ТСН или ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

Определение понятий

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:

  • Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
  • Жилых или дачных домов.
  • Дачных участков.
  • Садов или огородов.

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:

  • ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
  • ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

  • Контроль и управление ведут на собрании собственников.
  • Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
  • Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности:

  • Ни субсидиарной.
  • Ни солидарной.
  • Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

  • Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
  • Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права:

  • Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы его членов: определяющий управление общим имуществом организации, оказание ЖКУ и т.п.
  • Обозначить цифру доходов и расходов организации на год, составив смету. На её основе будет составлен план взносов и выплат, рассчитанных на каждого собственника (при этом учитывают его долю в праве общего владения имуществом).
  • Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.
  • Заключать договор купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества товарищества.
  • Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
  • Получать и использовать займы от банков.

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано:

  • Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
  • Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
  • Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право:

  • Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
  • Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
  • Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
  • Ознакомиться с основными документами организации.
  • Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

  • Полное наименование.
  • Местонахождение.
  • Правовой статус.
  • Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
  • Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
  • Разграничение компетенций между органами объединения.
  • Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:

  1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
  2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

  • Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
  • Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
  • ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
  • Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
  • Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.

Недостатки объединения таковы:

  • Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
  • Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
  • ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Отличительные особенности

Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:

  1. Участниками ТСЖ являются только собственники жилплощади в одном конкретном здании. Но членами ТСН могут стать владельцы любого вида недвижимости как в городе, так за его пределами – жильё, офисы или земля.
  2. В рамках ТСН предусматривается получение прибыли (несмотря на её некоммерческую направленность), которая пойдёт на удовлетворение потребностей и интересов членов товарищества. Так что в ТСН можно управлять различными объектами недвижимости.
  3. В ТСЖ решался лишь порядок управления имуществом дома и вопросами, касающимися ЖКУ. ТСН решает гораздо более разнообразные задачи – ведение коммерческой деятельности, касающейся недвижимых объектов, находящихся в долевой собственности, строительство новых сооружений и т.п.
  4. Они различаются и по системе налогообложения. ТСЖ платило налоги по упрощённой системе, а ТСН не имеет право на это.
  5. Участниками ТСЖ могут быть только физ.лица, а в ТСН – и юр.лица, и их совместные объединения.
  6. ТСЖ не требовало получения лицензии для ведения деятельности, а ТСН необходимо лицензировать.

О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:

Процедура создания ТСН

Анализ нормативной правой базы показал, что можно выделить три этапа создания ТСН:

1 этап: организация инициативной группы собственников помещений в многоквартирном доме, подготовка к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме нужно создать инициативную группу, которая будет заниматься организацией ТСН.

Члены инициативной группы не обязательно должны быть выбраны на каком-либо собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Желательно, чтобы члены инициативной группы имели юридическую, бухгалтерскую специальность или обладали знаниями в управлении в области жилищно-коммунального хозяйства, пользовались доверием и авторитетом среди жильцов, т.к. часто члены инициативной группы в будущем становятся членами правления будущего ТСН.

Инициативная группа осуществляет следующие действия:

— подготовка сообщений для собственников помещений о предстоящем организационном собрании по вопросу образования ТСН (Приложении № 1, форма 2, форма 3);

— подготовка форм доверенностей для собственников помещений, которые не смогут лично присутствовать на организационном собрании по вопросу образования ТСН (Приложении № 1, форма 1.4);

— подготовка проекта устава ТСН (Приложении № 1, форма 1.1);

— обеспечение широкого ознакомления собственников квартир с проектом устава ТСН;

— сбор предложений и дополнений к уставу ТСН от собственников дома;

— доработка устава для его последующего представления на собрании собственников помещений;

— подготовка объявления о проведении организационного собрания (Приложении № 1, форма 1.1);

— подготовка списка уведомленных собственников помещений о проведении собрания по вопросу образования ТСН в доме (домах);

— подготовка предложений по кандидатурам в правление вновь образующегося ТСН;

— предложения по возможностям и вариантам управления и содержания дома.

2 этап: проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о создании товарищества собственников недвижимости принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании (или на общем собрании собственников помещений нескольких многоквартирных домов или жилых домов, находящихся рядом).

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

К гол. = Д х К общ.,

где, К гол. — количество голосов, которым обладает собственник помещения;

Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

К общ. — общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по данным БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной), по следующей формуле:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),

Где, Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) — общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) — общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

  • Извещение собственников помещений о проведения собрания.

Инициативная группа должна разослать сообщение о планируемом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, либо раздать их остальным собственникам лично, под расписку о получении.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Бланки сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме см. в Приложении № 1, форма 1.2, форма 1.3.

Рассылка сообщения должна быть организована не менее чем за 10 (десять) дней до планируемой даты проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в одной квартире проживают несколько собственников, то целесообразно позаботиться о том, чтобы сообщение о проведении общего собрания получил каждый.

Пришедшие собственники должны иметь при себе паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или помещение (плюс ксерокопию).

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Бланк доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме см. в Приложении № 1, форма 1.4.

Целесообразно сделать копии почтовых квитанций, если сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рассылаются по почте, а к распискам прикреплять копии свидетельств о государственной регистрации прав собственности на помещения.

  • Проведение собрания.

На общем собрании обсуждаются только вопросы, указанные в повестке дня, которая прикрепляется к уведомлению о собрании и содержит краткий его план. В повестке дня указываются те вопросы, которые будут обсуждаться на собрании.

Проведение общего собрания по созданию ТСН включает в себя следующие стадии:

1. Регистрация.

В регистрационном листе необходимо зафиксировать (Приложение № 1, форма 1.6) следующие сведения:

— фамилию, имя и отчество (или наименование юридического лица) собственника квартиры (нежилого помещения) или его представителя, присутствующего на собрании.

— номер квартиры (нежилого помещения).

— отметить наличие доверенности для представителей собственников.

— попросить расписаться в регистрационном листе.

В отдельном регистрационном листе записать присутствующих на собрании представителей органов власти, органов самоуправления граждан, других приглашенных.

Всем пришедшим на собрание раздаются заранее подготовленные бюллетени для голосования по вопросу создания ТСН, копии свидетельств о праве собственности каждого голосующего.

Бланк бюллетеня для голосования по вопросу создания ТСН см. в Приложение № 1, форма 1.5.

2. Определение кворума.

1) подсчитать количество голосов присутствующих собственников помещений и их представителей на общем собрании от общего числа голосов собственников помещений в доме:

Общее количество собственников квартир в доме _____,

собственников нежилых помещений _______,

присутствует собственников квартир __________,

доверенных лиц собственников ____, представляют ____ собственников, что соответствует ___% голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме.

Следует помнить, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В свою очередь доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения.

Таким образом, чтобы определить количество голосов для каждого собственника при голосовании и принятии решения на собрании, необходимо к собранию иметь данные о площади помещений, принадлежащих собственникам в доме.

2) заключение о правомочности собрания: правомочно/не правомочно.

3. Открытие собрания.

1) представитель инициативной группы кратко сообщает о количестве присутствующих на собрании и о кворуме. Простым голосованием принимается решение о проведении собрания.

2) затем озвучивается повестка собрания:

— о выборе способа управления многоквартирным домом.

— о создании ТСН в доме.

— об утверждении устава ТСН.

— выборы правления ТСН.

— о государственной регистрации ТСН.

3) для ведения собрания необходимо выбрать председателя и секретаря (для ведения протокола). Предлагаются кандидатуры и простым большинством голосов присутствующих выбираются председатель и секретарь собрания.

4) определение регламента времени для выступающих.

5) желательно сразу выбрать счетную комиссию для подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня.

4. Обсуждение первого и второго вопросов повестки собрания – «О выборе способа управления в многоквартирном доме» и «О создании ТСН».

1) сообщение представителя инициативной группы собственников помещений для разъяснения, чем вызвана инициатива создания ТСН.

2) вопросы и выступления присутствующих, ответы представителей инициативной группы.

3) принятие решения о выборе способа управления в доме.

Голосование можно провести путем устного подсчета, но после этого желательно оформить его в письменном виде, например, попросив присутствующих расписаться в листе голосования по данному вопросу (Приложение № 1, форма 1.7). Можно провести голосование и путем заполнения бюллетеней для голосования (Приложение № 1, форма 1.6).

Подсчет голосов обязателен (считаются голоса собственников помещений и их представителей).

Объявление результата голосования (с учетом голосов, поданных отсутствующими собственниками).

Заключение: большинством голосов принято (не принято) решение о выборе способа управления путем создания ТСН.

4) принятие решения о создании ТСН.

Голосование можно провести путем устного подсчета, но после этого желательно оформить его в письменном виде, например, попросив присутствующих расписаться в листе голосования по данному вопросу (Приложение № 1, форма 1.7). Можно провести голосование и путем заполнения бюллетеней для голосования (Приложение № 1, форма 1.6).

Подсчет голосов обязателен (считаются голоса собственников помещений и их представителей).

Объявление результата голосования (с учетом голосов, поданных отсутствующими собственниками).

Заключение: большинством голосов принято (не принято) решение о создании ТСН.

ТСН создается только в том случае, если «за» его создание проголосовали собственники (или их представители), которые обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Количество голоса собственника помещения пропорционально размеру площади его помещения к размеру общей площади всех жилых помещений.

Если же 50 % голосов не набирается, собрание считается несостоявшимся, и задача инициативной группы – донести до сведения собственников информацию о повторном собрании. Повторное собрание должно состояться не позднее, чем через 30 календарных дней после первого несостоявшегося собрания.

Также следует отметить, что проголосовать собственники «за» создание могут, но вступать в ТСН они после этого не обязаны. Согласно ст. 143 ЖК РФ, собственник становится членом ТСН лишь на основании его личного волеизъявления, оформленного в виде заявления о вступлении в ТСН.

Собственники, которые по каким-либо причинам не принимали участие в решении вопроса о создании ТСН, обязаны выполнять одинаковые для всех предписания.

Если общим собранием принято решение о создании ТСН в доме по инициативе собственников помещений, то затем проводится обсуждение проекта устава ТСН, подготовленного инициативной группой.

  • Обсуждение второго вопроса повестки – «Утверждение устава ТСН».
  • Обсуждение четвертого вопроса повестки собрания – «Выборы правления ТСН».

Устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников недвижимости, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные ЖК РФ.

Образец устава ТСН см. в Приложении № 1, форма 1.1.

1) сообщение представителя инициативной группы о том, что инициативная группа подготовила проект устава на основании Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства; у всех была возможность познакомиться с проектом устава.

2) рассматриваются основные положения проекта устава:

— цель создания ТСН;

— членство в ТСН;

— права и обязанности ТСН; — права и обязанности членов ТСН.

3) ответы на вопросы.

4) выступления с предложениями по дополнению и изменению проекта устава, их обсуждение.

5) утверждение устава (с учетом внесенных в проект изменений и дополнений) осуществляется путем открытого голосования собственников помещений и их представителей.

Счетная комиссия ведет подсчет голосов и объявляет результат голосования.

Заключение: большинством голосов (или единогласно) принято решение об утверждении устава ТСН.

На собрании могут быть также обсуждены предложения по названию ТСН.

Согласно ст. 147 ЖК РФ, правление и его председатель являются исполнительным органом ТСН.

1) председатель собрания напоминает, что численный состав правления определен в принятом собранием уставе: правление состоит из определенного количества членов, включая председателя правления.

2) выдвижение кандидатур в члены правления (кандидатуры могут быть выдвинуты любым членом ТСН непосредственно на собрании или предварительно подготовлены инициативной группой). Предложения по кандидатурам фиксируются в протоколе.

Желательно отдельно рассмотреть кандидатуры на должность председателя правления ТСН и провести выборы председателя непосредственно на собрании.

3) голосование по избранию председателя правления и членов правления (производится поименно). Счетная комиссия по результатам подсчета голосов объявляет, кто прошел в состав правления (набравшие большее число голосов «за»).

Заключение: правление ТСН выбрано в составе _____ человек. Указываются ФИО председателя правления и членов правления.

7. Обсуждение пятого вопроса повестки – «О государственной регистрации ТСН».

1) председатель собрания сообщает, что для придания официального статуса созданного ТСН необходимо:

а) оформить список собственников квартир дома, проголосовавших за создание ТСН, содержащий их паспортные данные, адреса, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру и подписи собственников;

б) выбрать наименование ТСН и оформить свидетельство о фирменном наименовании, которое выдает районный (городской) орган статистики;

в) подготовить эскизы печати и штампов в двух экземплярах;

г) договориться с управляющей организацией об урегулировании различных вопросов между управляющей организацией и собственниками помещений дома, а также вновь созданным ТСН;

д) пройти процедуру государственной регистрации вновь созданного ТСН в налоговом органе, для чего надо подготовить необходимые документы.

2) выбор лица (лиц), ответственного за государственную регистрацию ТСН.

8. Закрытие собрания.

9. Оформление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Приложение № 1, форма 1.8).

Протокол подписывается председателем и секретарем общего собрания. Для регистрации ТСН в установленном порядке необходима выписка из протокола, которая вместе с другими документами представляется в налоговый орган.

Бланк протокола общего собрания собственников помещений (в форме очного, заочного голосования) о создании в ТСН многоквартирном доме см. в Приложении № 1, форма 1.8.

3 этап: регистрация ТСН как юридического лица.

Государственная регистрация ТСН осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и издаваемыми в соответствии с ними иных нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Формы и требования к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, утверждены Приказом ФНС России от 25.01.2012 г. N ММВ-7-6/25@ «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств».

Органом, осуществляющим государственную регистрацию ТСН, является Федеральная налоговая служба (далее — регистрирующий орган).

Государственная регистрация ТСН осуществляется в срок не более чем 5 (пять) рабочих дней я со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа — правления ТСН.

При государственной регистрации ТСН заявителями могут являться следующие физические лица:

1) руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого ТСН — правления ТСН;

2) учредитель (учредители) ТСН при его создании;

3) руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого ТСН;

4) иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

При государственной регистрации создаваемого ТСН в регистрирующий орган представляются:

  • подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме N Р11001 «Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании», утвержденной Приказом ФНС России от 25.01.2012 г. N ММВ-7-6/25@ (Приложение № 1, форма 1.9).

Заявление удостоверяется подписью заявителя, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).

Свидетельствование в нотариальном порядке подписи заявителя на представляемых при государственной регистрации заявлении, уведомлении или сообщении не требуется в случае:

— представления документов непосредственно в регистрирующий орган лично заявителем с представлением одновременно документа, удостоверяющего его личность;

— направления документов в регистрирующий орган в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

2) протокол общего собрания собственников помещений (в форме очного, заочного голосования) о создании в ТСН многоквартирном доме (Приложение № 1, форма 1.8), а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСН, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

3) устав ТСН, утвержденный учредителями ТСН на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (2 экземпляра) (Приложение № 1, форма 1.1).

4) документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины определен в подпункте 1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ и за государственную регистрацию создаваемого ТСН составляет 4 000 рублей.

Если документ содержит более одного листа, он должен быть прошит, пронумерован и на месте прошивки скреплен подписью заявителя с расшифровкой ФИО и количества прошитых листов.

В регистрирующий орган документы могут быть направлены почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке с описью вложения, представлены непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр), направлены в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг.

Представление документов в регистрирующий орган непосредственно или через многофункциональный центр может быть осуществлено заявителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, с приложением такой доверенности или ее копии, верность которой засвидетельствована нотариально, к представляемым документам.

Представление документов в регистрирующий орган может быть осуществлено по просьбе заявителя нотариусом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о государственной регистрации. Указанные документы направляются в регистрирующий орган нотариусом в форме электронных документов, подписанных электронной подписью нотариуса, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом.

В день получения документов, представленных непосредственно в регистрирующий орган, такой орган выдает расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения заявителю либо его представителю, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности. В случае представления документов в регистрирующий орган через многофункциональный центр данная расписка выдается многофункциональным центром заявителю либо его представителю, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности.

При получении регистрирующим органом документов, направленных почтовым отправлением, расписка в получении документов при наличии соответствующего указания заявителя направляется регистрирующим органом по указанному заявителем почтовому адресу не позднее рабочего дня, следующего за днем получения документов.

При поступлении в регистрирующий орган документов в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, расписка в получении документов в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов, направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному заявителем.

Информация о факте представления документов в регистрирующий орган не позднее рабочего дня, следующего за днем их получения регистрирующим органом, размещается на официальном сайте регистрирующего органа в сети Интернет.

Регистрирующий орган при отсутствии установленных оснований для отказа в государственной регистрации некоммерческой организации принимает решение о государственной регистрации ТСН как некоммерческой организации, вносит в единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации.

Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Также регистрирующий орган в срок не более 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации юридического лица и (или) внесения изменений в государственный реестр представляет сведения о юридическом лице в территориальные органы Пенсионного фонда Российской Федерации, региональные отделения Фонда социального страхования Российской Федерации, территориальные фонды обязательного медицинского страхования и территориальные органы Федеральной службы государственной статистики.

Регистрация ТСН в качестве страхователей осуществляется в 5-дневный срок с даты представления регистрирующим органом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц. Постановка организации на учет (снятие с учета) подтверждается документом, форма которого устанавливается Министерством Российской Федерации по налогам и сборам. Указанный документ выдается (направляется) ТСН вместе с документом, подтверждающим внесение записи в соответствующий государственный реестр.

Далее в банке нужно открыть расчетный счет ТСН и перевести на его баланс соответствующий дом. Это делается при участии специальной комиссии из членов органа местного самоуправления.

После этого ТСН вправе заключать договоры с ресурс снабжающими организациями, совершать другие финансово-хозяйственные операции.

Что лучше ТСЖ или УК?

После передачи жилищной собственности в личное пользование, всегда встаёт задача организации содержания жилья. В ходе обслуживания МКД (многоквартирных домов) необходимо решать множество задач. Это и вопрос качества предоставляемых услуг в ходе эксплуатации жилья, своевременность, решение вопросов действующей тарификации, проведение необходимых работ на общедомовой территории и другие, не менее актуальные проблемы. Государство предоставило собственникам квартир право самостоятельно выбирать форму управления. Регулируется этот процесс нормами жилищного законодательства.

Каждый из вариантов формы управления имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее распространёнными считают УК и ТСЖ. На практике 75% останавливают свой выбор на первом варианте и всего 25% находят в себе силы на создание второго:

  1. УК (Управляющая компания) – сторонняя организация, осуществляющая деятельность по управлению эксплуатацией и содержанию имущества МКД, созданная с целью получения прибыли. Деятельность осуществляется основываясь на заключенные соглашения либо с собственниками квартир, либо с существующими ТСЖ(ЖСК, ТСН);
  2. ТСЖ (Товарищество собственников жилья), ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), если дом на стадии строительства или ТСН(Товарищество собственников недвижимости), если в какой-либо части дома одновременно с физическими располагаются юридические лица – некоммерческое сообщество собственников из одного или нескольких соседних домов и предприятий, лично заинтересованных в ведении совместной хозяйственной деятельности на прикреплённой к ТСЖ территории. Вопросы содержания решаются через голосование собственников или ресурсами приглашённой сторонней управляющей компании.

Важно! Выбор что же лучше – ТСЖ или УК, обоснован людьми, которые проживают на территории действия организации. Если это люди, кому проще не вникая в нюансы оплатить услуги, то тогда лучше остановить свой выбор на УК. А если это активные и компетентные в ЖКХ жильцы, готовые регулярно выделять время на решение текущих проблем содержания дома – то предпочтение лучше отдать ТСЖ.

Инициатива принятия или смены органов управления, если действующая по той или иной причине не выполнила своих обязательств, не имеет никаких временных ограничений. Решение принимается голосованием на общем собрании собственников МКД. Если на протяжении года жильцам не удаётся прийти к единому мнению — местными властям публикуется тендер по отбору УК.

В данной статье представлены основные принципы работы организаций, их различия в подходе решения насущных проблем собственников жилья, которые необходимо учитывать при выборе органов управления. А также плюсы и минусы каждого из представленных вариантов.

В чём разница между ТСЖ и Управляющей Компанией

Рассмотрим сравнения в таблице:

УК ТСЖ
Нет ограничений в количестве обслуживаемых домов. Местоположение также не играет роли. Управляет одним или несколькими близлежащими МКД.
Единоличное решение всех текущих вопросов компанией Текущие вопросы имеет право решать совет жильцов, с явкой не менее 50%.
Наличие материально-технической базы и профессионального персонала. Выполнение необходимых работ производится по договору подряда.
Наличие предоставляемых скидок от подрядчиков за объёмы выполняемых работ. Личная заинтересованность в снижении платы на коммунальные платежи.
Отсутствие необходимости тратить время на погружение в проблемы дома. Вовлеченность жильцов в актуальные проблемы дома.

Нет ограничений в количестве обслуживаемых домов. Местоположение также не играет роли.

Сравнительная таблица носит общий характер и надо понимать, что при принятии решения необходимо индивидуально проработать всё «хорошо и плохо».

Преимущества и недостатки УК

Поскольку УК осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению услуг для комфортной эксплуатации домов, то необходимо отметить, что все достоинства связанны именно с данным фактором. Однако рассмотрим сравнительную таблицу подробнее.

Преимущества Недостатки
1. Графики текущих расчётов планируются и утверждаются заранее: текущий ремонт нежилых помещений, вывоз мусора, уборка дворов. 1. Отсутствие влияния собственников жилья на выбор подрядчиков для выполнения необходимых работ.
2. УК имеет возможность перекрывать задолженность жильцов благодаря ранее накопленным средствам. Это позволяет не приостанавливать предоставление той или иной услуги. 3. Стоимость обслуживания выше, чем при ТСЖ.
4. При возникновении споров с подрядчиками, сотрудники УК более компетентны в нюансах предоставляемых услуг. 2. Отсутствие какой бы то ни было отчётности перед потребителями услуги.
5. Фиксированная оплата работы компании.

Плюсы и минусы ТСЖ

Решение о выборе данной формы принимается тогда, когда положительных голосов набирается более 50%. А эффективность работы ТСЖ будет высока — когда для жителей дома при изучении вопроса, чем же отличается ТСЖ от управляющей компании, определяющими преимуществами станет:

  • Быстрота в решении насущных проблем – отсутствие тепла, необходимость ремонта нежилых помещений и т.д. В отличие от УК, где ещё необходимо будет доказать, что проблема действительно существует;
  • Сборы денежных средств на нужды содержания жилья производятся на основе актуальности потребностей: если дом только сдан – нет необходимости собирать деньги на ремонт тех же подъездов, зато можно совместно решить задачу по ограждению и видеонаблюдению;
  • Отличается прозрачностью финансовой деятельности. Любой собственник квартиры может запросить отчёт о выполненных работах и потраченных на это денежных средствах. И председатель обязан предоставить все существующие расчёты;
  • Получение прибыли сложно отнести к преимуществам ТСЖ, однако для создания резервного бюджета, товарищество может принять положительное решение по эксплуатации собственного имущества, с целью получения выгоды. Собственники квартир могут разрешить аренду свободных площадей под ту же питьевую воду, либо разместить рекламу на фасаде здания, в лифтах. Это позволит решить ряд насущных вопросов, типа обустройства детских площадок, парковки;
  • Возможность самостоятельного выбора подрядчика на выполнение необходимых работ.

Важно! Для функционирования ТСЖ, жильцам необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя для решения текущих дел МКД и ревизионную комиссию, которой надлежит контролировать корректность работы первых. Наобум ставить галочки можно, но настоятельно не рекомендуется, так как это скорей всего плохо отразится на Вашем же будущем. Только компетентность выбранного органа управления позволит сберечь кошельки жильцов дома. Срок работы инициативной группы определяется голосованием.

Однако все насущные проблемы, как и прежде, будут решаться по средству сборов голосов собственников квартир.

Оценив преимущества, следует обратить внимание и на недостатки:

  • На сегодняшний день остро стоит вопрос к компетенции руководства ТСЖ. Это основная проблема. Очень часто за председателем товарищества не числится необходимых навыков, кроме лидерских качеств. А это непосредственно влияет на корректность и своевременность в принятии решений;
  • Отсутствие собственного капитала, что при накоплении задолженностей перед подрядчиками может привести к приостановлению какой-либо услуги как максимум, и как минимум – все задолженности перераспределяются равномерно на всех собственников жилья;
  • При необходимости выполнить какую-либо разовую работу, подрядчиками будет запрошена более высокая стоимость, поскольку одиночные заказы не представляют интереса.
  • Время, которое требуется в случае необходимости оформить ликвидацию ТСЖ.

Альтернатива УК и ТСЖ

Как известно спрос формирует предложение. А на сегодняшний день всё чаще встречаются случаи, когда при ТСЖ, решение собственников жилья подменяется решением председателя, причём не всегда компетентного, в отличие от сотрудников обслуживающих организаций. При выборе актива правления в виде ТСЖ или управляющей компании на вопрос что лучше появился наилучший вариант, со слов экспертов, наиболее надёжный, нежели предыдущие. Это смесь двух форм одновременно: создаётся ТСЖ, которое заключает договор на обслуживание с УК. Это позволяет собственникам квартир быть в курсе текущих расходов и наряду с этим получать компетентную помощь в эксплуатации жилья.

Отношения оформляются по средствам заключения договора, по чётко-прописанным пунктам:

  • Адрес дома и список имущества;
  • Список выполняемых работ;
  • Список коммунальных услуг от УК;
  • Расчёт коммунальных платежей;
  • Вид контроля за исполнением обязательств сторон.

Невозможно однозначно утверждать — какая форма правления лучше. Но однозначно то, что порядок в многоквартирном доме может быть сохранён лишь при поддержке неравнодушных жильцов, которые станут оказывать посильную помощь в процессе эксплуатации жилья. Как показывает статистика, если жители дома не посещают собрания, не принимают участия в голосовании по актуальным вопросам, то ТСЖ имеет предрасположенность к упадку, а за управляющей компанией стремление к необоснованному завышению стоимости предоставляемых услуг.