Взыскание неустойки с застройщика

Как получить деньги с застройщика по исполнительному листу через банк

с 8:00 до 23:00, без выходных RU
prev

Как известно, судебные тяжбы – дело не из легких. Если речь идет о взыскании неустойки по договору долевого участия с нерадивого застройщика, то хлопоты, к сожалению, не заканчиваются за дверью суда. Одно дело – выиграть суд, другое – получить деньги. В этой статье пойдет речь о том, как получить деньги по исполнительному листу через банк. Мы постараемся рассмотреть каждый этап процесса взыскания задолженности подробно.

Итак, у Вас есть просрочка по договору долевого участия за несвоевременную передачу квартиры. Вы составляете исковое заявление, с учетом стадии досудебного урегулирования спора, и идете с ним в суд. Допустим, иск принят к производству и дата судебного заседания назначена. Естественно, в суд придётся ходить не раз, и не два. Однако, при грамотном ведении дела и оперативной тактике поведения в процессе решение могут вынести уже через 1,5 – 2 месяца после обращения в суд с иском. Как правило, в судебном заседании судья выносит только резолютивную часть решения и оглашает ее присутствующим сторонам на месте. Что же делать дальше?

1) Сразу после оглашения необходимо написать заявление на выдачу копии мотивированного решения. Отметим, что резолютивная часть решения представляет собой «краткое содержание» основного судебного акта с указанием даты, наименования сторон, и того результата, что суд постановил по данному делу. Как правило, на руки резолютивную часть не выдают, и этого недостаточно для полного завершения дела. В зависимости от загруженности конкретного суда, мотивированное решение может изготавливаться около месяца. В основном, срок на обжалование данного судебного акта начинает течь именно с момента сдачи дела в канцелярию по гражданским делам, то есть, с момента изготовления того самого мотивированного решения. О дате изготовления решения в окончательной форме в деле указывает специальная справка, подписанная судьей. По практике, узнать точно, когда судья «отпишет» решение целиком, весьма сложно. Поэтому, надо запастись терпением для еще пары поездок в суд.

2) После получения на руки мотивированного решения, где идет ссылка на все статьи (на нескольких листах), необходимо узнать, вступило ли оно в законную силу. И если не возникло необходимости обжаловать, то можно писать заявление на выдачу исполнительного листа. Как правило, этот документ изготавливает помощник судьи. Для этого надо предоставить полное наименование того юридического лица, что является должником по решению, его реквизиты.

! Срок для обжалования судебного решения составляет 1 месяц (30 календарных дней).

3) После того, как удастся получить мотивированное решение с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист, заверенный надлежащим образом (2 основных документа), начинается самое интересное. По закону предлагается 2 варианта действий для взыскателя:

— Обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов. На основании этого будет возбуждено исполнительное производство, и уже эта служба будет заниматься поиском должника как такового, и узнавать о наличии у него денежных средств.

! Учитывая волокиту данной инстанции, обращаться к приставам во многих случаях нецелесообразно. Почему? Потому что эта процедура может занять очень много времени.

— Получить деньги по исполнительному листу через банк. То есть, прямое взыскание. Вы можете заняться этим самостоятельно (если позволяет время и имеется необходимая квалификация), либо поручить это дело своему юристу.

Получить деньги по исполнительному листу через банк: что сначала?

1) Узнать, в какой именно налоговой инспекции состоит на учете Ваш должник – юридическое лицо. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРЮЛ, которую будет не лишним заказать заранее.

2) Подать в соответствующий налоговый орган заявление по установленной форме, с просьбой сообщить, в каких кредитных учреждениях (банках) должник имеет расчетные счета. К заявлению прилагается копия решения и исполнительный лист (лучше прилагать нотариально заваренные копии). Как результат – по истечении 1 рабочей недели Вам дадут на руки распечатку с указанием счетов (при наличии).

3) Определиться с банком. Обратиться в соответствующий отдел банка с заявлением. Сумму, содержащуюся на расчетном счете должника, налоговая не укажет, поэтому, приходится действовать «в слепую», в надежде, что на этом счету достаточно средств для погашения долга. Однако, зачастую, бывает и наоборот.

Документы, чтобы получить деньги по исполнительному листу через банк:

1) Заявление от взыскателя (в 2 экземплярах);

2) Список расчетных счетов должника из налоговой инспекции;

3) Реквизиты Вашего банковского счета для перечисления туда денег;

4) Копия паспорта взыскателя (или доверенность на представителя);

5) Оригинал исполнительного листа;

6) Копия судебного решения, с отметкой о вступлении в законную силу.

Далее, Ваше заявление проверяет служба безопасности и отдел судебных взысканий того банка, куда Вы решили обратиться. Ждать ответа банка о ходе проведения процедуры не нужно, лучше самостоятельно узнавать об этом через 3-4 рабочих дня. Если же средств на счете будет недостаточно для погашения долга, либо счет закрыт, то следует забрать документы и идти в другой банк. До тех пор, пока на Ваш счет не поступят деньги.

! ВАЖНО: Мы советуем не затягивать процесс обращения надолго, если Вы намерены получить деньги по исполнительному листу через банк самостоятельно. Потому что, если с момента вынесения решения и до обращения в налоговую/в банк пройдет много времени, то юридическое лицо (застройщик) может стать банкротом официально. После того – получить деньги на свой счет будет если не труднее, то практически невозможно.

Если данная статья помогла Вам с ответом на вопрос, как получить деньги по исполнительному листу через банк – мы очень рады! Если остались вопросы, либо Вы хотите проконсультироваться с юристом по поводу неустойки, звоните: +7 (965) 442-76-39.

Назад в раздел «Недвижимость»

Договор участия в долевом строительстве: как взыскать неустойку с застройщика

  • Регфорум
    • О Регфоруме
    • Реклама
    • Правила
    • Помощь
  • Посты
  • Форум
  • События
    • Ближайшие
    • 30/01 — Бесплатный вебинар: «Внешний финансовый директор – оптимальное решение для малого и среднего бизнеса
    • 14/02 — Выездная налоговая проверка: остаться в живых и без потерь
    • 06/03 — Необоснованная налоговая выгода. Поправки в НК РФ
    • 03/04 — Курс семинаров «Финансовая и налоговая грамотность для юриста»
  • Услуги
    • Услуги участников Регфорума
    • Сервис подбора юридических адресов
    • Спрос
    • Добавить свою компанию
  • Поиск
    • Везде
      • везде
      • публикации
      • форум
      • файлы
      • участники

      Найти

  • Наш канал в Telegram
    • Присоединяйтесь к нашему каналу в Telegram

      @regforum

      Больше 400 подписчиков. Ежедневно публикуем ссылки на интересные посты и темы форума.

    • ОКВЭД 2
    • Подготовка документов для регистрации онлайн
    • Конструктор печатей и штампов
    • Калькулятор расчета долей участников ООО

× Юрист
ИП Папазотос Э.К. Посты 1 Лайки 18

  • 25 мая 2016 в 9:16
  • 22558
  • 18
  • Пост актуален в 2019 году

В последние годы дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, всё чаще оказываются в ситуации, когда объекты долевого строительства сдаются с просрочкой в несколько месяцев, а то и лет. Иногда объекты долевого строительства не сдаются вовсе.

Каждый участник долевого строительства, который оказывается в ситуации, когда он не может получить свою недвижимость в течении более-менее продолжительного времени рано или поздно узнает о том, что за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства ему полагается установленная 214-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») законная неустойка.

Однако застройщик, получив требование о выплате неустойки, как правило не спешит ее выплачивать. Что в общем-то и понятно, ведь после года просрочки размер неустойки доходит до 20-30% от суммы договора уплаченной участником долевого строительства.

Т.к. о добровольной уплате неустойки застройщиком речи как правило не идет, то наиболее популярным способом является судебное взыскание неустойки за просрочку в сдаче объекта долевого строительства.

Судебное взыскание неустойки

Что для этого необходимо?

  • Непосредственно договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
  • Копии платежных поручений о полной оплате участником долевого строительства суммы договора.

Что необходимо иметь в виду при подготовке искового заявления?

В случае если объект долевого строительства приобретается физическим лицом для личных (домашних, семейных) нужд, а не для занятия предпринимательской деятельностью, то к отношения долевого строительства применяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как это вам поможет?

  • Если расчетная сумма неустойки не превышает 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить государственную пошлину за рассмотрение иска в суде (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • По общему правило исковое заявление подается по месту жительства/нахождения ответчика, однако в данном случае, вы можете подать исковое заявление также и по месту своей постоянной/временной регистрации. Т.е. вы можете выбрать наиболее приемлемый для себя суд, который с наибольшей вероятностью удовлетворит ваше исковое заявление (п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать штраф 50% от суммы взысканной судом с застройщика. Например, если суд по вашему иску взыщет с застройщика 500 000 рублей неустойки, то он к этой сумме добавит еще 250 000 рублей в качестве штрафа (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать моральный вред (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Как правило сумма компенсации не превышает 10 000 рублей.

Что еще необходимо знать?

Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Письмо можно отправить в тот же день, что и исковое заявление, главное не забыть вложить в исковое заявление копию претензионного письма и доказательства его отправки (квитанция с Почты России и опись вложения в письмо).

Как рассчитать размер неустойки?

Неустойка рассчитывается в соответствии с п. 2 ст. 6 214-ФЗ по следующей формуле:

Сумма договора (руб.) * 8.25%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки

Например, сумма вашего договора составляет 1 000 000 (один миллион) рублей.

Количество дней просрочки (количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта) равняется 100 дней.

Подставив эти значения в вышеприведённую формулу получаем следующий размер неустойки: 1 000 000 * 8.25%/300*2*100 = 55 000 рублей.

Давайте подведем итог: иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в большинстве случаев содержит набор следующих требований:

  1. Собственно, требование о выплате неустойки.
  2. Моральная компенсация.
  3. Штраф 50% от присужденной суммы.

Однако в тех случаях, когда на период просрочки вы арендовали где-то квартиру, вы можете заявить ко взысканию и эти расходы в качестве убытков. Самое главное не забывайте заключать договор в письменном виде и ежемесячно брать квитанции или расписки о том, что вы тратите свои деньги на аренду.

Пока все кажется довольно легким и это действительно было бы так, если бы застройщики на суде не пытались сопротивляться. Они ведь не для того не платили вам добровольно, чтобы потом их это обязал сделать суд.

Возможные ответные меры застройщика

Составить односторонний передаточный акт

Как правило, застройщики пользуются следующим способом: с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента полной сдачи объекта долевого строительства как правило проходит значительный промежуток времени.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик высылает на адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства и необходимости участника прийти к ним в офис и подписать передаточный акт.

После того как вы приходите, вам в офисе у застройщика говорят о том, что объект еще не готов и письмо пришло к вам по ошибке. Вы спокойно разворачиваетесь и уходите.

Что происходит дальше?

Далее застройщик в соответствии с п. 6 ст. 8 214-ФЗ по истечению двух месяцев после отправки вам уведомления составляет передаточный акт в одностороннем порядке. Никаких уведомлений к участнику долевого строительства при этом, конечно, не отправляется.

Когда начинается судебное заседание они предъявляют этот акт и суды зачастую встают на сторону таких застройщиков (примеры из практики приведены во вложении) и рассчитывают количество дней просрочки, а соответственно и размер неустойки не в соответствии с двухсторонним передаточным актом, а односторонним, составленным застройщиком. Количество дней просрочки и размер неустойки при этом могут уменьшиться в несколько раз.

Как можно защититься?

Нужно все фиксировать документально и с помощью аудио и видео. После того как вы впервые получили уведомление, необходимо сразу же явиться в офис продаж, написать письменное заявление на подписание передаточного акта, поставить отметку о принятии данного заявления.

Если заявление не принимают, то его необходимо отправить почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением.

Можно совместно с другими дольщиками составить один общий акт о том, что несмотря на полученные уведомления, квартиры к передаче не готовы.

В общем способов много, главное – это зафиксировать то, что вы приходили к ним в офис, пытались принять свою квартиру, но застройщик отказался подписывать с вами передаточный акт.

Если у вас получится это сделать, суд с большей вероятностью встанет на вашу сторону в вопросе о том, стоит ли принимать односторонний передаточный акт.

Применить ст. 333 ГК РФ

Ст. 333 ГК РФ: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.»

Это самый сложный вопрос в споре с любым застройщиком. Застройщики всегда заявляют о применении ст. 333 ГК РФ. При этом суды часто встают на сторону застройщика.

Как правило застройщики обосновывают применение ст. 333 ГК РФ одним устаревшим постановлением Конституционного суда РФ и суды часто ссылаются именно на это постановление, когда выносят решение по делу. Также застройщики заявляют о том, что сумма неустойки больше 100 000 рублей является чрезмерной и явно завышенной. И суды встают на их сторону.

В итоге, очень часто, когда сумма неустойки по закону равна 1 000 000 рублей, суды взыскивают с застройщика суммы в 10 раз меньше положенного по закону.

Что можно противопоставить?

С самого начала процесса против застройщика, если вы хотите получить всю причитающуюся сумму, вам надо готовится к долгому процессу с апелляциями, кассациями и, возможно, Верховным судом.

В данный момент действует обновленная практика Верховного суда РФ, которая была поддержана и Конституционным судом буквально в начале 2015 года.

Согласно обновленной судебной практике по делам о защите прав потребителей применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Т.е. именно застройщик должен доказать исключительность вашего случая и доказать, что заявленная неустойка явно превышает последствия нарушенного обязательства.

Как правило, застройщик такими доказательствами не располагает.

Однако несмотря на все вышеперечисленное, суды до сих пор применяют устаревшую практику, не желаю взыскивать с застройщиков неустойку в полном объеме. Практика показывает, что чем выше судебная инстанция, тем больше шансов взыскать всю сумму, которая полагается вам по закону, именно поэтому необходимо с самого начала готовиться к долгому судебному процессу и не боятся использовать все способы защиты своих прав, предусмотренные законом.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Порядок расторжения договора подробно урегулирован ст. 9 214-ФЗ.

В каких случаях можно расторгнуть договор?

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214-ФЗ;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 214-ФЗ;

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Наиболее часто встречающееся основание — это неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Оно наиболее доказуемо и легко в применении.

Каков порядок?

Порядок точно такой же, как и при взыскании неустойки. Вам необходимо направить претензионное письмо с сообщением о расторжении договора в связи с просрочкой более чем на 2 месяца, потребовать вернуть уплаченные деньги, потребовать выплатить неустойку.

Отличие взыскании неустойки при расторжении договора от обычной неустойки состоит в том, что при расторжении договора неустойка взыскивается с момента, когда были заплачены деньги до момента их возврата.

В остальном формула не отличается о приведенной выше. Порядок действий и возможные доводы застройщика в суде также будут точно такими же, как и при простом взыскании неустойки.

Как самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ без снижения в суде?

Категория: Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ

  • Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги значит не платите! Выгодно и надежно.

    Перед тем как решится судится по взысканию неустойки посмотрите платежеспособность своего застройщика используя эту инструкцию. Часто судиться не имеет смысла, потому что платежеспособность застройщика оставляет желать лучшего.

    Как самостоятельно сделать расчет неустойки при просрочке застройщиком сроков сдачи квартиры.

    Расчет неустойки рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи квартиры. Неустойку необходимо рассчитывать от даты просрочки передачи квартиры. Т. е. если в договоре ДДУ сказано, что застройщик обязуется передать объект долевого строительства до 01.08.2016 года, то неустойку начинают рассчитывать с 02.08.2016 г. и до даты подписания акта приема-передачи, даже если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен раньше подписания вашего акта. Более подробно о том, с .

    Если у Вас договор цессии, в котором сказано, что срок завершения строительства к примеру 01.01.2015 г., Вам нужно посмотреть, что написано в договоре долевого участия. Там может быть стоять совсем другая дата. К примеру «Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в течении 1 го года с момента завершения строительства». Т.е. неустойку нужно будет считать с 02.01.2016 г. а не как у вас указанно в договоре цессии. Самостоятельный расчет можно сделать используя калькулятор.

    Примечание: Сомневаетесь какую дату или сумму брать за основу в расчете? Берите сумму и дату при которой получается больше неустойки. Если итоговая сумма меньше миллиона, то ни чего страшного не будет, если вы сделаете неправильный расчет. Ответчик все равно сделает контер. расчет и суд даст ту сумму которая положена по закону. Если конечная сумма неустойки получается больше 1 000 000 рублей, то необходимо будет оплачивать госпошлину и в такой ситуации все таки лучше сделать правильный расчет.

    Как самостоятельно составить претензию по взысканию неустойки, штрафа, убытков по 214-ФЗ?

    Чтобы получить 50% штраф в свою пользу, необходимо написать претензию в адрес застройщика. С сентября 2012 г. практика поменялась, и штраф можно взыскивать в пользу потребителя.

    Форма претензии о взыскании неустойки, морального вреда, и убытков по ДДУ.

    Будьте внимательны с адресом застройщика! Адрес застройщика указан в реквизитах договора. Но обязательно нужно перепроверить адрес на актуальность. Проверить адрес можно в выписке из ЕГРЮЛ. Для этого необходимо знать ИНН застройщика, который указан в договоре долевого участия.

    Подаем претензию лично, либо по почте по юридическому адресу и фактическому. Если лично, то обязательно сделайте копию. На копии застройщик должен поставить отметку о принятии. Отметка выглядит примерно так:

    Главное на копии претензии застройщик должен поставить подпись, ФИО лица, подписавшего претензию, дату, штамп или печать компании. Если чего-то из перечисленного не будет, то суд может отказать в удовлетворении требования об уплате 50% штрафа. Ждать ответа от застройщика не нужно. Главное — это подать иск не раньше, как пройдут 10 дней с момента получения претезии. Позже можно — раньше нет.

    Если Вы хотите подать претензию по почте, необходимо отправить ценное или заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении письма. Срок же 10 дней будет считаться не с момента отправки письма, а с момента получения.
    Отследить получение письма застройщиком можно на сайте Почта России.

    Пример составления описи вложения

    Ф 107

    ОПИСЬ

    вложения в конверт
    Кому Наименование Застройщика
    Куда Адрес Застройщика

    № п\п

    Наименование предметов

    Количество предметов

    Объявленная ценность, руб.

    1

    Претензия от 10.01.2017 г. с требованием выплатить законную неустойку в соответствии 214-ФЗ, убытки (если имеются)

    1

    1 руб.

    Квитанцию и опись сохраните, они понадобится Вам для предоставления суду, чтоб подтвердить соблюдение претензионного порядка.

    Как самостоятельно подготовить исковое заявление и подать иск в суд по закону о Защите прав потребителей?

    Форму исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия.

    В какой суд подавать иск, как его найти и как узнать реквизиты для оплаты госпошлины?

    Постарайтесь подавать исковое заявление в суд по адресу регистрации Истца. Почему, читаем Неустойка возможно будет больше. Но можно и по месту нахождения ответчика (не рекомендую) или по адресу застройки.

    Вообще, лучше сделать как мы, а именно, провести анализ практики тех судов, в которые у вас есть возможность подать иск. Возможно вовсе изменить подсудность на арбитражный суд или иной суд, где большая вероятность получения неустойки. Иногда суд по месту нахождения застройщика дает в разы больше неустойки, чем суд, который находится по адресу вашего проживания или пребывания, и наоборот. От правильно выбранной подсудности зависит очень многое, если не сказать — все. В одном случае вы можете 30 000 руб. получить, в другом 1 500 000 рублей (как правило в арбитражном суде), при одинаковых обстоятельствах дела. К выбору подсудности отнеситесь максимально осмотрительно.

    Обращайтесь только в районный или городской суд. . Госпошлину мы, как правило, не платим, . Я советую уменьшить сумму до 1 000 000 рублей и в дальнейшем сослаться на этот факт при решении судом вопроса о применении ст. 333 ГК РФ. Т.е. на судебном заседании судье необходимо сказать примерно следующее: «Уважаемый суд, при решении вопроса о снижении суммы неустойки прошу учитывать тот факт, что мы взыскиваем не всю сумму неустойки. Мы добровольно уменьшили сумму неустойки до разумных пределов и прошу учесть этот факт при применении ст. 333 ГК РФ.»

    При сумме иска свыше 1 млн руб. иногда стоит подать несколько исковых заявлений за разные периоды. В совокупности итоговая сумма неустойки может быть больше, чем если заявить все в одном исковом заявлении. Тем более, вы можете за первый период подать, выбрав подсудность месту нахождения истца, а за новый период подать, к примеру, по месту нахождения ответчика.

    Как узнать, кто будет ответчиком?

    Ответчиком будет являться Застройщик. Но не всегда Застройщик — это то лицо, с которым вы заключили договор.

    С каким бы лицом у вас не был заключен договор ДДУ– это может быть инвестиционный фонд, Пиф, Агент, квартиру обязан передать именно Застройщик, к нему и необходимо предъявить иск. Если вы сомневаетесь, кто является застройщиком, то найдите эту информацию в разрешении на строительство: название какой фирмы фигурирует, эта фирма и является застройщиком.

    Кто будет Истцом.

    —если покупатель по ДДУ или переуступке ДДУ один, то истец один.

    —если покупателей несколько, то иск один, истцов несколько. Если у вас разные договора и соответственно разные квартиры, то объединить дело в одно скорее всего не получится, так как обстоятельства у всех разные. Участвовать могут все истцы, либо фактически один из них за себя лично и по доверенности от второго (третьего и т.д.) Можно вместо доверенности от других истцов, которые не собираются участвовать в судебном разбирательстве, написать примерно такое ходатайство о проведении судебного заседания без одного из истцов. Это нужно для того, чтобы суд не откладывал дело из-за не явки одного из истцов.

    Какой размер морального вреда указывать в Исковом заявлении?

    Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину.

    Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

    В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

    В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. № 10 разъясняются некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда, в частности в части 2 указывается, что «…. Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др…».

    Убытки сверх неустойки.

    Согласно ст. 15. ГК РФ: «Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).»

    В соответствии с п. 4. Ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

    — теоретически можно включить сумму аренды помещения, в которым вы жили до получения квартиры.

    Придется приложить договор аренды/найма и расписку в получении денег. Если этих документов нет, то как правило, суд отказывает в этих убытках. Если даже есть указанные документы, то вам все равно нужно будет постараться обосновать и документально подтвердить, почему вы не могли проживать по адресу регистрации. Если вы нигде не зарегистрированы, то это значительно упрощает процесс доказывания.

    — если квартира приобретена Вами за счет кредитных средств и кредитным договором установлена повышенная ставка по кредиту до оформления собственности, разницу между обычным процентом и повышенным тоже можно заявлять в качестве убытков.

    Для обоснования любых убытков нужно предоставлять письменные доказательства.

    Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика:

    1. копия договора долевого участия в строительстве со всеми приложениями.

    2. копия платежных документов, подтверждающих оплату по договору ДДУ.

    3. копия договора переуступки (если у вас переуступка).

    4. Претензия об уплате неустойки и возможных убытков. Документы, подтверждающие направление претензии Застройщику.

    5. Документы, подтверждающие дополнительные убытки (договор аренды или найма жилого помещения с платежками или расписками).

    6. Переписку с застройщиком, если такая имела место.

    7. Исковое заявление с приложением комплекта документов, которых нет у ответчика. Например, договор аренды.

    На копиях всех документов рекомендую писать: «Копия верна. Подпись, дата»

    Иск не забудьте подписать.

    Порядок самостоятельной подачи иска о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры застройщиком.

    Иск подается в суд общей юрисдикции, в рабочее время через экспедицию. Для этого сделайте копию иска, на котором попросите специалиста, который будет принимать иск, поставить отметку о принятии. Подать иск лучше судье лично на приеме (приемные дни можно уточнить в канцелярии суда). В Москве это понедельник во второй половине дня, и четверг в первой половине дня. Придя в суд в приемный день, нужно уточнить, какой судья отвечает за ваш адрес, по которому вы подаете иск. Данную информацию можно уточнить в канцелярии или экспедиции. В обе службы обычно огромные очереди, поэтому можете самостоятельно поискать подсудность на доске информации. Там указан перечень судей и улицы, за которые отвечает тот или иной судья. Узнав судью, который будет проводить слушание Вашего дела, идите к нему на прием. Если вы первый раз подаете иск, попросите судью посмотреть иск и приложенные к иску документы на предмет правильности, чтобы потом этот же судья не оставил ваш иск без движения. Если исковое заявление составлено правильно, судья даже может сразу назначить предварительное заседание. Некоторые судьи не принимают иски через прием, но они могут посмотреть иск на предмет процессуальных ошибок. Подав иск, запишите телефон помощника судьи, который будет рассматривать ваше дело. Позвоните через 10 дней и узнайте, принят ли иск к производству. Если принят, то в назначенное время приходите на судебною подготовку. Если иск оставлен без движения, то узнайте причину по телефону или в приемные дни получите на руки определение об оставлении искового заявления без движения. В определении будут указаны обстоятельства, которые нужно устранить, чтобы иск был принят к рассмотрению. Если вам что-то не понятно, то вы всегда можете прийти на прием к судье и попросить объяснить причины оставления иска без движения. Если в указанный в определении срок вы не устраните недостатки, то вам вернут исковое заявление и вам придется все делать заново.

    Процесс в первой инстанции займет в среднем 2-3 месяца. Первое заседание – собеседование сторон и подготовка к разбирательству, далее обычные заседания. Если застройщик хочет затянуть судебный процесс, то он начнет привлекать к судебному процессу различных третьих лиц по тому или иному основанию, просить суд отложить судебный процесс и т.д. и т.п. Вам нужно убеждать судью, что все эти действия направлены исключительно на затягивание судебного процесса, иначе можете очень долго судится.

    Информация о датах заседаний известна на самом судебном заседании или у помощника судьи по его телефону. На сайте суда по наименованию истца и ответчика в разделе «судебное делопроизводство» тоже иногда размещают эту информацию.

    Решение суда первой инстанции вынесено в Вашу пользу, что делать дальше?

    После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается. Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет.

    Как самостоятельно подать апелляционную жалобу на решение суда.

    Если в течении 30 дней с момента оглашения решения оно не было изготовлено в окончательной форме, то рекомендуется подать краткую апелляционную жалобу, чтобы не пропустить срок. После того, как получите текст в полном объеме, подаете полную апелляционную жалобу. При этом советую постоянно звонить помощнику судьи, напоминать про себя, иначе можно ждать решения по 2-3 месяца. К апелляционной жалобе нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины в размере 100 рублей. Как узнать реквизиты для уплаты госпошлины, смотри .

    Все Апелляционные жалобы подаются в вышестоящий суд через суд, который вынес решение. Порядок подачи Апелляционной жалобы идентичен порядку подачи искового заявления, только Апелляционную жалобу нужно подавать исключительно через экспедицию.

    После подачи апелляционной жалобы уточняйте у помощника судьи или через сайт суда, на котором иногда размещается актуальная информация о ее принятии.

    В апелляционной инстанции вам не разрешат выступать более 5 минут и уж тем более не дадут зачитывать вашу апелляцию, поэтому заранее подготовьте короткую речь, в которой опишите только самые важные пункты Ваших требований и аргументов. Многие судьи очень строги, могут грубо прервать, не принимайте это на свой счет, у них большая перегруженность работой и их раздражает, когда много говорят. После Вашего процесса их ждут остальные многочисленные дела.

    Если ответчик подал апелляционную жалобу на решение, что делать?

    Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями. К примеру, забывают приложить государственную пошлину. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют Апеллянту возможность устранить недостатки и предоставляют время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было неповадно судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, чтобы решение суда было невозможно исполнить.

    Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.

    Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что Апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.

    На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.

    Порядок самостоятельного получения Исполнительного листа.

    Апелляционный суд выносит постановление об оставлении в силе решение суда первой инстанции или об изменении решения суда. Дальше можно получать исполнительный лист. Дело, как правило, возвращается в первую инстанцию в течение 1 месяца.

    Чтобы получить исполнительный лист, нужно написать заявление на выдачу исполнительного листа (ИЛ) в экспедицию суда. ИЛ готовится в среднем одну-две недели. Чтобы получить исполнительный лист побыстрей, нужно контролировать его выдачу, звонить, просить ускорить его подготовку. Получить исполнительный лист можно у помощника судьи или в канцелярии суда. О порядке получения ИЛ лучше уточнить непосредственно в суде, у помощника судьи или в канцелярии.

    .

    Наша компания предоставляет беспрецедентное предложение нашим клиентам — это оплата по факту получения вами денег. Сложно найти юридическую компанию в Москве, которая согласится работать по таким условиям. Судите сами, суд может длиться с учетом активного затягивания судебного процесса от 4-9 месяцев, также сложилась достаточно печальная статистика, что взыскание неустойки с Застройщика это не самое сложно, самое сложное потом . А у юридической компании, которая работает по принципу: «сначала сделал, потом получил за свою работу», есть еще и риск, что сам клиент, получив деньги, откажется платить за выполненную работу. Вот и не работают большинство юридических компаний по такой схеме. Слишком много рисков. Мы же доверяем своим клиентам и сначала оказываем услуги, потом Вы оплачиваете их.

    Наша компания готово взять на себя все возможные риски, связанные с неисполнением решения суда и, работая с нами, Вы не рискуете ничем. С нами Вам не придется нести дополнительные расходы, связанные с апелляцией, исполнительным производством или другие, не оговоренные в договоре расходы. И наконец, Вы не рискуете тем, что может не заплатить должник. Все риски мы берем на себя. Да, мы не можем вам гарантировать, что вы на 100% получите деньги, самый большой риск — это невозможность исполнения решения, но мы гарантируем, что вы не потратите деньги на юридические услуги!

    Обычно юристы берут предварительную плату за оказываемые услуги и уже не стремятся сделать свою работу хорошо и получить лучший результат. Иногда бывает так, что заплатишь юристу 45 000 рублей за суд, а суд присудит всего 50 000 рублей (вместе с судебными расходами). Почему такое бывает, читайте здесь. В итоге вы получите всего 5 000 рублей (50 000- 45 000=5 000). К тому же решение суда еще нужно постараться исполнить, ведь можно и этого не получить и остаться в минусе. При оплате по факту мы берем процент от полученной вами суммы денежных средств, а это значит, что даже если суд присудит всего 50 000 рублей, то вы гарантированно получите не менее половины от присужденной суммы. В приведенном примере 25 000 рублей не много, но учитывая, что вы не оплатили из своего кармана ни копейки и не потратили на это время, даже такой результат выглядит более привлекательно по сравнению с предоплатой системой.

    Если вы договариваетесь на предоплату, то позаботьтесь, чтоб в договоре было прописано, что работа считается выполненной после получения на ваш расчетный счет присужденной денежной суммы. Юристы любят недоговаривать и в договоре прописывать, что работа считается выполненной по факту вынесения решения судом первой инстанции. Это означает, что как только суд вынесет решение, работа закончена. В итоге вы можете не получить на руки даже самого решения, вам скинут ссылку на сайт суда, а юрист считает, что отработал свои деньги. После получения решения необходимо получить еще исполнительный лист, а это тоже не простой процесс для тех, кто не имеет в этом опыта. Исполнительное производство может быть в разы сложнее и дороже, чем ведение дела в суде. Ко всему прочему Ответчик может подать апелляционную жалобу, и вам придется дополнительно оплачивать услуги юриста. Как вы знаете, всегда дороже заказывать услуги по отдельности, чем получить комплексное обслуживание. В итоге за апелляцию и за исполнительное производство вам придется дополнительно платить, и сумма ваших расходов может составить даже более 90 000 рублей. Чтобы избежать подобных ситуаций, оговаривайте в договоре все досконально. В договоре с юристом всегда должно быть четко прописано, что именно входит в стоимость юридических услуг. Если юрист не согласен описывать все свои возможные действия, укажите в договоре фразу: «Работа считается выполненной после получения на расчетный счет Клиента (то есть на ваш расчетный счет) присужденной в его (то есть в вашу) пользу денежной суммы». Таким образом пока вы не получите деньги, считается, что работа не выполнена. Но предварительная оплата не способствует качественному выполнению работы. Формально юрист выполнит свой договор, но вы не проверите, все ли было сделано должным образом. От качества проделанной юристом работы зависит размер полученной неустойки, а также, исполнение решения. Зачастую мы видим на сайте судебных приставов неисполненные решения, которые висят годами. Мы же исполняем решение значительно раньше, чем в общем порядке через службу судебных приставов. Когда решения других висят на сайте судебных приставов, наши клиенты уже тратят полученные деньги в свое удовольствие!.)

    Если настоящая статья оказалась вам полезной и вы хотите отблагодарить нас, то нам будет очень приятно, если вы поделитесь ссылкой на наш сайт на каком-либо форуме, посвященному строительству дома и получения неустойки с застройщика. Таким образом, о нас узнают еще больше людей и это будет способствовать тому, что мы будем чаще выпускать бесплатные инструкции и статьи на юридическую тематику. Вы окажете неоценимую помощь в развитии нашего ресурса, потратив на благодарность не более 1-3 минут.

    Советую перед подготовкой иска прочитать следующие статьи:

    Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ

    Всегда ли исполняются решения о взыскании неустойки с Застройщика?

    Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?

    С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?

    По предварительному договору купли-продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?

    Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ?

    Застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи квартиры без замечаний.

    Инструкцию подготовил Силкин А. А.

    Тема рисков приобретения прав требования квартир по договорам уступки прав требования не нова и довольно подробно рассматривалась на страницах нашего сайта. Однако анализ судебной практики, постоянно проводимый Агентством, свидетельствует о том, что в последнее время застройщики для уменьшения размера взыскиваемых дольщиками санкций за просрочку передачи объектов стараются прямо или косвенно, но очень активно пользоваться тем обстоятельством, что права дольщиков на получение квартир основаны на договорах об уступке права требования (договорах цессии). Следуя принципу «предупрежден – значит вооружен», в настоящей статье мы расскажем дольщикам о некоторых правовых конструкциях, применяемых застройщиками для уменьшения своей ответственности.

    1. Определение процента для целей расчета неустойки.

    В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    Таким образом, неустойка, подлежащая взысканию с застройщика при просрочке передачи объекта, напрямую зависит от статуса участника долевого строительства: если участником долевого строительства является физическое лицо, то размер предусмотренной ко взысканию неустойки в два раза больше неустойки, подлежащей оплате в пользу юридического лица.

    Если первоначальным участником долевого строительства являлось юридическое лицо, уступившее свои права по договору гражданину, то застройщики, несвоевременно передавшие объект строительства (как правило – квартиру), часто ссылаются на правило ст. 384 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

    Правило о невозможности уступки лицом большего объема прав, нежели ему принадлежит, основано на принципе римского частного права «nemo plus in alium transferre potest quam ipse habet» («никто не может передать больше прав, чем имеет сам»). С теоретической точки зрения объем прав дольщика – гражданина, полученный от первоначального кредитора – юридического лица по соглашению об уступке прав требования, может быть либо меньше, либо тем же, каким обладало лицо, уступающее право. Следуя этому принципу, участник долевого строительства – юридическое лицо, имеющее основанное на законе право требования неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, не может передать гражданину право требования в два раза большей неустойки (1/150 ставки рефинансирования). В результате уступки прав по договору от юридического лица дольщику – гражданину ответственность застройщика в не должна усиливаться, поскольку это ухудшало бы его правовое положение.

    На практике такой вывод часто служит основанием для возражений застройщиков против размера неустойки, подлежащего взысканию в пользу граждан — участников долевого строительства. Например, ОАО «Областной центр жилищного финансирования» в апелляционной жалобе на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.10.2013 г. по делу № 33-2293 ссылалось на то что, учитывая положения ст. 384 ГК РФ, расчет неустойки должен производиться исходя из 1/300 ставки рефинансирования, поскольку право требования квартиры приобреталось истцом от юридического лица — ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой». По этому делу судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в апелляционном определении от 19.02.2014 г. не согласилась с доводом застройщика, указав на то, что истец является потребителем-дольщиком и физическим лицом. При этом, суд принял во внимание то, что застройщик не оспаривал права истца по договору уступки права требования и, соответственно, размер неустойки должен исчисляться исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

    В подавляющем большинстве сходных случаев суды также буквально применяли правила ст. 6 закона № 214-ФЗ, учитывая право граждан – дольщиков на получение неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, не учитывая при этом нормы ст. 384 ГК РФ. В частности, это подтверждается судебной практикой судов первой инстанции (например, решениями Таганрогского городского суда Ростовской области от 19.11.2012 г., Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.01.2012 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 24.09.2013 г., Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.04.2014 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 25.10.2013 г., а также апелляционной инстанции (например, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.02.2014 года по делу № 33-2489/2014).

    Несмотря на множественность судебной практики, подтверждающей необходимость взыскания неустойки из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день в пользу дольщиков – граждан, получивших право требования квартир от юридических лиц, такой вывод каждый раз был предметом споров и требовал достаточно длительного доказывания правильности произведенного дольщиком — гражданином расчета.

    После того, как 04.12.2013 г. Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости гражданам – участникам долевого строительства, получившим права требования квартир по договорам уступки права (цессии), стало значительно проще доказывать верность произведенного гражданами-истцами расчета. По смыслу п. 10 указанного Обзора, к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, получившего право требования квартиры для потребительских нужд от первоначального участника долевого строительства – юридического лица по договору участия в долевом строительстве, должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ.

    Таким образом Верховный Суд РФ подтвердил наличие равного объема предусмотренных законом прав дольщиков, изначально приобретавших права требования квартир для личных, семейных (потребительских нужд) от застройщика, и прав тех дольщиков, которые получили право требования квартир по договорам уступки прав (цессии), когда первоначальными кредиторами являлись юридические лица.

    2. Определение размера базовой суммы, от которой рассчитывается неустойка.

    По наблюдениям Агентства, в подавляющем большинстве случаев цена приобретения дольщиком права требования от первоначального кредитора, указываемая в договоре уступке права (цессии), превышала цену договора участия в долевом строительстве. Иными словами, первоначальный участник долевого строительства, уплативший застройщику сумму «А» продавал право требования последующему дольщику за сумму «В». Разность указанных сумм (сумма «Б») составляла доход первоначального участника долевого строительства.

    Наиболее распространенной ошибкой дольщиков, требующих от застройщика оплаты неустойки, является исчисление ее размера от суммы, оплаченной ими за приобретенное право требования (суммы В»). Ведь, исходя из буквального толкования ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик, нарушивший установленный договором срок передачи объекта уплачивает дольщику неустойку, исчисляемую именно от цены исходного договора (суммы «А»).

    Практическим подтверждением этому может служить, в частности, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.02.2014 г. по делу № 33-2293: «…При расчете нестойки суд исходил из стоимости квартиры, указанной в договоре уступки права требования от 08.10.2007 г. Между тем доказательств одобрения ответчиком условий договора уступки права требования, заключенного между истцом и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой», в том числе в отношении такой цены квартиры, со стороны застройщика, не имеется. Следовательно, при расчете размера неустойки следовало исходить из цены квартиры, рассчитанной по условиям договора участия в долевом строительстве от 08.10.2007 г., заключенного между ОАО «Областной центр жилищного финансирования» и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой»…».

    Сходный вывод сделан и в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16.06.2011 г. по делу № 33-8021/11, в котором указано: «….суд пришел к обоснованному выводу, что расчет неустойки должен быть произведен исходя из суммы, внесенной первоначальным инвестором…..».

    Такая ситуация приводит к тому, что многие застройщики или их зависимые лица специально создают компании с которыми заключают договоры участия в долевом строительстве, указывая в таких договорах цену, соответствующую себестоимости строительства объекта (сумму «А»). Впоследствии указанные первоначальные кредиторы уступают права требования к застройщику по договорам цессии, получая за передаваемое право его рыночную стоимость (сумму «В»). При этом застройщик частично избегает ограничений, установленных ст. 18 закона № 214-ФЗ в части целей расходования денежных средств, экономит расходы по обеспечению (страховую премию, подлежащую оплате страховщику, или плату за поручительство, если застройщиком используется поручительство банка), а так же минимизирует возможные имущественные санкции в случае предъявления к нему требования об уплате неустойки за просрочку передачи объекта.

    Все это следует учитывать участникам долевого строительства как при приобретении прав на получение квартиры по договору цессии, так и при предъявлении требований к застройщику о взыскании неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ.

    3. Изменение срока передачи объекта долевого строительства.

    В ряде случаев участники долевого строительства, заключившие договоры уступки права требования (цессии) и требующие от застройщиков уплаты неустойки в связи с несвоевременным исполнением обязательств по передаче квартир, не могут достичь желаемого результата. Совершенно неожиданной причиной отказа в удовлетворении исковых требований дольщика может явиться дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта, подписанное еще первоначальным участником долевого строительства. В ряде случаев такое дополнительное соглашение, о заключении которого дольщик и не подозревает, появляется уже после состоявшейся уступки права, в том числе, в момент рассмотрения иска дольщика о взыскании с застройщика предусмотренных договором санкций.

    Примером этому может служить спор по делу № 33-2695/2014, рассмотренный 27.02.2014 г. Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда в качестве апелляционной инстанции. Суть спора такова: дольщик обратился в суд с иском к ООО «Славяне» (далее – «застройщику») о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.12.2013 г. исковые требования дольщика были удовлетворены частично: с Застройщика была взыскана неустойка, компенсация морального вреда, а так же штраф.

    Как следует из материалов дела, 20.12.2010 г. между Застройщиком и первоначальным участником долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве. 04.08.2011 г. между Застройщиком и ООО «Славяне-Строймеханизация» (далее – «первоначальным участником долевого строительства») было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны установили более поздний срок ввода объекта в эксплуатацию. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 19 октября 2011 г.

    25.05.2012 года был заключен договор уступки права требования между первоначальным участником долевого строительства и дольщиком – истцом.

    С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу, что застройщиком не было допущено нарушений срока ввода дома в эксплуатацию и срока передачи квартиры дольщику, установленных договором от 20.12.2010 г. (в ред. Дополнительного соглашения от 04.08.2011 г.).

    При этом суд апелляционной инстанции указал, что ссылка дольщика — истца на отсутствие в договоре уступки права требования от 25.05.2012 г. сведений о наличии дополнительного соглашения от 04.08.2011 г. к договору долевого участия не может служить основанием для возложения обязанности по уплате неустойки на застройщика, который не являлся стороной по договору цессии.

    Такая практика в последнее время получает все большее распространение. В связи с этим Агентство правовой защиты «Дольщик» настоятельно рекомендует лицам, желающим приобрести право требования от застройщика квартир по договорам уступки права требования, заранее обращаться к юристам, специализирующимся в сфере долевого строительства.

    Лишь профессиональная оценка условий договора и владение информацией о складывающейся судебной практике могут служить весомой гарантией соблюдения застройщиком Ваших прав и сберегут Ваши нервы, время и финансы!

    Юрист Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» Р. Шевяков

    Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов «ДОЛЬЩИКА» в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

    Лучшие объекты

    • Петровская крепость,…Категория: Победа СК
    • Жемчужина ДонаКатегория: Дон — две столицы
    • Каяни ул., 9в, г….Категория: Строй-МИКС
    • Центральный, ЖК, пер….Категория: ДОННЕФТЕСТРОЙ
    • Парк Авиаторов, ЖК, ул….Категория: Гвидон

    Самые посещаемые

    • Мечта ЖК (Волкова, 39, ЖК…Категория: ВертикальПросмотры: 13701
    • Встреча ЖК (Батайск,…Категория: Феникс-инвестПросмотры: 12607
    • Донской ЖК, Вертолетное поле…Категория: ЮгСпецСтройПросмотры: 12161
    • Благодатный ЖК (Зорге, 9)Категория: Строй-СервисПросмотры: 11451
    • Театральный ЖК,…Категория: ИнтерСтройПросмотры: 10050

    В случайном порядке

    • Дом на Чехова, ЖК, г….Категория: РостовстройпроектСоздано: 22 нояб 2018Город: Ростов-на-Дону
    • Солнечный парк, ЖК, г….Категория: Гефест ЮжныйСоздано: 22 нояб 2018Город: Ростов-на-Дону
    • Левенцовский, ЖК, г….Категория: СЗ СК10 ЖК ЛЕВЕНЦОВСКИЙСоздано: 22 нояб 2018Город: Ростов-на-Дону
    • Днепровская роща, ЖК…Категория: ЕленаСоздано: 27 окт 2018Город: Ростов-на-Дону
    • Маршал, ЖК (Ростов-на-Дону,…Категория: ПМК №77Создано: 27 окт 2018Город: Ростов-на-Дону