Смена управляющей компании

Содержание

Как сменить управляющую компанию ЖКХ

УК – организация, которая должна своевременно ремонтировать здания, находящиеся в ее ведении, и заниматься их содержанием. Это ее обязанность, предписанная законом. 20:22, 17 ноября 2017 4827

Если она не выполняется, жильцы могут совместными усилиями отказаться от услуг одной организации в пользу другой. Разберемся, как можно и есть ли смысл поменять управляющую компанию ЖКХ в жилом многоквартирном доме на другую, для удобства разделив процедуру на несколько этапов.

Выясняем наличие оснований

Первый шаг, который необходимо предпринять – проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:

  • Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
  • Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
  • Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
  • Выполнение обязательств ненадлежащим образом.

Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.

Получаем необходимые документы

Перед тем, как поменять УК дома, необходимо собрать группу собственников, которые выступят с такой инициативой. В нее может войти любой человек, являющийся владельцем одной или нескольких квартир. Сформированное сообщество по закону может затребовать для ознакомления контракт и иные официальные бумаги, касающиеся объекта жилой недвижимости. Получить на руки необходимо:

  • свидетельства об осмотре коммуникационных систем здания за последние 2 года;
  • договор с УК;
  • справку о проделанной работе и оказанных за крайние 12 месяцев услугах.

Если организация не имеет чего-либо из вышеперечисленного, то по ЖК РФ она обязана восстановить необходимые документы за свой счет.
После изучения бумаг можно начать процедуру смены УК. Обычно прежняя организация не соглашается на это добровольно, поэтому действовать придется самостоятельно.

Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры

Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:

  • Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
  • Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы – ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
  • Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
  • Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
  • Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
  • Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.

Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.

Требования к проводимому собранию

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли владельцы недвижимости, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству владельцев жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании. То есть присутствующие на мероприятии должны владеть более чем половиной от всех квадратных метров, чтобы их инициатива не противоречила закону.
Если это требование было соблюдено, все участники мероприятия становятся равны и имеют по голосу. Если больше половины членов собрания проголосуют за то, чтобы поменять компанию, то остальным придется подчиниться.

Как выбрать новую УК

Инициаторы собрания должны заранее выбрать интересующие их организации и изучить их предложения касательно перечня предоставляемых услуг, тарифов, формы договора и т.д. К дате сбора жильцов соглашение с каждой организацией-кандидатом уже должно быть подготовлено.
Владельцы помещений имеют право самостоятельно определить перечень работ и услуг, которые должны стать обязанностями нового исполнителя. Он должен гарантировать сохранность вашего дома и его пригодность для проживания. Поэтому рекомендуем привлечь для составления списка юриста. Некоторые пункты должны присутствовать в документе по закону:

  • Состав имущества, которое попадает в ведомство организации. То есть собственники должны решить, какие услуги будет предоставлять УК, а о каких работах они позаботятся сами. Например, инженерные коммуникации можно передать в ведение управляющей организации, а об уборке территории вокруг дома договориться с членами инициативной группы или нанять дворников без помощи УК.
  • Перечень работ и услуг, которые должны выполняться в отношении указанного в предыдущем пункте имущества. Также необходимо указать порядок, согласно которому в этот список могут вноситься правки, и перечислить коммунальные услуги, о предоставлении которых должна заботиться выбранная организация.
  • Порядок, в соответствии с которым будет определяться сумма на содержание здания и выполнение ремонтных работ, а также размер платы за коммунальные услуги. Следует обозначить, каким образом и как часто жильцы обязуются вносить платежи.
  • Особенности слежения за деятельностью компании. По нормам законодательства она должна минимум раз в год предоставлять отчет о своей работе в отношении перечисленных в договоре обязательств.

Чтобы подробнее изучить информацию по поводу всех пунктов соглашения, ознакомьтесь со статьей 162 ЖК РФ на сайте КонсультантПлюс или других аналогичных ресурсах.

Протокол решения о смене управляющей компании в многоквартирном доме

Документ, в котором будет отображено решение собственников, составляется письменно и подписывается следующими лицами:

  • председателем собрания;
  • лицами, ответственными за подсчет голосов;
  • секретарем комиссии.

Особых требований к тому, как будет выглядеть письменное свидетельство, законодательство не предъявляет. Но не забывайте, что если в повестку дня не был внесен вопрос о выборе УК, то в дальнейшем протокол может быть посчитан недействительным. Также необходимо проконтролировать, чтобы были учтены несколько важных моментов:

  • Все владельцы недвижимости должны быть оповещены о проведении общего собрания.
  • В обязательном порядке должна быть составлена повестка дня.
  • Необходимо правильно провести процедуру голосования (каждый жилец должен оставить свою подпись в соответствующем документе).
  • Важно оповестить всех владельцев квартир о решении, принятом на сборе жильцов.
  • После нужно довести до УК сведения о принятом решении и о дате, когда она должна закончить свою работу в отношении здания.

Процедура смены компании требует, чтобы все необходимые действия были выполнены в соответствии с законом и проведены своевременно. Только так можно избежать осложнений и необходимости повторения каких-либо из них.

Оповещение управляющих организаций о решении собственников

Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая – что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.

Перезаключение договора

Не всегда следует прибегать к такому радикальному решению, как смена управляющей компании. Если собственники недовольны качеством выполняемых работ или тем, что предоставляются не все необходимые услуги, можно выдвинуть требование о перезаключении соглашения с УК. В таком случае его можно изменить и дополнить.
В официальных бумагах часто отсутствует информация об имуществе, за которым УК должна следить, или о том, как должен меняться размер оплаты за предоставляемые организацией услуги. Иногда их перечень может даже не соответствовать действующему законодательству. Чтобы заключить контракт заново, следует:

  • Истребовать в УК действующую версию бумаги.
  • Изучить ее и сравнить текст с требованиями, которые выдвигаются к нему законодательством (статья 162 ЖК РФ).
  • В письменном виде изложить имеющиеся недовольства и разногласия и передать протокол для изучения компанией.
  • Если это необходимо, вместе с УК сформировать группу лиц, которые достигнут соглашения в отношении текста нового договора.
  • Вынести вопрос о принятии новой версии на собрание собственников.
  • Потребовать от УК размножить текст согласованного документа и передать его для подписания жильцам.
  • Утвердить на общем сборе положения нового контракта.

Если прийти к консенсусу с действующей УК не получилось, тогда единственным выходом для изменения ситуации является отказ от ее услуг.
Теперь вы знаете, как можно правильно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, по каким основаниям и есть ли трудности в процессе отказа от услуг. Главное – подойти к делу ответственно, не бояться отстаивать свои права в конфликтных ситуациях и быть инициатором проведения описываемой в статье процедуры, если она необходима.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

Содержанием многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.

Основания

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

  • злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
  • УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
  • не проводятся ремонтные работы;
  • организация игнорирует обращения граждан;
  • управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2019 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Законодательная база

Деятельность управляющих компаний и товариществ регулируется Жилищным кодексом РФ. Именно этим нормативным актом должны руководствоваться жильцы, если хотят сменить подобную организацию на другую.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.

Порядок действий

Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.

Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:

  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение собрания жильцов;
  • предоставление соответствующей информации руководству УК;
  • оформление договора с новой организацией.

Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.

Правила пользования жилыми помещениями многоквартирного дома определяются действующими законами.

Что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома? Смотрите .

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

  • расторжение соглашения с УК;
  • выбор новой организации;
  • оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проголосовало больше 50% присутствующих.

Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в голосовании.

Здесь представлен образец протокола собрания собственников о смене управляющей компании.

Уведомление старой УК

Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.

Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.

Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону (ст. 162 ЖК РФ) документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.

Договор обязательно должен содержать такие пункты:

  • состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
  • перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
  • стоимость услуг, способы оплаты;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
  • способ предоставления отчетности жильцам.

Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.

Образец договора обслуживания с управляющей компанией здесь.

Какие документы нужны?

Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).

Оплата счетов ЖКХ в новую компанию

Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.

Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.

Что делать, если УК не хочет отдавать дом?

Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.

В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.

Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.

Читайте о правах собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Что входит в благоустройство придомовой территории многоквартирного дома? Информация .

Как оформить уведомление о собрании собственников жилья многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.

Выбор способа управления МКД зависит только от самых жильцов. Если они недовольны тем, как работает УК, то можно ее сменить. Седлать это гораздо проще, чем кажется. Особенно, если есть уважительные причины. Можно создать ТСЖ, правда, для очень больших домов, где трудно собрать жильцов, будет нелегко руководить. Но для небольших МКД это является идеальным решением.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

ЖКХ 05.07.2017 5 мин. чтения

Как часто мы сталкиваемся с плохим обслуживанием, не соответствующим выполнением работы и искусственным завышением тарифов со стороны управляющей компании. В подъезде всегда грязно, уже несколько месяцев не работает лифт и не вывозится мусор, осыпается штукатурка?

В данном случае может помочь обращение в управляющую компанию. Но если после рассмотрения заявления ситуация не изменилась, можно смело менять организацию. Давайте рассмотрим, как отказаться от услуг управляющей компании.

Когда можно менять управляющую компанию

Поменять организацию можно после окончания срока договора, который составляет 1-5 лет. Но многие интересуются, можно ли отказаться от услуг до завершения этого срока. Согласно российскому законодательству заменить фирму можно уже через год после заключения договора в случае, если она не выполняет обязательства по договору.

Однако для этого потребуется большое количество времени, сил и терпения. Кроме того, фирма может отказаться передавать документы в другую организацию. В данном случае важно правильно выполнить правила смены фирмы и собрать доказательства того, что компания не справляется с обязанностями.

Напомним, что в обязанности управляющей организации входит надлежащее оказание коммунальных услуг и содержание общедомового имущества в многоквартирном жилом доме, а именно:

  • Обеспечение безопасности и надлежащего состояния общедомового имущества, которое подразумевает безопасное состояние полов и потолков, подвала и кровли, необходимое освещение на лестничной площадке;
  • Своевременная уборка подъезда и вывоз мусора;
  • Озеленение и облагораживание территории;
  • Установка общедомовых счетчиков;
  • Подготовка дома к отопительному сезону. Кроме того, собственники квартир в данном доме вправе потребовать от организации справку о готовности дома к зиме;
  • Организация текущего и капитального ремонта в подъездах, подвалах и на чердаке, ремонт фасада, фундамента и кровли здания;
  • Оповещение жильцов о предстоящем ремонте, отключении электричества, газа, холодной или горячей воды за десять дней.

Еще один важный фактор в работе управляющей организации — прозрачное ведение финансовой деятельности, предоставление информации о работах, расходах и тарифах на услуги ЖКХ.

Данная информация выкладывается на сайте управляющей фирмы и представляется в первом квартале на собрании владельцев помещений. Кроме того, по запросу жильцов сотрудники учреждения должны предоставить квитанции, отчеты и другие необходимые документы.

Таким образом, причиной смены управляющей компании могут стать низкое качество выполнения коммунальных услуг и ненадлежащее содержание общедомового имущества, игнорирование обращений от жильцов и несвоевременное исполнение обязательств, сокрытие информации о деятельности и нецелевой расход финансовых средств.

Порядок смены управляющей организации

  • Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
  • Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
  • Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
  • Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
  • Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
  • Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами голосования.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Собрание состоялось, если в нем участвовали собственники, которые владеют свыше 50% голосов. Голос зависит от размеров жилой площади, которая принадлежит гражданину. Переход состоится, если инициатива наберет свыше половины голосов.

В результате положительного голосования управляющая фирма должна сдать полномочия в течение тридцати дней и передать новой фирме техническую документацию по дому.

Если компания не хочет передавать дом

Если управляющая компания отказалась добровольно передать полномочия по контролю за жилым многоквартирным домом новой фирме, вы можете подать исковое заявление в суд. Но в данном случае важно правильно выполнить условия проведения собрания и нужны веские поводы для смены фирмы.

В случае грубых нарушений со стороны управляющей фирмы, среди которых продолжительное отсутствие газа и воды, в зимний период — слабое отопление и так далее, можно подать исковое заявление в суд. В данном случае важно составить жалобу с указанием и доказательствами нарушений.

Это фотографии, видео- и аудиоматериалы, которые отражают проблемы. Важное значение играют акты независимых экспертов. Это замеры температуры в помещениях, исследование неисправного трубопровода и т.д..

Перед подачей иска в суд обязательно обращайтесь с жалобой о нарушениях непосредственно в компанию, обслуживающую дом. Если заявления остаются без рассмотрения, ответа или действий по исправлению нарушений, возможны жалобы по бездействию управляющей компании в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или Прокуратуру.

Как показывает практика, суд может отказать в иске, если в досудебный период не были предъявлены претензии и отправлены обращения непосредственно к ответчику.