Задаток ГК РФ

В каких случаях задаток возвращается, а в каких нет?

Задаток — предпочтительная форма совершения сделки для недобросовестных риелторов и мошенников. Чтобы избежать обмана, деньги передаются продавцу только после подписания договора задатка.

При составлении данного документа должны соблюдаться необходимые правила, защищающие интересы обеих сторон: в противном случае, покупатель потеряет деньги, продавец продаст недвижимость другому лицу, пока документы будут оформляться к сделке купли-продажи.

Но что предпринять, если у одной из сторон поменялись планы? Рассмотрим, возвращается задаток или нет в 2019 году.

Что такое задаток и на каких условиях оформляется

Когда продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи недвижимости, предоплату за нее можно внести в виде задатка или аванса.

Задаток — денежные средства, которые передаются от будущего покупателя продавцу, предоставляя гарантии серьезности намерений на покупку недвижимости.

Обычно к оформлению договора задатка прибегают, когда у продавца нет средств, чтобы оплатить коммунальные платежи и оформить документы, которые необходимы для продажи жилья.

При оформлении договора задатка продавец обязан не продавать квартиру никому другому, пока не получит за нее полную стоимость.

Покупатель обязуется довести сделку до конца. Он не может въехать в квартиру, пока полностью не рассчитается. Задаток — часть оплаты полной стоимость приобретаемой недвижимости.

Рассмотрим, возвращается ли задаток при покупке квартиры или нет.

Возможность возврата задатка при отказе от сделки

Порядок составления договора задатка при приобретении недвижимости регулируют статьи 380, 381 Гражданского Кодекса РФ.

ГК РФ регламентирует возврат задатка в двойном размере, если продавец нарушит условия договора. Если положения договора нарушит покупатель, сумма задатка полностью останется у продавца.

Многих интересует, в каких случаях задаток возвращается. Вернуть задаток можно только по соглашению сторон, если по каким-либо из серьезных причин одна из сторона не может выйти на сделку по болезни, ухудшению финансового благополучия, отказа в ипотеке.

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое стороны не отвечают (ст.416 ГК РФ).

Оформление договора

Деньги передаются продавцу только после подписания договора задатка. Составляется документ по всем правилам.

Только тогда он будет юридически обоснован, и покупатель не потеряет деньги, а продавец не продаст недвижимость третьему лицу, пока все документы оформляются к сделке купли-продажи.

После подписания договора задатка продавец должен составить и подписать расписку о том, что он получил деньги. Следует написать ее от руки, что поможет при судебных разбирательствах. Почерк гораздо сложнее подделать, чем подпись.

В договоре и расписке обязательно прописывают, что денежные средства передаются в качестве задатка.

Также указываются пункты:

  • ФИО обеих сторон, паспортные данные;
  • место проживания каждой из сторон;
  • итоговую стоимость недвижимости;
  • точное описание квартиры: площадь, адрес, прочие характеристики;
  • сумму задатка;
  • срок исполнения обязательств каждой из сторон;
  • данные о всех собственниках продаваемой квартиры и одном из покупателей;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора, отказа от покупки или продажи квартиры;
  • другие важные условия и обязательства для сторон.

Все цифровые значения нужно дублировать прописью.

Документ составляется в двух экземплярах, не требует обязательного заверения у нотариуса. Договор задатка не стоит оформлять в виде простой расписки.

Если продавец откажется продавать квартиру, или покупатель откажется ее покупать, и дело дойдет до судебных разбирательств, суд с большей вероятностью откажет в удовлетворении требований одной из сторон из-за документа, оформленного ненадлежащим образом.

Оформление расписки

Содержание расписки также не регламентируется законодательством, может быть произвольным.

Но есть ряд обязательных сведений, которые нужно указывать в документе, иначе его легитимность будет под вопросом:

  • ФИО сторон с расшифровкой;
  • паспортные данные сторон, а также пол, дата и место рождения;
  • адрес регистрации и проживания;
  • указание на основание передачи денег: “в качестве задатка”;
  • указание суммы переданного задатка цифрами и прописью;
  • ссылка на договор, к которому прикладывается указанная расписка, или описание объекта, за который вносят задаток.

Лучше расписку написать от руки. Печатный вариант допускается, если его заверяет нотариус. Также необходимо тщательно проверять правильность внесенных в документы сведений.

Расписка — это единственный документ, который подтверждает получение от покупателя денег.

Банковский документ — это лишь распоряжение для банка перевести средства, это не свидетельство того, что продавец их получил. Это односторонний документ, который составляется и подписывается стороной, которая получает деньги.

Расписку продавец вручает в момент передачи денег, не позже, в качестве задатка, аванса, частичной или полной оплаты за недвижимость. Он может приготовить ее заранее, но в присутствии покупателя. В документе не должно быть ошибок.

Рекомендации по оформлению расписки и передачи денег

Если продавцов несколько, каждый из них оформляет свою расписку на сумму цены за свою долю. Дата передачи денежных средств обязательна, она не должна отличаться от фактической.

В конце документа нужно написать “расчет произведен полностью, претензий по оплате не имею”. Если расчет частичен, нужно написать “деньги получены в качестве задатка/аванса/частичной оплаты”.

При передаче денег при свидетелях они свидетельствуют факт передачи денег подписью, указывания полные персональные данные, в том числе, паспортные. Нет необходимости заверять расписку нотариально.

Расписка хранится бессрочно. В Росреестр ее не передают. Если необходимо снять обременение, которое было наложено в пользу продавца, после полной оплаты нет необходимости прикладывать данный документ к заявлению о прекращении записи об ипотеке. Заявлением продавец подтверждает, что обременяющих обстоятельств нет.

Отличия задатка от аванса и залога

Многие путают договор задатка с авансом. Между тем, в этих двух понятиях кроется определенная разница. Рассмотрим, что возвращается задаток или аванс.

В отличие от задатка, законодательство четко не определяет, что такое аванс, и не содержит специальных требований к форме соглашения об авансе.

Но статья 380 ГК РФ регламентирует, что если письменная форма соглашения о задатке не соблюдается, сумма, которая уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное.

Из этого следует, что соглашение об авансе можно заключить в устной форме.

Но согласно статье 161 ГК РФ в простой письменной форме совершаются сделки (за исключением сделок, которые требуют нотариального удостоверения):

  • сделки юридических лиц между собой и гражданами;
  • сделки граждан друг между другом на сумму, которая превышает 10 000 рублей, а в случаях, предусмотренных законодательством, независимо от суммы сделки.

Для сделок, которые могут быть совершены устно, не нужно письменной формы.

Аванс при прекращении обязательства до начала его исполнения может и не возвращаться, если сторона, которая его получила, уже произвела правомерные затраты по данному обязательству.

Аванс — это не способ обеспечения исполнения обязательств и не доказательство заключения договора. Он выполняет платежную функцию.

Во всех случаях неисполнения договора сторона, которая выдала аванс, имеет право потребовать его возвращения в одинарном размере.

И сторона, которая стала виновна в срыве сделки, не несет санкций. Исключение: возврат с неустойкой предусмотрен, когда сторонами в соглашении об авансе предусмотрена уплата неустойки.

Роль договора об авансе может отойти и предварительному договору купли-продажи, который заключается между физическими лицами в отношении “вторичного” жилья.

Неустойка — денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору, если тот не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательства.

При этом кредитор не может требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (ст.330 ГК РФ).

Так как уплата аванса, — денежное обязательство, отказ признают неосновательным обогащением, который подлежит возврату. Сторона, отказывающаяся от возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими деньгами в виде уплаты процентов на сумму данных средств.

Итак, аванс — это сумма предоплаты, которая передается покупателем продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Предшествует передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. Отличается от задатка тем, что не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Если сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен обратно, реальной ответственности за это нет. Аванс — это тот же задаток, но без жестких последствий для сторон.

Далее рассмотрим, что не возвращается, залог или задаток.

Отличия задатка от залога

Задаток регулируется параграфом 3 ГК РФ. Задаток — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель получает право продать заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства.

Залог обязательно возьмут, если Вы арендуете квартиру: внесенными в качестве залога денежными средствами хозяин оплатит ремонт, если проживающий нанесет ущерб квартире или мебели. Залогом может быть также сама квартира, которая приобретается по ипотеке.

Банк выдает деньги под залог квартиры, и если заемщик более не в состоянии платить, он может продать имущество с торгов для возмещения убытков.

Залог прекращается:

  • когда прекращается обеспеченное залогом обязательство;
  • когда заложенное имущество приобретается лицом, не знавшим, что это имущество является предметом залога;
  • при гибели заложенной вещи или прекращении заложенного права, если залогодатель не смог воспользоваться правом, описанным в п.2 ст.345 ГК РФ;
  • если заложенное имущество реализовали в целях удовлетворения требований залогодержателя;
  • когда договор залога прекращается, а также в случае признания договора залога недействительным;
  • решением суда;
  • в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Как только залог прекращается, залогодержатель должен возвратить залог залогодателю или другому управомоченному лицу.

Задаток при покупке автомобиля

При заключении сделок покупателю выгодно внести задаток за автомобиль при его покупке, независимо от того, где покупается автотранспортное средства: у частного лица, в автосалоне или у официального дилера.

Задаток предполагает, что покупателю нет необходимости беспокоиться об изменении стоимость автотранспортного средства, его технического состояния до заключения сделки. Остаток денежных средств вносится позднее в срок, который оговаривается сторонами.

При внесении задатка за машину покупатель может рассчитывать на то, что автотранспортное средство:

  • ему передадут в оговоренный сторонами и установленный договором о задатке срок;
  • будет соответствовать по техническому состоянию и внешнему виду тем характеристикам, которые были установлены на момент внесения задатка;
  • договор купли-продажи заключается в момент внесения полной суммы;
  • стоимость договора не изменяется;
  • если продавец откажется продать машину по ранее оговоренной стоимости, покупатель может потребовать выплату ему суммы задатка в двойном размере (также можно потребовать возместить убытки).

Рекомендации

Покупателям недвижимости или автомобилей нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Перед передачей задатка внимательно проверяются все оригиналы правоустанавливающих документов. Также выясняется, кто настоящий собственник.
  2. Не допускается передача денежных средств лично в руки, они хранятся в ячейке банка.
  3. При заключении сделки обязательно предполагается присутствие всех владельцев жилой площади.
  4. Для передачи денег лучше привлечь свидетелей — агентов по недвижимости, юристов, нотариусов.
  5. Любая перепланировка утверждается соответствующими органами.

Перед передачей денег необходимо убедиться, что объект недвижимость принадлежит именно данному продавцу, и Вам не предоставляют фальшивые документы.

Единственное доказательство зарегистрированного права собственности с января 2017 года — наличие записи об этом в ЕГРН. Необходимо получить получить свежую выписку из реестра прав.

Задаток — гарант успешной сделки, который стимулирует обе стороны выполнить заложенные в договоре обязательства. Позже задаток засчитывается в оплату полной стоимости квартиры.

После подписания договора и передачи денежных средств покупатель должен приобрести ту квартиру, за которую передается задаток.

Итак, возвращается ли задаток если покупатель отказался от сделки? Если покупатель приметил другой вариант, продавец не возвращает уже выплаченные средства.

При отказе продавца купить квартиру или продаже ее третьему лицу он обязуется выплатить полную сумму задатка в двойном размере (ст.381 ГК РФ).

Возвращение залога

Никита Колоколов, доктор юридических наук, профессор кафедры судебной власти и организации правосудия НИИ — ВШЭ, г. Москва.

Тема несовершенства такой меры пресечения, как залог, в уголовном судопроизводстве неоднократно поднималась на страницах нашей газеты. Этой теме была посвящена статья И. Оськиной и А. Лупу «Залог как мера пресечения», опубликованная в N 39 «ЭЖ-Юрист» за текущий год. Сегодня мы представляем еще одно экспертное мнение.

Справедливость восторжествовала

Согласно ч. 9 ст. 106 УПК РФ в случае нарушения обвиняемым обязательств, связанных с внесенным залогом, залог обращается в доход государства по судебному решению, выносимому в соответствии со ст. 118 УПК РФ.

Вместе с тем названная норма не содержит самостоятельного регламента обращения суммы залога в доход государства. Часть 6 ст. 106 УПК РФ лишь предлагает применить правило ст. 118 УПК РФ, установленное для наложения денежного взыскания на нарушителя судебного заседания, по аналогии.

Органами предварительного расследования Р. Ковалев обвинялся в совершении преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 150 УК РФ (вовлечение несовершеннолетнего в совершение преступления) и п. «а» ч. 2 ст. 158 УК РФ (кража).

Постановлением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 28.11.2010 в отношении его избрана мера пресечения — заключение под стражу, однако кассационным определением судебной коллегии по уголовным делам Смоленского областного суда от 06.12.2012 она была изменена на залог.

Заднепровский районный суд г. Смоленска 7 декабря 2010 года составил протокол о принятии у его отца В. Ковалева суммы залога 150000 руб.

Следователь 25 января 2011 года дополнительно предъявил Р. Ковалеву обвинение в совершении им 5 января 2011 года преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 309 УК РФ, — понуждения свидетеля в даче показаний, уклонения от дачи показаний.

Поскольку предъявление такого обвинения автоматически свидетельствует об установлении факта нарушения обвиняемым условий ранее избранной меры пресечения, то по инициативе следователя, поддержанной как РСО, так и соответствующим прокурором, 27 января 2011 года постановлением Заднепровского районного суда г. Смоленска таковая Р. Ковалеву была изменена на заключение под стражу. Этим же постановлением сумма залога, внесенного В. Ковалевым, обращена в доход федерального бюджета РФ.

Органы предварительного расследования 14 апреля 2011 года уголовное преследование в отношении Р. Ковалева по ч. 3 ст. 309 УК РФ прекратили за отсутствием в его действиях состава преступления (п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ).

Вынесение такого постановления следователем автоматически свидетельствует о том, что обвиняемый:

  • условий соглашения о залоге не нарушал;
  • за незаконное уголовное преследование приобрел право на реабилитацию, в рамках которой вправе рассчитывать как минимум на принесение извинения прокурором;
  • органы предварительного расследования, прокурор, каждый в пределах своей компетенции обязаны инициировать два вопроса — об обратном изменении меры пресечения в отношении обвиняемого и о возвращении суммы залога.

К выполнению вышеперечисленных действий сторону обвинения побуждают следующие правовые нормы:

  • пункт 3 ч. 2 ст. 133 УПК РФ, согласно которому обвиняемый имеет право на реабилитацию, если уголовное дело в отношении него прекращено за отсутствием состава преступления;
  • часть 10 ст. 106 УПК РФ, в силу которой залог возвращается залогодателю, в том числе и при прекращении уголовного дела следователем, на что указывается в постановлении последнего.

Поскольку все указанные регламенты органами предварительного расследования и прокурором были проигнорированы, то В. Ковалев обратился в суд (который поспешил, как теперь выяснилось, без достаточных оснований обратить сумму залога в доход бюджета РФ) с заявлением о восстановлении его имущественных прав.

В судебном заседании 15 декабря 2011 года прокурор Ю. Берестнева обозначила правовую позицию своего ведомства, согласно которой заявление залогодателя подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд не только возвратил В. Ковалеву всю сумму залога, но и, признав факт причинения заявителю вреда незаконными действиями органов государственной власти, применил правила ч. 4 ст. 135 УПК РФ, что позволило органу судебной власти с учетом инфляции увеличить размер подлежащей выплате заявителю суммы до 154706 руб. (Постановление Заднепровского суда г. Смоленска от 15.12.2011; Кассационное определение судебной коллегии по уголовным делам Смоленского областного суда от 01.02.2012 N 22-178/12) <1>.

<1> Архив Смоленского областного суда за 2011 и 2012 годы.

Безусловно, приведенное судебное решение имеет прецедентное значение, поскольку является оригинальным вариантом решения проблемы. В то же время разбирательство по делу Р. Ковалева выявило ряд недостатков процессуальных регламентов, содержащихся в ст. ст. 106, 108 и 118 УПК РФ.

В рассматриваемом деле основанием для изменения меры пресечения в отношении обвиняемого явилось установление следователем факта оказания им давления на свидетеля, что само по себе уже может быть рассмотрено как свидетельство нарушения Р. Ковалевым ограничений, установленных залогом. Естественно, что суд, рассматривающий вопрос об изменении меры пресечения на более строгую, адекватную следственной ситуации, получив информацию о нарушении обвиняемым закона, обязан проверить обоснованность суждений следователя о наличии конкретного состава преступлений. Вместе с тем нельзя не признать, что возможности такой проверки у суда, действующего строго в рамках ст. 108 УПК РФ, весьма и весьма ограниченны. Практика показывает, что в таких ситуациях суд безоговорочно верит следователю, особенно если его позиция поддержана прокурором, который имеет гораздо больше возможностей проверить законность и обоснованность решений и действий органов предварительного расследования (Постановление Заднепровского районного суда г. Смоленска от 27.01.2011, в котором суд прямо признает, что входить в обсуждение вопроса о доказанности вины по ч. 3 ст. 309 УК РФ он не вправе) <2>.

<2> Архив Заднепровского районного суда г. Смоленска за 2011 год.

Анализируемый пример свидетельствует, что и прокурорский надзор, и судебный контроль со своими функциями не справились, процессуальную ошибку обнаружил и исправил орган предварительного расследования. Естественно, что участники процесса в этом случае вправе были рассчитывать, что этот же орган государственной власти (следователь) примет решение о возвращении суммы залога и изменит меру пресечения обвиняемому. Если такие решения не были выполнены следователем, то они в той или иной форме должны инициироваться прокурором.

Эти решения должны были быть приняты уже 14 апреля 2011 года. Законодательство РФ в целом и УПК РФ в частности предусматривают возможность наказания государства как за незаконные действия его чиновников, так и за нераспорядительность.

Наказание за незаконные действия — реабилитация, за нераспорядительность — возмещение ущерба, причиненного человеку и гражданину. Очевидно также и то, что государство не вправе забывать, что по правилам регресса вред, причиненный обществу нерадивыми чиновниками, ими же и возмещается.

В деле Р. Ковалева есть еще один орган, ставящий палки в колеса нормальному движению дела, — это федеральное казначейство. Именно оно инициировало длительное и совершенно бесполезное движение элементарного спора по многочисленным судебным инстанциям, что само по себе — не что иное, как напрасная трата народных денег.

Практика свидетельствует, что расходы, наличие которых вызвано ретивыми чиновниками, могут быть весьма значительными. Так, Президиум ВАС РФ 15 марта 2012 года Постановлением взыскал в пользу одной из фирм с проигравшей стороны (госоргана) около 3 млн. руб. (кстати, денег налогоплательщиков).

Отладка механизма продолжается

Постановлением Псковского областного суда от 06.04.2011 в отношении обвиняемого Е. Ковалевича избрана мера пресечения — залог 700000 руб. Залогодателем выступила его супруга — О. Ковалевич. На обвиняемого суд возложил следующие обязанности:

  • не покидать место постоянного проживания без уведомления об этом следователя и суда;
  • в назначенный срок являться к ним по вызовам;
  • не препятствовать производству по делу.

Псковский областной суд 27 декабря 2011 года осудил Е. Ковалевича по п. «б» ч. 3 ст. 291.1 УК РФ к 6 годам лишения свободы в исправительной колонии строгого режима со штрафом в размере 50000 руб., с лишением права заниматься адвокатской деятельностью сроком на 2 года.

Согласно п. 10 ч. 1 ст. 308 УПК РФ суд в момент постановления обвинительного приговора обязан решить вопрос о мере пресечения в отношении осужденного до вступления приговора в законную силу. Поскольку Е. Ковалевич был осужден к длительному сроку лишения свободы, то суд изменил в отношении его меру пресечения с залога на заключение под стражу.

Так как до момента удаления суда в совещательную комнату нарушений условий залога Е. Ковалевичем допущено не было, то суд принял единственно возможное по закону решение (ч. 10 ст. 106 УПК РФ) — о возвращении залоговой суммы залогодателю О. Ковалевич.

Однако в судебное заседание, назначенное на 27 декабря 2011 года, для оглашения приговора Е. Ковалевич не явился, приговор был провозглашен в его отсутствие.

Постановлением Псковского областного суда от 27.01.2012 осужденный объявлен в федеральный и международный розыск, до настоящего времени его место нахождения не выявлено.

Правила уголовного судопроизводства, написанные еще в условиях планового социализма, таковы:

  • в сложившихся условиях суд сам является заложником пресловутого принципа строгого соблюдения тайны совещательной комнаты, благодаря чему получить информацию о том, что подсудимый скрылся, он не вправе;
  • в соответствии с этими же социалистическими правилами суд лишен возможности быстро пересмотреть вопрос о мере пресечения, изменив, например, свое решение с возвращения суммы залога на обращение ее в доход государства.

При рассмотрении дела в кассационном порядке Судебная коллегия по уголовным делам ВС РФ 7 марта 2012 года отменила приговор в части возвращения залоговой суммы залогодателю и направила дело в этой части на новое рассмотрение в тот же суд в порядке исполнения приговора.

Постановлением Псковского областного суда от 04.05.2012 сумма залога была обращена в доход государства.

О. Ковалевич принесла кассационную жалобу на данное решение, в которой указала на нарушении ее прав как залогодателя. Она полагает, что все возложенные на обвиняемого судом обязательства им выполнены. Его неявка на оглашение приговора не может рассматриваться как нарушение обязательств, и потому залог подлежит возврату залогодателю. Не выяснены и причины, по которым Е. Ковалевич отсутствовал на оглашении приговора. Также О. Ковалевич указывает, что суд не исследовал вопрос о разъяснении залогодателю обязательств и последствий их нарушения, и обращает внимание на то, что у нее на иждивении малолетняя дочь и деньги были взяты ею в долг. Супруга обвиняемого просит изменить постановление и возвратить ей денежный залог.

Судебная коллегия по уголовным делам ВС РФ, в очередной раз рассмотрев элементарный вопрос о залоге, постановление отменила, в первую очередь потому, что оно было вынесено тем же судьей, который постановил приговор (Кассационное определение Судебной коллегии по уголовным делам ВС РФ от 02.07.2012 N 91-012-5) <3>. Однако очевидно и то, что по делу Е. Ковалевича выявлены явные лакуны в законодательстве, в их числе:

<3> Электронный архив ВС РФ за 2012 год.

  • механизм составления документа о залоге с участием залогодателя, не являющегося подозреваемым, обвиняемым, подсудимым, осужденным;
  • момент решения вопроса о возврате залога.

Именно в силу этого данный пример был помещен в Обзор судебной практики за июль 2012 года. По мнению кассационной инстанции, суд вопреки требованию закона при обращении залога в доход государства не исследовал вопрос о разъяснении залогодателю О. Ковалевич существа обвинения, предъявленного Е. Ковалевичу, вида и характера обязательств, связанных с обеспечением надлежащего поведения обвиняемого с учетом избранной меры пресечения, и последствия их неисполнения. По смыслу закона эти обстоятельства являются значимыми для разрешения вопроса об обращении залога в доход государства или о возврате его залогодателю.

Экспортный контракт: особенности договора
Единым фронтом на защиту безопасности страны

Уговор по тарифу

30.06.2009 04:00 Рубрика: Власть Верховный суд решил: продавец, отказавшийся от сделки, должен вернуть покупателю задаток в двойном размере

Такую позицию суд занял в деле о купле-продаже квартиры. С ситуацией, которую он рассматривал, могут столкнуться тысячи людей, и им полезно знать, почему главный суд страны встал на сторону покупателя и что сказано в законе о задатке.

В Красноярске одна женщина продавала свою квартиру, а другая ее покупала и внесла солидный задаток. Они всё сделали законно. Сначала подписали соглашение о порядке заключения договора купли-продажи. Во втором пункте этого соглашения было сказано, что подписанный документ по статье 429 Гражданского кодекса имеет силу предварительного договора. Обе стороны решили, что они обязуются к оговоренному дню заключить договор купли-продажи квартиры. Было еще и дополнительное соглашение о задатке. Причем в документе оговаривалось, что в случае срыва сделки по вине продавца тот обязан вернуть задаток в двойном размере в течение трех суток.

Но хозяйка квартиры от продажи жилья в последний момент отказалась. Она вернула покупательнице задаток, но в одинарном размере. Та пошла в суд требовать двойной задаток, как было оговорено, а продавец подала два встречных иска с просьбой признать подписанные ею же договора недействительными. Аргумент был таков: она подписала бумаги «под влиянием заблуждения».

Начались суды. Районный суд Красноярска решил, что продавец должен вернуть задаток в двойном размере и оплатить судебные расходы. А во встречном иске продавцу отказали. Краевой суд это решение подтвердил. Тогда продавщица, обиженная на такой вердикт, и обратилась в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам суда подтвердила, что суды первой и второй инстанций разрешили спор правильно.

В предварительном соглашении о заключении основного договора купли-продажи было прописано всё — цена квартиры, ее характеристики и порядок расчета за жилье. Но главное было вот что: одним из условий заключения основного договора была одновременная продажа покупательницей собственной квартиры. Гарантией, что эти условия не изменятся, и было подписанное в тот же день дополнительное соглашение о задатке.

Вот как процедура с задатком прописана в законе. По пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса задатком называются деньги, выдаваемые одной из сторон в счет положенных по договору платежей. И делается это в доказательство того, что договор будет заключен и исполнен.

В пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса про неисполнение договора сказано, что задаток остается у тех, кто пострадал. Если продавец — задаток остается у него. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Суды, соглашаясь с обиженной покупательницей в ее желании получить деньги в двойном размере, записали, что полученная сумма была именно задатком, а никак не авансом несостоявшейся покупки. Именно задатком названы эти деньги и в дополнительном соглашении.

Про задаток есть в законодательстве даже специальная статья — 329-я. И там сказано, что задаток — это один из способов обеспечения исполнения обязательств. Главная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. Доводы продавца квартиры, что нормы Гражданского кодекса о задатке нельзя применять к обязательствам предварительного договора, Верховный суд отверг.

Добавьте RG.RU
в избранные источники News © 1998-2019 ФГБУ
«Редакция «Российской газеты» Интернет-портал «Российской газеты»(16+) зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379. Учредитель — ФГБУ «Редакция «Российской газеты». Главный редактор – В.А. Фронин