государственной статистики; Получить полный текст S — площадь арендуемого помещения; Sn — площадь поверхности здания или сооружения, занимаемая оборудованием. 2. Расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставленными в аренду областным и муниципальным бюджетным учреждениям, а также за пользование нежилыми помещениями, которые арендатор использует для проведения профилактическо-оздоровительных мероприятий преимущественно среди своих сотрудников (не менее 70% от общего числа мест в арендуемом помещении), рассчитывается по формуле: Сб Ап = х S.

Аренда оборудования. расчет суммы арендных платежей

Автор КакПросто! При выборе оборудования для взятия в аренду первостепенную роль играет стоимость. Аренда техники может длиться один час, а может и год, но в любом случае арендатор не должен вкладывать большую денежную сумму, иначе ему выгоднее будет приобрести оборудование в собственность.

Внимание При выборе организации, предлагающей свои услуги по аренде, арендатор обычно останавливает выбор, руководствуясь принципами минимизации затрат. Статьи по теме: Вам понадобится

  • Договор аренды оборудования.

Инструкция 1 Чтобы рассчитать аренду оборудования сроком на один год, необходимо годовую сумму амортизационных отчислений на полное восстановление оборудования умножить на арендный процент, представляющий собой норму прибыли от сдаваемого в аренду имущества.

Арендный процент обычно устанавливается в размере 10%.

6.6. расчет платежей по аренде оборудования

Если платежи будут производиться в начале периодов, то в числитель формул 3.7 и 3.8 и в знаменатель формул 3.10 и 3.11 надо добавить дисконтный множитель(илидля случая, если платежи будут производиться р-раз в течение года). ПРАКТИКУМ Задача 3.1. Имеется оборудование стоимостью 1 млн.

руб. Оно может быть сдано в аренду сроком на 4 года. Доходность от вложений в оборудование определяется арендодателем на уровне 15% годовых. Стоимость оборудования на момент окончания срока аренды определена на уровне 400 тыс.

руб. Определить размер арендной платы, если она будет вноситься: 1) в конце каждого года; 2) в начале каждого года; 3) в конце каждого месяца; 4) в начале каждого месяца. Задача 3.2.(продолжение задачи 3.1)Аналогичное оборудование можно купить в кредит на следующих условиях: цена 1 млн.
руб., авансовый платёж 200 тыс.

Как рассчитать аренду оборудования

Например, если арендные платежи будут производиться один раз в конце года, то размер этого платежа определится по формуле: (3.1.) где – годовой размер арендной платы; – коэффициент приведения годовой постоянной ренты; – дисконтный множитель; – стоимость оборудования на момент сдачи его в аренду; – стоимость оборудования в конце срока аренды; – норматив доходности, % из расчёта годовых. Установленный норматив доходности, с целью получения некоторой прибыли арендодателем, должен быть больше нормы амортизации оборудования (). Разность величины норматива доходности и нормы амортизации и будет определять доходность арендной операции: (3.2.) где – доход арендодателя, %. – срок аренды, лет.

Форум казахстанского налогоплательщика

Важно Если платежи будут производиться в начале года, то размер арендного платежа определится по формуле: (3.3.) Если платежи будут производиться несколько раз в году (p-раз) платежами в конце периодов, то годовая сумма арендных платежей определится по формуле: (3.4.) Если платежи будут производиться несколько раз в году, но в начале периода, то годовая сумма арендных платежей определится по формуле: (3.5.) Величинахарактеризует годовой размер арендной платы, обеспечивающей заданную доходность от сдачи оборудования в аренду. В сумму арендного платежа можно включить плату за ремонт, техническое обслуживание сданного в аренду оборудования и страховку.
Размер одного платежа (), выплачиваемого за период меньший года (например, месяц, квартал и т.д.), определяется по формуле: (3.6.) где p – число платежей в течение года.

Арендная плата и порядок расчетов.

ATP писал(а):Здравствуйте! Может быть, я не по адресу, но может быть кто-нибудь знает, как рассчитать сумму арендной платы за сдаваемое в аренду оборудование. Может быть, есть какая-то формула или Инструкция. И вообще, кто должен это рассчитывать? Экономист, наверное?! А если его нет? Если его нет, то — оценщик.

Инфо В любом случае ставка будет договорной! 1. Для расчета ставки арендной платы (Са) за год применяется формула: Са = РС * R + затраты где РС — рыночная стоимость оборудования или остаточная по балансу R — ставка капитализации (можно = 0,09 т.е. ставка рефинансирования НБ РК или прогнозируемая годовая инфляция по данным http://www.stat.kz = 0, 085) затраты — затраты Арендодателя на сдаваемое оборудование. Вообще-то собственник (Арендодатель) должен указать, какие расходы он оставляет за собой по договору аренды, а какие передает арендатору.

Остаточная стоимость оборудования на конец периода погашения задолженности — 400 тыс. руб. В обоих вариантах ремонт осуществляется за счет пользователей оборудования, поэтому в сопоставительные расчеты эти расходы не включаются.
Поток платежей при аренде оборудования состоит из 48 месячных платежей по 21 тыс. руб. Поток платежей при покупке оборудования включает аванс и ежегодные расходы по погашению задолженности. Кроме того, здесь учитывается остаточная стоимость оборудования. Годовая сумма расходов по погашению задолженности при покупке составит Для дисконтирования соответствующего потока применим ставку, по которой можно разместить средства в данных конкретных условиях. Пусть она равна 8%. Коэффициент приведения ренты в этом случае составит a5;8 = 3,99271. Тогда современная величина потока платежей определяется как П1 = 200 + 189,92 х 3,9927 — 400 х 1,08-5 = 686,06 тыс. руб.

Методы финансовых и коммерческих расчетов

После завершения ремонтных работ арендатор представляет в комиссию следующие документы: смету на проведение капитального ремонта с указанием расчета стоимости необходимых работ, согласованную с организацией, осуществляющей государственную вневедомственную экспертизу в сфере строительной деятельности; копию договора с подрядчиком на проведение капитального ремонта и копию соответствующей лицензии подрядчика; копии платежных документов, подтверждающих расходы арендатора на капитальный ремонт; акт выполненных работ. Комиссия на основании представленных документов и проверки фактически выполненного объема работ принимает решение об утверждении размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого помещения, которые будут компенсированы арендатору путем снижения размера арендной платы.

При этом стоимость капитального ремонта 1 кв.

Арендная плата

Стр 1 из 2Следующая ⇒ Предмет и общие условия Договора 1.1. Предметом настоящего Договора является сдача Арендодателем оборудования, согласно перечню оборудования, приведенному в таблице 1, именуемое в дальнейшем Оборудование, в прокат (аренду) за плату во временное владение и пользование Арендатору. Таблица 1. Перечень оборудования № Наименование ( заводской № ) Кол-во, шт. Залоговая стоимость, руб. ИТОГО 1.2. Передаваемое в прокат Арендатору Оборудование находится в исправном состоянии. 1.3. В случае прекращения Договора проката или истечения срока его действия Арендатор обязуется вернуть Арендодателю полученное по Договору Оборудование в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, в чистом виде. 1.4 Срок действия договора исчисляется в сутках. Права и обязанности Сторон 2.1. Арендодатель обязуется: 2.1.1.

ГЭСНр-2001), утвержденные постановлением Госстроя России от 01.01.2001 N 77. На основании решения комиссии органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Самарской области, оформляется дополнительное соглашение к договору аренды, при этом размер арендной платы рассчитывается по формуле: Получить полный текст Сб Ап = х S.

100 Указанный размер арендной платы действует до полного погашения утвержденного комиссией размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендованного помещения, после чего размер арендной платы исчисляется в соответствии с положениями раздела 2 настоящей Методики. 5.
Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду государственным унитарным предприятиям Пермского края, акционерным обществам, основным видом деятельности которых являются научные исследования и разработки в области естественных и технических наук, доля государственной собственности Пермского края в уставном капитале которых составляет более 50%, федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным бюджетным учреждениям и федеральным органам государственной власти, рассчитывается по формуле: Сб Ап = х Кпр х S. 100 Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду иным организациям и индивидуальным предпринимателям, рассчитывается по формуле: Сб Ап= х (Кн х Кр х Кто х Кпр) х S.

Оплата за аренду нежилого помещения

224 юриста сейчас на сайте

Добрый день, я купила нежилую недвижимость и собираюсь сдавать в аренду, обязательно ли мне открывать расчетный счет? или организация арендующая у меня помещение может оплачивать аренду на мою личную карту?

28 Августа 2014, 07:15, вопрос №542279 Лариса, г. Новосибирск

    аренда нежилого помещения, сдача в аренду нежилых помещений, аренда муниципальных помещений, сдача нежилого помещения в аренду, договор аренды нежилого помещения
  • Поделиться
  • Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

    Ответы юристов (2)

    • г. Улан-Удэ Общаться в чате
      • 39ответов
      • 18отзывов

      Если вы приобрели недвижимость как физическое лицо и желаете ее сдавать как физическое лицо, то открывать расчетный счет не надо. При этом вы должны уплачивать 13 % налог на доходы физических лиц. Деньги можно перечислять на вашу личную карту.

      Если же у вас открыто ИП и у вас налогообложение УСНО 6%, то тут нужно смотреть ситуацию.

      Надо ли открывать расчетный счет в банке р/с для ИП ?
      В отличие от юридических лиц индивидуальные предприниматели не обязаны открывать расчетный счет для осуществления своей деятельности. Потому что законом такая обязанность не предусмотрена. Есть судебные дела с фондом социального страхования, когда ФСС РФ требовал от индивидуального предпринимателя ИП открыть расчетный счет, чтобы на него зачислять возмещения выплаченных ИП сумм по «материнству». Апелляционная, а затем и кассационная инстанция признали незаконными такие требования, поскольку обязанности у ИП по расчетному счету — нет. Если нет расчетного счета, нужно помнить, что предельная величина расчета наличными деньгами 100 000 руб.в рамках одного договора. Но плюсов у расчетного счета для ИП может быть больше, чем минусов, их нужно знать, учитывать и реализовывать. \

      Какие Плюсы и Минусы расчетного счета в банке ?

      Плюс — Нет необходимости посещать банк и платить ему за расчетно-кассовое обслуживание (далее — РКО). При отсутствии банковского счета с вас никто не сможет требовать сдачи наличной выручки в банк и вводить лимит на выдачу наличных (как это происходит с юридическими лицами). Если вы работаете только с физическими лицами, невозможно применить ограничения по расчету наличными деньгами.

      Плюс — Но если вы планируете производить расчеты с другими ИП и юридическими лицами, счет лучше открыть. Это во всех отношениях удобнее для контрагентов — юридических лиц, и вы не будете сужать круг клиентов за счет тех, кто работает только по безналичной оплате. К тому же наличные расчеты с юридическими лицами ограничены по сумме в 100 000 руб., соответственно, если вы планируете проведение операций на большую сумму, придется придумывать, каким образом разграничить платежи, чтобы вписаться в действующий лимит по расчету наличными.

      Плюс — Кроме того, расчетный счет избавит вас от необходимости устанавливать контрольно-кассовую технику (если вы не предполагаете вести как наличные, так и безналичные расчеты), а заодно даст полную прозрачность проводимых денежных операций благодаря наличию банковских документов. Ну и нельзя списывать со счета такие моменты, как возможность потери либо кражи денежных средств при их перевозке и хранении.

      Минус — при работе с банком необходимо нести дополнительные расходы на оплату расчетно-кассового обслуживания и необходимость посещения отделения банка. Конечно, если у вас нет интернет-банка.

      Плюсов работать ИП с расчетным счетом больше.

      Если же у Вас нет ИП не торопитесь его открывать т.к. необходимо будет уплачивать различные отчисления (20 727 рублей 53 копейки в год, из них в ПФР – 17 328 рублей 48 копеек). Конечно, здесь можно сделать вычет. Он делается ежеквартально. Допустим вы получили доход 100 000 руб. за квартал. Соответственно 6 000 руб. (УСНО 6%) вы должны заплатить налог в бюджет. В тоже время вы должны заплатить страховые взносы на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование в квартал в размере 5181,88 руб. (=20 727 рублей 53 копейки \ 4 квартала). 6000 руб. — 5181,88 руб.=818,12 руб.

      Таким образом, в квартал вы должны будете заплатить 5181,88 руб.(страх. и мед.отчисления) + 818,12 руб. (остаток налога УСНО 6%).

      Итого в квартал вы должны заплатить 6000 руб. В примере выгодней открывать ИП т.к. платим на 7000 руб. меньше в отличие от физ.лица (должен был заплатить 13 000 руб. НДФЛ). Плюс к тому если договор аренды заключать на квартал и сумма договора 100 000 руб., то расчетный счет открывать не нужно и не платить дополнительные платежи за обслуживание счета в банке.

      Вообщем, надо считать в каждом отдельном случае.

      28 Августа 2014, 09:12 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть

      Уточнение клиента

      Я планирую открыть ИП и сдавать в аренду нежилое помещение, но мне бы не хотелось открывать расчетный счет — потому что другой деятельности не будет! ООО которое арендует — может мне на карту сбрасывать оплату? аренда в месяц будет больше 100тыс.руб.

      28 Августа 2014, 10:19

    • г. Улан-Удэ Общаться в чате
      • 39ответов
      • 18отзывов

      Договор аренды нежилого помещения будет заключен между ООО и вашим ИП. Учитывая, что в месяц платеж более 100 тыс.руб., соответственно расчеты должны производиться в безналичной форме.. Если вы укажите реквизиты счета физического лица, то ООО при перечислении денежных средств в графе получатель будет указан ИП Иванова Лариса Ивановна, но они вернутся обратно на счет ООО. Ваш банк не примет такой платеж.

      Хотя я не вижу проблемы в открытии расчетного счета на ИП. Сейчас так много банков и можно выбрать с подходящими условиями.

      Есть банки, которые открывают счета бесплатно, сами заверяют подпись в карточке и за ведение счета — при отсутствии банк-клиента и присутствии движений по счету — никаких денег не берут.

      Есть банки, которые за обслуживание счета ничего не берут, только за открытие и переводы в другие банки или обналичку (Авангард).

      В Авангарде можно открыть счет ИП и картсчет с бесплатной картой.

      Есть банки, у которых можно открыть расчетный счет и карту на физическое лицо. Через интернет-банк спокойно без комиссий переводить деньги со счета ИП на счет физического лица (РОСБАНК). Бывает и такие где еще и проценты как на вклад начисляются.

      Главное не забыть уведомить налоговую и пенсионный фонд об открытии расчетного счета, а то будет штраф (по-моему 5000 руб.).

      Тут все будет зависеть от Вашего ООО арендатора. Вы можете открыть ИП. Выбрать налогообложение УСНО 6%. Уведомить налоговую и пенсионный фонд о том, что Ваш лицевой счет (карта) физического лица будет использоваться для предпринимательской деятельности. Известны такие случаи. В налоговой может по удивляются и примут уведомления. В договоре аренды укажите реквизиты счета физического лица. Копию уведомления с отметкой налоговой унесете арендатору. ООО при перечислении должно указывать получателем не ИП, а физ.лицо. Если ООО согласно на это, то проблем не будет.

      Хотя на это счет есть на инструкция ЦБ РФ № 28-И от 14.09.2006 п.2.2 и 2.3, которая явным образом предписывает для ведения предпринимательской деятельности использовать р/с.

      И еще не плохо бы прочитать договор с банком об открытии того самого счета на физ.лицо — вполне возможно, что в договоре написано, что физ.лицо обязуется не использовать данный счет в целях предпринимательской деятельности.

      Вообщем, решать Вам. Пути я Вам указал. Я лично считаю надо искать хороший банк и открывать расчетный счет.

      28 Августа 2014, 19:25 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0 Свернуть

    Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
    с юристами в каждом городе о лучшей цене.

    Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход. Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника. В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

    Общие положения об арендной плате

    Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

    Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

    Определение

    В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

    Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

    Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

    При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

    Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

    Плата за аренду помещения: разновидности

    В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

АП=АИ+АЗ, в ней

АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:

АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где

БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).

КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.

КВ – вид нежилого объекта.

КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.

ККН – коэффициент качества объекта:

ККН=К1+К2+К3

К1 – параметр степени благоустройства;

К2 – месторасположение объекта;

К3 – параметр удобства использования.

КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).

ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Калькуляция аренды помещения образец

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле:

Пд — плата по договору;

Аим — арендная плата за имущество;

Азем — арендная плата за земельный участок под арендуемым имуществом, определяется на основании Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории г. Щербинки.

Аим = Бап x Киз x Км x Кт x Кд x Кз x Кнж x Кс x S,

Бап — базовая ставка арендной платы за помещение в руб. за 1 кв. м в год;

S — площадь отдельного помещения с указанными характеристиками.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.

1. Кз = коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (здания). Установлен решением Совета депутатов N ________ от _______________

2. Кт = коэффициент типа строения:

— производственное, складское (отапливаемое) — 0,5;

— производственное, складское (неотапливаемое) — 0,3;

3. Кнж = коэффициент качества нежилого помещения.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4.

3.1. К3.1 = размещение помещения:

— отдельно стоящее строение, помещение в нем — 0,54;

— надземная встроенно-пристроенная часть строения — 0,32;

— чердачное помещение — 0,26;

— полуподвальное помещение — 0,22;

— подвальное помещение — 0,19.

3.2. К3.2 = степень технического обустройства:

— водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление — 0,27;

— водопровод, канализация, центральное отопление — 0,16;

— водопровод, канализация — 0,10;

3.3. К3.3 = использование прилегающей территории:

— огражденная прилегающая территория — 0,27;

— неогражденная прилегающая территория — 0,16;

— отсутствие возможности использовать прилегающую территорию — 0,10.

Примечание. Если площадь прилегающей территории более 100 кв. м, то в этом случае величина арендной платы за ее использование определяется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью Договора.

3.4. К3.4 = высота потолков в помещении (средняя по арендуемым помещениям):

— свыше 3,0 м — 0,07;

— от 2,60 до 3,0 м — 0,04;

— менее 2,60 м — 0,02.

4. Кд = коэффициент вида деятельности:

— банковская, биржевая деятельность, игорный бизнес — 3,0;

— посредническая деятельность, административная деятельность по управлению предприятиями (офисы), нотариальная деятельность, страховая деятельность, частная охрана — 2,5;

— рестораны, кафе и бары с реализацией алкогольных напитков с содержанием спирта свыше 13°, платные автостоянки, аптеки — 2,0;

— строительство, торговля (розничная и оптовая), склады, адвокатская деятельность и иные юридические услуги — 1,5;

— производство, проектирование, научно-исследовательская деятельность, транспорт, ремонт аудио-, видеотехники и прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, — 1,0;

— услуги электросвязи, медицины, строительство, ремонт и эксплуатация жилого фонда, общественное питание — 0,6;

— производство продуктов питания первой необходимости, производство товаров и оказание услуг для инвалидов, для образовательных учреждений, имеющих лицензию на право ведения образовательной деятельности, реализация книгопечатной продукции, спортивные организации, учреждения культуры, специализированные магазины по продаже хлебобулочных и молочных продуктов, а также продуктов детского ассортимента — 0,25;

— органы милиции, военный комиссариат, услуги федеральной почтовой связи, учреждения и организации инвалидов, предприятия, осуществляющие капитальный ремонт, реконструкцию зданий, сооружений, являющихся памятниками истории и культуры (на период проведения работ в соответствии с утвержденным проектом), детские и подростковые клубы и объединения, организующие досуг детей и подростков и не ведущие предпринимательскую деятельность, общественные организации, не ведущие предпринимательскую деятельность, — 0,1;

— суд, муниципальные унитарные предприятия и учреждения — 0.

5. Кс — коэффициент, учитывающий сдачу арендуемого имущества в субаренду:

— для площади, не сдаваемой в субаренду, — 1,0;

— для площади, сдаваемой в субаренду, — 3,0.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.

Перечисление НДС и специального федерального налога осуществляется Арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты.

Арендатор имеет право производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию арендуемого имущества, только после письменного согласования с Арендодателем, главным архитектором г. Щербинки и иными органами, согласование с которыми предусмотрено законодательством.

Арендатор обязан до начала капитального ремонта, переустройства, перепланировки либо иных изменений, затрагивающих конструкцию имущества, представить в Комитет по управлению имуществом следующие документы:

заявление Арендатора на проведение капитального ремонта, переустройства, перепланировки либо иных изменений, затрагивающих конструкцию имущества;

акт обследования состояния помещения комиссией в составе Арендатора, представителей Комитета и организации, на которую возложены функции технического надзора за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов г. Щербинки, с заключением о целесообразности проведения капитального ремонта, переустройства, перепланировки либо иных изменений, затрагивающих конструкцию имущества;

дефектную ведомость на ремонтные работы, согласованную с организацией, на которую возложены функции технического надзора за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов г. Щербинки;

смету затрат на проведение работ, согласованную с организацией, на которую возложены функции технического надзора за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов г. Щербинки.

Возмещение затрат Арендатору, подтвержденных актом выполненных работ по форме 2, оформляется распоряжением главы города и может осуществляться путем зачета сумм затрат Арендатора в счет текущих арендных платежей.

Акты взаимозачета по согласованной сторонами форме представляются арендатором в Комитет ежемесячно.

До подписания распоряжения главы города Арендатор вносит арендную плату согласно порядку расчета.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения) (приложение к договору аренды недвижимого имущества городского поселения Тучково Рузского муниципального района Московской области)

Приложение N 1 к Договору

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ)

Базовая ставка арендной платы за 1 кв. м:

Бап = _________ на «__» ___________ г. в соответствии с решением Совета депутатов городского поселения Тучково Рузского муниципального района от ______________ г. N ___________.

Техническая характеристика недвижимого имущества (заполняется по данным паспорта БТИ):

Площадь строения (помещения) ____ кв. м.

1. Киз = 0,42 — коэффициент износа (Киз):

Киз = (100% — % износа) / 100%.

2. Км = 1,5 — коэффициент качества материала строения (Км):

3. Кт = 1,0 — коэффициент типа строения (Кт):

4. Кз = 1,25 — коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения:

— в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 22.08.2003 N 501/31.

5. Кнж = 0,73 — коэффициент качества нежилого помещения (Кнж):

Кнж = К5.1 + К5.2 + К5.3 + К5.4.

5.1. К5.1 = 0,32 — наземная встроенно-пристроенная часть помещения.

5.2. К5.2 = 0,27 — степень технического обустройства (К5.2):

— водопровод, центральное отопление, канализация, горячая вода.

5.3. К5.3 = 0,10 — использование прилегающей территории (К5.3):

— отсутствие возможностей использовать прилегающую территорию.

5.4. К5.4 = 0,04 — высота потолков в помещении (средняя по арендуемым помещениям) (К5.4):

— от 2,60 до 3,0 метров.

6. Ки = 2,0 — удобство использования:

7. Кд = 0,05 — коэффициент вида деятельности (КД):

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле:

Ап = Бап x Киз x Км x Кт x Кз x Кд x Кнж x Ки x S,

Бап — базовая ставка арендной платы в руб. за 1 кв. м в год;

S — площадь отдельного помещения с указанными характеристиками.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.

ТАБЛИЦА РАСЧЕТА РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ N ___ ОТ ______ ГОДА

Размер годовой арендной платы за аренду недвижимого имущества составляет ________________ (_________) руб._____ коп. плюс НДС, размер арендной платы за месяц — ________________ (сто шестьдесят один) руб.___ коп. плюс НДС.

Перечисление НДС осуществляется Арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты по указанию налоговой инспекции.

Калькуляция аренды помещения образец
Калькуляция аренды помещения образец Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле: Пд — плата по договору; Аим — арендная
http://www.docstandard.com/obrazcy/tomjl/obrazec-xotf2j.htm
Расчет арендной платы за недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения) (приложение к
Образец документа. Пример заполнения. Расчет арендной платы за недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения) (приложение к договору аренды недвижимого имущества городского поселения Тучково Рузского муниципального района Московской области)
http://obrazec.org/52/raschet_arendnoj_platy_za_nedvizhimoe_imushchestv3.htm