Риски при покупке квартиры

Содержание

Предварительный договор позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по зафиксированной цене. На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры довольно распространенное явление. Имеет смысл заключить предварительный договор, если основной договор купли-продажи не может быть заключен в данный момент. К примеру, до заключения основного договора купли-продажи требуется провести какие-нибудь работы, необходимо собрать денежные средства в полном размере, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке. Наиболее целесообразным и защищающим права сторон, на наш взгляд, является заключение предварительного договора купли-продажи загородной недвижимости (дач, жилых домов, земельных участков).

Договор купли продажи квартиры в рф. подводные камни

Приобретая квартиру, люди редко задумываются о том, что впоследствии кто-либо может помешать их владению этой собственностью или отнять ее, поскольку такие «печальные перспективы» противоречат многим нормам, гарантирующих свободное пользование и распоряжение имуществом. Конечно, законом предусмотрены защитные меры для лиц, уязвимых с его точки зрения, – но, несмотря на это, многие законодательные нормы нередко используются в незаконных целях. Мошенники изыскивают множество способов для завладения чужим имуществом.
ГК РФ предусматривает ряд норм, по которым договор купли продажи квартиры, заключенный с лицами, не способными в полной мере осознавать собственные действия, может быть признан недействительным. Но следует знать, что зачастую этими нормами пользуются недобросовестные граждане.

Договор купли-продажи квартиры подводные камни (риски)

У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает.

Важно Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом. Риски. Как не дать себя обмануть Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов.

Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М.

Подводные камни при покупке квартиры

При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.

  • Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд. Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры. Как провести сделку купли-продажи квартиры

  • Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия.
    Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.
  • Проверьте сделкоспособность продавца.
  • Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

«подводные камни» предварительного договора

Если продавец найдет основания для того чтобы договор купли продажи был расторгнут или признан недействительным, ему вернут лишь ту сумму денег, которая фигурировала в документе. Даже если у вас не пытаются отнять право собственности на приобретенное жилье – вас могут поджидать и другие опасности. Одна из них заключается в так называемых «отказниках» – лицах, отказавшихся от приватизации жилплощади, но давших на нее согласие.
Итак, представьте ситуацию: вы приобрели жилье, все документы на него в порядке, в том числе и договор купли продажи квартиры, вы оформляете право собственности на имущество, готовитесь к ремонту… Но внезапно, при очередном посещении квартиры, вы обнаруживаете, что ваш ключ не подходит к двери, а в квартире находятся некие лица, утверждающие, что прописаны и будут жить здесь.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Внимание Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи. Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком.

Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем. Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы.

Инфо Поэтому, если у вас имеются серьезные сомнения по поводу дееспособности продавца, а он не желает подтверждать ее – лучше не заключайте с ним договор купли продажи, поскольку в дальнейшем с этим жильем могут возникнуть проблемы. Основные характерные признаки, которые должны вас настораживать, таковы: – злоупотребление алкогольными напитками или наркотическими веществами;– пристрастие к азартным играм, если оно приводит к тяжелому материальному положению семьи продавца;– психические расстройства, способные привести к тому, что лицо перестает осознавать значение собственных действий;– (как это ни банально) очень пожилой возраст лица, с которым вы планируете заключение договора купли продажи квартиры. В случае если вы все-таки столкнетесь с проблемой недееспособности либо неполной дееспособности продающей стороны, вас ждет процедура признания недействительности сделки.

Договора купли продажи жилья — подводные камни при покупке новостройки

Дата размещения: 31.01.2016 Что именно должно прописываться в предварительном договоре о покупке-продаже вторичной недвижимости и как правильно истолковывать его фактические условия? Какими знаниями необходимо обладать перед тем, как его заключать? Как оказалось, все эти вопросы совсем не такие уж и простые, как может показаться с первого раза. Об этом свидетельствует также и судебная практика. Что из себя представляет предварительный договор Как продавец, так и тот, кто хочет приобрести недвижимость, для того, чтобы заручиться гарантиями о том, что определенная цена останется неизменной, о форме оплаты, а также сроках, в которые сделка должна быть заключена, нередко соглашаются на предварительный договор, по заключении которого продавец, как правило, снимает с продажи свою недвижимость, а покупателю остается только подготовить необходимую сумму для приобретения данной жилплощади.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора купли-продажи является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также данные лица, уполномоченного заключить предварительный договор.

Предварительный договор обязательно должен содержать пункт о цене объекта; именно эта цена должна быть и в основном договоре купли-продажи. Следующим существенным условием, оговоренным в предварительном договоре, является срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предварительный договор. заключать или не заключать?

Подводные камни приватизации: Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

  • Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
  • При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
  • Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения накладываются и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Рубрика Трудовое право

Как избежать рисков при покупке недвижимости

Статья опубликована в № 4555 от 25.04.2018 под заголовком: Снести нельзя построить Право собственности не гарантирует, что государство завтра не отберет землю, строения или квартиры 25 апреля 2018 01:06 Прослушать этот материал Идет загрузка. Подождите, пожалуйста Поставить на паузу Продолжить прослушивание

  • Чтобы сохранить этот материал в
    избранное, войдите или зарегистрируйтесь Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства. Раздел «Избранное» доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»? Удалить Материал удален из «Избранного»
  • Чтобы сохранить этот материал в
    избранное, войдите или зарегистрируйтесь Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства. Раздел «Избранное» доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»? Удалить Материал удален из «Избранного»

Один из проблемных участков – территория завода «Вулкан», которую власти перевели в категорию скверов. Фонд GHP Russia Real Estate Development успел частично его застроить Евгений Егоров / Ведомости

Спорами о правах на недвижимость сейчас никого не удивишь. Причем в группе риска не только владельцы коммерческой недвижимости, но и частные лица – владельцы земли и даже квартир. Они тоже при определенных обстоятельствах могут лишиться своей собственности. Причем противостоять государству, как показывает практика, крайне сложно. Как выяснили «Ведомости», только в Московском регионе рассматриваются десятки исков о сносе строений площадью десятки тысяч квадратных метров и изъятии сотен гектаров земель. Иногда, как в случае со сносом торговых объектов в Москве, речь идет о превышении полномочий властями, иногда – об ошибках в документах, но чаще всего покупатели рискуют остаться без недвижимости из-за нарушений, допущенных застройщиками. Как избежать таких рисков?

Ограничение задним числом

Шесть лет назад фонд GHP Russia Real Estate Development приобрел территорию завода «Вулкан» на наб. Адмирала Лазарева в Санкт-Петербурге. Под управлением фонда $400 млн, а среди инвесторов – Qatar Investment Authority, который планировал вложить около $1,5 млрд в проекты в России, включая развитие аэропорта «Пулково» в Санкт-Петербурге. Здесь GHP Russia Real Estate Development построил бизнес-центр Trinity, площади в котором сданы в аренду «Газпрому». Недавно на свободном участке фонд начал строить элитный жилой комплекс One Trinity Place.

Но в январе 2018 г. Законодательное собрание Санкт-Петербурга внесло поправки в закон «О зеленых насаждениях общего пользования». Согласно им четыре участка в Петроградском районе, в том числе и принадлежащий GHP Russia Real Estate Development, неожиданно перешли в категорию скверов.

Фонд получил все разрешения на строительство, подписал договор с генподрядчиком и даже продал часть квартир, рассказывает управляющий партнер GHP Group Real Estate Олег Мышкин. По его словам, компания специально выбрала именно Санкт-Петербург. Ведь здесь можно купить землю в собственность, тогда как московские власти предпочитают предоставлять ее девелоперам в аренду.

Всего в развитие участка инвестор вложил более 10 млрд руб., говорит Мышкин. Однокомнатные апартаменты в комплексе стоят около 29 млн руб., а цена пентхауса начинается от 170 млн руб.

По мнению Мышкина, инициатива властей Санкт-Петербурга – удар по инвестиционному климату как самого города, так и страны в целом. «Иностранные инвесторы и так все реже вкладывают в проекты на территории России, причем не только из-за санкций и ухудшения экономической ситуации, но в том числе и из-за таких вот историй», – говорит он.

Участок неподалеку приобрела ГК «Балтийская коммерция». На нем построен автоцентр, говорит директор по развитию компании Иван Архипов. «Теперь совершенно не ясно, что мы должны с этим автоцентром делать. Снести? Засадить деревьями?» – разводит он руками. В похожей ситуации «Аквилон-инвест», который строит жилой комплекс «Кингдом»; гендиректор компании Александр Рогатых на вопросы «Ведомостей» не ответил.

Законопроект «соответствует действующему законодательству»; решение о поправках было принято единогласным решением депутатов, сказал «Ведомостям» представитель управления по информации и общественным связям аппарата Законодательного собрания Петербурга.

Включение участков, находящихся в частной собственности, в земли общего пользования не приводит к их изъятию, но влечет запрет на новое строительство, предупреждает старший юрист юридической группы «Стрижак и партнеры» Александр Лысяков. Владельцы участков должны идти в суд и выигрывать, считает он, для этого им необходимо доказать, что решение властей нарушает права на свободное владение и пользование участком, а также право на участие в публичных слушаниях по изменению назначения участка. Согласно закону уполномоченные органы власти Санкт-Петербурга должны были инициировать такие слушания, но их не было.

ГК «Балтийская коммерция» и структура «Аквилон-инвест» уже подали иски в городской суд. Первая инстанция их удовлетворила. GHP Russia Real Estate Development тоже подала иск, но он пока не рассмотрен. Впрочем, местные власти отступать не намерены. Спикер Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вячеслава Макаров обещал обжаловать решения суда. «Я слышал, мол, теперь разрешена стройка. Этого не будет на Петроградской стороне», – цитирует его «Коммерсантъ».

Сам построил – сам снес

Если случаи внезапного изменения назначения земли часто зависят от политической обстановки, то дела о признании объектов самовольными постройками рассматриваются судами очень часто, указывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. Нередко в этом виноваты застройщики, которые начинают строить и продавать квартиры, не получив весь пакет разрешительной документации. Иногда им удается через суд легализовать объекты уже после окончания строительства. К примеру, Институт минералогии, геохимии и кристаллохимии редких элементов построил в Москве на ул. Ивана Франко несколько гаражей. Московский арбитражный суд признал их самостроем, но территориальное управление Росимущества по Москве обратилось в суд с иском о признании прав собственности на эти объекты, так как они «соответствовали строительным и санитарным нормам» и «не угрожали жизни и здоровью граждан». Суд заявление удовлетворил.

А вот девелоперу апарт-комплекса Loft River в районе Покровское-Стрешнево будет сложнее доказать свою правоту. Межрайонная природоохранная прокуратура Москвы в Тушинском районном суде добивается признания апарт-комплекса самовольной постройкой и его сноса, следует из информации на сайте прокуратуры. Ответчиками по этому иску являются как сам застройщик, так и покупатели этого комплекса. Loft River был построен компанией Ler Group (по данным ЕГРЮЛа, она принадлежит Наире Торосян) на месте двух складских комплексов. По версии прокуратуры, компания еще в 2013–2015 гг. без разрешения на строительство и положительного заключения экологической экспертизы возвела в границах особо охраняемой природной территории «Природно-исторический парк «Москворецкий» два четырехэтажных здания площадью 6000 кв. м. Информацию об отсутствии разрешения на строительство подтвердил представитель Мосгосстройнадзора; представитель Ler Group отказался от комментариев.

Покупатели недвижимости в Loft River вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи на апартаменты и взыскании с застройщика денежных средств, говорит партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Роман Терехин. Теоретически они также могут подать встречный иск о признании прав собственности на самовольную постройку, указывает он. Поскольку комплекс был построен на территории парка, существует высокая вероятность сноса жилья, предупреждает партнер юридической фирмы SILA International Lawyers Екатерина Яковлева. «Если строительство осуществлялось без разрешительной документации на участке, не предназначенном для этих целей, да еще в природоохранной зоне, то это классический случай самовольной постройки», – соглашается Евгений Пугачев из юридической фирмы «Интеллектуальный капитал».

В ряде случаев ответственность могли бы нести и власти, считает управляющий партнер компании «Рустам Курмаев и партнеры» Рустам Курмаев. Он приводит в пример ситуацию с комплексом апартаментов в Сокольниках Loft Garden. Застройщик вместо реконструкции построил новое здание, а впоследствии обанкротился, не оплатив аренду земли. Москва сначала подала иск о сносе, но после погашения покупателями квартир задолженности отказалась от него. «Где были все контролирующие органы на стадии возведения и сдачи в эксплуатацию указанных объектов?» – удивляется Курмаев.

Природа берет свое

Часто спорными оказываются участки, попавшие в природоохранные зоны и лесные хозяйства. Природоохранная прокуратура Москвы еще в 2015 г. подала иски в районные суды о признании прав собственности более чем на 424 га. Из них около 50 га в поселке Коммунарка принадлежало компании «Масштаб» (ее владельцем на тот момент был Вадим Мошкович), 10 га в Троицке – девелоперской компании «Эспро». Позже аналогичные иски были поданы и к ряду других компаний: группе «Абсолют» Александра Светакова (47,2 га на Калужском шоссе), Агентству по страхованию вкладов (83,15 га в новой Москве) и т. д. Самый крупный участок, права на который оспаривались, был у ВТБ. Прокуратура потребовала аннулировать права на 270 га из 1200 внутри береговой полосы Москвы-реки по Рублево-Успенскому направлению. Но ВТБ удалось сохранить большую часть спорных земель, отмежевав береговую линию, рассказывал представитель банка. Береговая полоса этих участков занимает 9,4 га, сообщала природоохранная прокуратура. Так же поступили и некоторые другие ответчики, например «Масштаб» и «Эспро».

Но не всем удается удачно противостоять природоохранной прокуратуре. Один из самых известных случаев – снос домов в поселке «Речник» в Крылатском, основанном еще в 1950-х гг. Его территория решением правительства Москвы в 1998 г. была отнесена к тому же парку «Москворецкий». В оформлении прав собственности на дачные дома жителям «Речника» было отказано, а суды приняли сторону природоохранной прокуратуры Москвы, требовавшей сноса строений в поселке. Снести тогда успели около 20 строений. После того как Дмитрий Медведев, бывший тогда президентом России, поручил Генпрокуратуре проверить обоснованность сноса, демонтаж домов приостановили. Но результаты расследования созданной для этих целей межведомственной комиссии так и не были обнародованы.

Начал возвращать свои земли и ФГБУ «Канал имени Москвы». В постоянном бессрочном пользовании ФГБУ находится 11 000 га земли (на основании документов советского и постсоветского периодов), однако некоторое время назад землеотвод учреждения был незаконно уменьшен на сотни гектаров, рассказывал «Ведомостям» руководитель ФГБУ «Канал имени Москвы» Герман Елянюшкин. Сейчас предприятие через суды возвращает их обратно в федеральную собственность.

Власть поменялась

Потенциальный риск для собственников недвижимости несет смена власти. Этот тезис доказывает массовый снос торговых объектов около станций московского метро, который продолжается с 2016 г. В «ночь длинных ковшей» были снесены не только небольшие павильоны, но и крупные объекты, например торговый центр «Альбатрос» около метро «Щелковская» или кафе «Пирамида» на Пушкинской.

Владельцы киосков, у которых были права собственности на руках, поначалу бурно протестовали, но Собянин велел им «не прикрываться бумажками, приобретенными явно жульническим путем». В итоге в апреле 2016 г. Верховный суд признал постановление правительства Москвы о сносе самовольных построек законным, напоминает партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Сергей Литвиненко. Один из собственников – ООО «Созидание», владевшее торговым центром у станции метро «Южная», обратилось с иском в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ). Представляющий его интересы адвокат Рубен Маркарьян сообщил, что пока решение по этому делу не принято.

Но в зоне риска и обычные граждане. Татьяна Политова в 2015 г. приобрела два участка в микрорайоне Шереметьевский (Долгопрудный, Московская область), а спустя два года получила иск от прокуратуры города с требованием признать договоры купли-продажи недействительными. Она третий по счету владелец участков, все сделки купли-продажи по ним, по ее словам, регистрировались госорганами, поэтому сомнений в их юридической чистоте не возникло. Тем не менее прокуратура Долгопрудного потребовала признать всю цепочку сделок по приобретению земли недействительной. Суды Политова проиграла, теперь она планирует обратиться с иском в ЕСПЧ.

На сайте суда Долгопрудного есть информация о нескольких десятках исков к различным физическим лицам об истребовании земельных участков и признании недействительными сделок по их покупке. Часть исков уже удовлетворены. «Все спорные участки были выделены в частную собственность еще в 1992–1994 гг. на основании постановления главы поселковой администрации, а в 2003 г. указом губернатора Московской области эти поселки вошли в состав Долгопрудного», – рассказала Политова. Теперь эти сделки оспариваются, так как в архиве города отсутствует второй экземпляр на собственность от 1994 г. Из решений судов (есть в распоряжении «Ведомостей») действительно следует, что свидетельства о праве собственности еще первых владельцев на эти участки в архиве администрации Долгопрудного отсутствуют. На этом основании суд посчитал незаконными и последующие сделки. Отсутствие правоустанавливающих документов в архивах не является прямым доказательством того, что у ответчика никогда не возникало права собственности на спорный участок, считает юрист юридической фирмы «Фосби» Владислав Баландин, ведь документы могли быть утрачены, испорчены или даже намеренно уничтожены.

Как обезопасить себя от риска

Риски при покупке недвижимости можно разделить на два типа. Первый связан с недобросовестным поведением продавцов, арендодателей или застройщиков. Второй – с широкими полномочиями в сфере земельных отношений госорганов и органов местного самоуправления, комментирует Захарова из «Юков и партнеры». У них есть право принятия распорядительных актов, которыми могут быть установлены, например, необходимость сноса объектов, изменение назначения земли и т. д. При этом судебная практика показывает, что в большинстве случаев удовлетворяются требования местных администраций о сносе возведенных построек, продолжает Захарова. Она советует при покупке недвижимого имущества обращать внимание на условия заключаемого договора купли-продажи недвижимости, а также на основные характеристики объекта, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Чтобы проверить, имеет ли участок, на котором строится объект, соответствующие назначение и категорию, необходимо ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в котором содержатся сведения о правообладателе, решениях государственных органов об изъятии объекта, ограничениях прав и обременениях (например, договоры ипотеки или аренды).

«Снос объектов и изъятие участков являются крайней мерой – во многих случаях это говорит о том, что при приобретении прав на участок и строительстве здания были допущены существенные нарушения, которые не могут быть устранены иными способами. Обычно такие риски выявляются на стадии юридической проверки и, соответственно, покупатель имеет возможность принять обоснованное решение, имеет ли смысл приобретать подобный объект», – считает старший юрист практики недвижимости юридической компании «Дювернуа лигал» Надежда Знаменская. Большинство приведенных примеров является яркой иллюстрацией повсеместной правовой безграмотности, принципа авось в действии, соглашается партнер Goltsblat Виталий Можаровский. Если история со сносом торговых центров около метро, по его словам, это пример превышения полномочий и нарушения принципа неприкосновенности частной собственности, то в том же «Речнике» сам он никогда бы землю не купил: «Люди зачастую не знают, что действительно существует водоохранная зона и, если кто-то там построил дом и живет в нем несколько десятилетий, это вовсе не означает, что все в порядке, ведь есть ограничения, которые не имеют сроков исковой давности». С ним соглашается Александр Пахомов из УК «Право и бизнес»: люди покупают рисковые объекты, так как всерьез не оценивают правовые последствия незаконного строительства.

Кому удалось отстоять недвижимость

Сергей Николаев / Ведомости Далеко не все «самовольные постройки» в итоге попали под ковши экскаваторов. Элитный поселок «Остров фантазий» в Крылатском, как и «Речник», попал в границы территории парка «Москворецкий» и, как заявляли в 2010 г. чиновники Москвы, был построен без разрешительной документации. Объект удостоился критики даже тогдашнего мэра столицы Юрия Лужкова. Он заявил, что на месте комплекса должны были быть построены спортивные объекты. Впрочем, до сноса домов там так дело и не дошло 1/3 Денис Абрамов / Ведомости В 2011 г. оперативная группа правительства Москвы по борьбе с самостроем обнаружила, что жилой комплекс «Дом на Мосфильмовской», который построила компания «Дон-строй», несколько выше, чем было предусмотрено проектом. Лишними оказались пентхаусы на последнем этаже комплекса, которые предназначались для владельцев «Дон-строя» Максима Блажко и Дмитрия Зеленова. Мэрия поручила компании устранить нарушение и снести лишние площади, однако затем от этой идеи отказались, так как «демонтаж верхних этажей жилого комплекса может оказаться небезопасным и дорогостоящим мероприятием» 2/3 Сергей Портер / Ведомости Фирма «Контус», которую связывают с инвестиционной компанией Kaltchuga, еще в начале 2000-х гг. построила в Колокольниковом переулке офисный центр Europa House. Однако вскоре префектура ЦАО отозвала всю разрешительную документацию на строительство, так как градостроительный план Мещанского района запрещал строительство объектов площадью более 5000 кв. м, тогда как Europa House был в 2 раза больше. Суд признал этот объект самостроем, и собственник частично демонтировал лишние площади 3/3 Читать ещё

Какие подводные камни вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Декабрь 28, 2018 1110 0

Сделки по купле-продаже недвижимости всегда сопряжены с определёнными рисками как для продавца, так и для покупателя. Чтобы их избежать и заключить выгодную сделку, важно знать, какие существуют подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках в 2019 году.

Скачать образцы документов

Риски при покупке жилья в новостройке

Каковы подводные камни при покупке квартиры в новостройке? Основные риски при таких договорах связаны с неблагонадежностью застройщика. Среди них:

  • финансовые проблемы компании-застройщика;
  • отсутствие разрешительных документов на ведение строительства;
  • оформление договора на аренду участка на другое юридическое лицо;
  • отсутствие аккредитации проекта в крупных банках.

Застройщик, у которого есть такие проблемы, может обанкротиться до окончания строительства. Покупателю недвижимости в таком случае придется объединяться с другими дольщиками и искать новую компанию для завершения проекта. Чтобы этого не произошло, следует до начала сотрудничества с застройщиком внимательно изучить проектную документацию.

Также рекомендуется запросить информацию по строительной компании в Налоговой службе и Арбитражном суде.

Какие риски связаны с покупкой вторичной недвижимости?

Приобретение готового жилья у частных лиц имеет свои подводные камни. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке таковыми могут оказаться:

  • наличие обременения на имуществе. В эту категорию входят долги владельцев жилья по кредитам и коммунальным платежам;
  • регистрация несовершеннолетних детей и недееспособных лиц;
  • права на использование жилплощади лиц, которые ранее не воспользовались приватизацией;
  • запрет на проведение сделки со стороны супруга или супруги продавца. Образец согласия супруга можно скачать по этой ;
  • несоответствие жилья банковским требованиям. В этом случае банк может отказаться от кредитования.

Опасными являются сделки с проблемной недвижимостью, к примеру, покупка квартиры после пожара. Подводные камни такой сделки – непригодные условия для проживания. Даже после ремонта в таком доме сохранится запах гари. Также в таком жилье могут оказаться повреждены перекрытия, из-за чего новым владельцам придется проводить в ней капитальный ремонт.

Если предстоит покупка квартиры в ТСЖ, подводные камни будут касаться стоимости обслуживания жилья, порядка распределения голосов в ТСЖ, ограничений по использованию общей площади.

Какие сложности могут возникнуть при покупке доли недвижимости?

Рискованной сделкой считается покупка доли в квартире ( образец договора покупки доли в квартире). Подводные камни здесь таковы:

  • отсутствие четко разграниченных долей. Из-за этого в дальнейшем у владельцев будут проблемы с использованием имущества. Образец соглашения об определении долей можно скачать ;
  • наличие коммунальных долгов у других владельцев жилья, из-за которых может быть ограничен доступ к электричеству, воде, газу. Это наиболее часто встречающиеся подводные камни при покупке доли в квартире;
  • неудовлетворительное состояние помещений общего пользования.

Какие подводные камни имеет покупка комнаты в квартире? Может оказаться, что бывший собственник не предложил владельцам других долей выкупить это имущество. В таком случае сделка по продаже жилья может быть оспорена в суде.

На что обратить внимание, покупая недвижимость у наследника?

С какими сложностями может быть связана покупка квартиры у наследника? Подводные камни в подобных случаях таковы:

  • слишком большое количество претендентов на наследство с равными правами;
  • наличие завещания, по которому право собственности получает третье лицо. Образец завещания находится по этой ;
  • нарушение прав других наследников;
  • существование лиц, у которых есть неоспоримая доля.

Во всех представленных случаях право на собственность жилья может быть обжаловано в суде. При этом добросовестный покупатель не сможет рассчитывать на компенсацию после передачи недвижимости другому владельцу.

Какие риски связаны с договорами купли-продажи?

Отдельно нужно рассмотреть подводные камни договора купли-продажи квартиры, который можно скачать . К ним относят:

  • указание в договоре заниженной стоимости жилья;
  • отсутствие точных сроков выселения и снятия с регистрации бывших жильцов;
  • отсутствие информации о задатке.

При участии в долевом строительстве продавец может не указать в договоре конкретной доли будущего владельца. В таком случае она может быть перепродана другим людям. Если между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подводные камни будут связаны с размером платежей, сроками рассрочки и дополнительными комиссиями. К примеру, изначально стороны заключали соглашение о беспроцентной рассрочке, но после оформления бумаг оказалось, что новый владелец недвижимости должен оплачивать комиссию за использование рассрочки. Оспорить дополнительные платежи покупатель сможет только в суде.

Особенности работы с альтернативными договорами передачи прав собственности

Иногда передача жилья в собственность происходит по договорам дарения или наследования, что считается альтернативой. Образец договора дарения находится . Они имеют свои подводные камни. Приобретение квартиры по таким договорам может быть оспорена в суде. Это может произойти, если будет доказано, что бывший владелец действовал под давлением или не осознавал последствий сделки.

Наиболее опасной считается покупка квартиры по договору дарения. Подводные камни такого контракта – отсутствие точной суммы сделки и фиксации факта передачи денег. Если суд расторгнет такой договор, добросовестный покупатель не сможет вернуть вложенные в недвижимость средства. Ведь в договоре не будет указана сумма сделки.

Не менее опасной является покупка подаренной квартиры. Подводные камни здесь также связаны со сделкой дарения. Если она будет оспорена, недвижимость перейдет первому владельцу без компенсации покупателю.

На что обратить внимание при работе с риэлтором?

Свои особенности имеет договор с риэлтором на покупку квартиры. Подводные камни в этом случае связаны со сроками исполнения обязательств, количеством предлагаемых объектов, комиссионными.

При заключении такого соглашения отдельно нужно прописать ответственность за предоставление покупателю ложной информации.

Посмотреть полезное видео

Риски при покупке недвижимости за рубежом

Сделки по недвижимости за рубежом имеют свои подводные камни. Покупка квартиры в Болгарии может быть связана с такими сложностями:

  • разницей в правилах подсчета жилой площади;
  • проблемами с отоплением в домах;
  • высокими ценами на коммунальные услуги.

Также следует помнить, что в Болгарии и других странах ЕС срок безвыездного пребывания иностранцев на территории государства ограничен 90 днями.

Какие сложности могут возникнуть с недвижимостью в курортных городах?

Не всегда удачной бывает покупка квартиры в Сочи. Подводные камни такой сделки – проблемы с электричеством в некоторых районах города, низкое качество дешевого жилья, а также подтопляемость домов в районах у моря. Из-за этих проблем каждый объект в городе нужно смотреть самостоятельно.

Также следует помнить, что некоторые объекты в Сочи, как и в других курортных городах, являются самостроями. После продажи новому владельцу придется легализовать их самостоятельно.

Что нужно проверять продавцам при сделке купли-продажи?

Безопасна ли для собственника продажа квартиры в 2019 году? Подводные камни для продавца в таких сделках связаны с неправильной оценкой жилья и невыполнением покупателями обязательств по оплате.

Проблемы при продаже недвижимости также возникают при согласовании сделки с другими владельцами жилья, а также лицами, которые имеют право на его первоочерёдный выкуп. Без их согласия продать имущество собственник жилья не сможет.

Свои особенности имеет продажа квартиры ипотечникам. Подводные камни здесь таковы:

  • ограничение по ценам на недвижимость. Сделку по завышенной стоимости банк не одобрит;
  • необходимость в подаче полного пакета документов на сделку, от которого можно отказаться при обычной процедуре купли-продажи.

Существуют подводные камни при продаже квартиры под материнский капитал. Эту сделку обязательно нужно согласовывать с опекой, иначе она будет оспорена в суде. Провести ее можно будет только после получения согласия от ПФР.

Отдельно стоит рассматривать договор с агентством недвижимости на продажу квартиры. Подводные камни такого соглашения – стоимость и объем предоставляемых услуг. При его составлении необходимо прописывать также обязательства риелтора.

На что обратить внимание при расчетах через банковскую ячейку?

Большинство сделок предусматривает расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры. Подводные камни при этой процедуре связаны со сроками хранения средств и порядком доступа к ним. Также при использовании банковской ячейки участникам сделки нужно заключать дополнительное соглашение с банком о разделении имущественных рисков. Это соглашение позволит получить компенсацию в случае хищения средств.